[Phân tích nhanh – Sáp nhập tỉnh: Cơ hội thật hay chỉ là hiệu ứng tâm lý?]
Theo Nghị quyết 60-NQ/TW vừa được công bố, Trung ương đã thống nhất chủ trương sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh. Đáng chú ý trong đề xuất lần này là việc sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu, không bao gồm Nhơn Trạch (Đồng Nai) như một số bản chưa chính thức trước đó
Dưới góc độ thị trường bất động sản, đề xuất này có thể tạo ra cả tác động tích cực trong dài hạn lẫn rủi ro ngắn hạn, đặc biệt với các khu vực nằm trong hoặc giáp ranh phạm vi sáp nhập
Các doanh nghiệp hưởng lợi? BCM, IJC, HDC, VHM
- Tâm lý thị trường
Ngay khi thông tin sáp nhập được đề xuất, thị trường đã ghi nhận phản ứng nhanh tại nhiều khu vực giáp ranh như Phú Mỹ (BRVT), Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), và các khu vực quanh vành đai 3 TP.HCM. Điều này dễ hiểu, bởi tâm lý “đón sóng” trong thị trường bất động sản Việt Nam vốn rất mạnh, nhất là khi đi kèm với kỳ vọng về quy hoạch và hạ tầng mới
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý: tâm lý là thứ có thể thúc đẩy sóng đầu tư – nhưng không đảm bảo bền vững. Trong quá khứ, không ít địa phương từng tăng giá đất mạnh chỉ vì tin đồn quy hoạch, sau đó trượt dài khi kỳ vọng không thành hiện thực hoặc không đủ lực hỗ trợ
Vì vậy, tâm lý tích cực là có thật, nhưng sẽ chỉ duy trì được nếu có thêm các yếu tố hỗ trợ về hạ tầng, pháp lý và tiến độ thực hiện sau sáp nhập
- Tác động cấu trúc - Cơ hội dài hạn nếu đi kèm thể chế phù hợp
Dưới góc độ quản trị đô thị và quy hoạch vùng, việc sáp nhập có thể mở ra cơ hội rất lớn cho tái cấu trúc không gian phát triển, tích hợp đầu tư công và tư hiệu quả hơn. Với TP.HCM là trung tâm, nếu các địa phương xung quanh được hợp nhất về hành chính, chính quyền có thể:
Rút ngắn quy trình phê duyệt đầu tư liên tỉnh
Tối ưu hóa ngân sách và quỹ đất phát triển đô thị vệ tinh
Gắn kết hạ tầng vùng – đặc biệt là logistics, giao thông công cộng, và khu công nghiệp
Tuy nhiên, một thực tế cần lưu ý: sáp nhập không đồng nghĩa với tự động phát triển. Tác động tích cực sẽ chỉ trở thành hiện thực nếu đi kèm các thay đổi thể chế: phân quyền rõ ràng, quy hoạch minh bạch, cơ chế điều phối liên tỉnh hiệu quả và nhất quán. Nếu thiếu các yếu tố này, việc sáp nhập có thể dẫn đến tình trạng “siêu đô thị nhưng quản trị rối”, gây ách tắc thay vì thông suốt
- Rủi ro ngắn hạn: Chuyển tiếp hành chính và làn sóng đầu cơ
Trong ngắn hạn, nhà đầu tư cần thận trọng với hai yếu tố chính:
-
Tái cơ cấu hành chính có thể khiến một số dự án chậm phê duyệt, nhất là các dự án mới đang trong giai đoạn xin quy hoạch, pháp lý hoặc thủ tục đấu giá đất. Giai đoạn “quá độ” luôn mang tính chờ đợi – và điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của cả chủ đầu tư lẫn người mua chờ triển khai
-
Làn sóng đầu cơ theo tin, đặc biệt là các khu vực có kết nối tốt với TP.HCM nhưng chưa hoàn chỉnh về hạ tầng (ví dụ: các khu giáp ranh TP.Thủ Đức hoặc phía Đông BRVT). Giá đất có thể bị đẩy lên nhanh chóng trong vài quý tới, nhưng sẽ điều chỉnh mạnh nếu thực tế triển khai không theo kịp kỳ vọng
Đặc biệt, cần tránh “lối mòn” đầu tư vào các khu vực chỉ nhờ tin tức, thay vì thực tế pháp lý và dòng tiền phát triển. Đây là bài học đã lặp lại nhiều lần trong quá khứ (từ Long Thành đến Tây Bắc Củ Chi…)
- Khu vực và doanh nghiệp có thể hưởng lợi thật sự
Các khu vực có mật độ dân số cao, kết nối tốt, hạ tầng sẵn có và đã có quy hoạch cụ thể sẽ là những nơi hưởng lợi rõ nhất: Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu
Một số doanh nghiệp BĐS niêm yết đáng chú ý và hưởng lợi: BCM, IJC, HDC, VHM, NLG, KDH, DXG
Những doanh nghiệp này phần lớn đều có quỹ đất hoặc kế hoạch mở bán tại các khu vực nằm trong hoặc giáp ranh vùng được đề xuất sáp nhập. Những doanh nghiệp có năng lực triển khai tốt, pháp lý minh bạch và đang bám sát tiến độ đầu tư công sẽ có lợi thế vượt trội
Đề xuất sáp nhập tỉnh là một chủ trương lớn, đúng xu hướng phát triển vùng, và có thể tạo ra sự thay đổi căn bản về không gian phát triển đô thị. Tuy nhiên, để biến kỳ vọng thành thực tế, cần có nhiều yếu tố đi kèm: thể chế phù hợp, hạ tầng triển khai hiệu quả, và điều phối liên ngành – liên cấp rõ ràng
Trong khi đó, nhà đầu tư và anh chị có nhu cầu mua bất động sản nên tỉnh táo trước các hiệu ứng “sóng tin”. Cơ hội có thật – nhưng khác biệt sẽ nằm ở việc chọn đúng vị trí, đúng thời điểm và đúng dòng vốn
