Sáp Nhập Tỉnh không chỉ đơn giản là ghép địa giới của các địa phương lại trên bản đồ, mà điều này sẽ làm thay đổi cấu trúc quyền lực, vừa tinh gọn – vừa tập trung và mở ra không gian phát triển cho các tỉnh sau sáp nhập. Câu chuyện này sẽ tác động lớn đến nền kinh tế nói chung, mà một trong các ngành chịu ảnh hưởng trực tiếp theo chiều hướng có lợi, đó là Bất Động Sản!
1. Vì sao cần phải sáp nhập tỉnh?
Trước khi đi vào chi tiết, có lẽ chúng ta cần có 1 góc nhìn tổng thể về ý nghĩa của việc sáp nhập tỉnh! Sau giải phóng năm 1975, Việt Nam trải qua giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa, nên việc tách thành các tỉnh nhỏ có vẻ phù hợp vì trình độ quản lý của cán bộ địa phương và đặc thù kinh tế mỗi tỉnh tại thời điểm đó. Nhưng giờ đây, chiếc áo 63 tỉnh đã quá chật chọi và lỗi thời cho Việt Nam rồi!
Trích dẫn chia sẻ từ Tổng Bí Thư Tô Lâm tại cuộc họp hồi cuối năm 2024:
-
Trung Quốc có diện tích 9.6 triệu km2 và 1.4 tỷ dân, gấp 30 Việt Nam về diện tích và 14 lần về dân số. Quy mô lớn như vậy, nhưng họ chỉ có 34 tỉnh thành.
-
Tiếp tục nhìn sang Mỹ, họ có 9.8 triệu km2 và 318 triệu dân. Họ đứng thứ 3 về diện tích và dân số trên thế giới, nhưng Mỹ cũng chỉ có 53 bang.
Trong khi Việt Nam có tới 63 tỉnh thành – con số khá nhiều so với quy mô lãnh thổ lẫn dân số.
Ở góc nhìn quản lý, việc quá nhiều tỉnh là 1 rào cản lớn cho sự phát triển bức phá. Khi tinh gọn lại, bộ máy công quyền không còn nhiều tầng lớp, thủ tục hành chính không còn quá rườm rà. Đặc biệt, việc tinh gọn giúp đất nước tiết giảm đi 1 khoảng chi phí khổng lồ nhờ tinh giảm biên chế. Từ đó, có thể lấy ngân sách đó thúc đẩy kinh tế - xã hội.
Còn đối với khía cạnh kinh tế, các tỉnh sau sáp nhập sẽ có nhiều dư địa thoải mái trong quy hoạch giao thông và phát triển kinh tế, đặc biệt là dự án lớn. Vì trước đây, những lần triển khai thường gặp khó khăn do hệ thống logicstics phân mảnh, chồng chéo các tỉnh với nhau, khâu hồ sơ phê duyệt đã tốn rất nhiều thời gian. Ngoài ra, sau khi sáp nhập, các tỉnh sẽ tập trung hơn trong việc phát triển lĩnh vực trọng điểm và có thế mạnh của mình, thay vì phải dàn trải như trước đây và cạnh tranh không cần thiết.
2. Tác động đến thị trường Bất Động Sản
Đối với thị trường bất động sản thì sao? Hãy nhìn vào bản đồ mới, có phải các bạn sẽ thấy 1 điểm chung – đó là các tỉnh mới sau sáp nhập thì tỉnh nào cũng có biển, các trung tâm hành chính mới cũng sẽ xuất hiện**.**
Các khu vực này sẽ được ưu tiên về ngân sách, thuận lợi hơn trong phát triển hạ tầng và chính sách hỗ trợ, từ đó thu hút đầu tư, sự kỳ vọng này khiến giá Bất Động Sản tăng mạnh.
- Trường hợp sáp nhập các tỉnh có cách biệt về vị thế kinh tế và ngân sách, thì tỉnh có nguồn lực hạn chế hơn sẽ hưởng lợi từ sáp nhập nhờ ngân sách, kinh nghiệm quản lý từ tỉnh kia, điều này sẽ mở khóa được tiềm năng phát triển
- Trường hợp sáp nhập các tỉnh có vị thế tương đồng hơn thì tỉnh tỉnh mới sau sáp nhập sẽ được ưu tiên đầu tư mạnh nhờ ngân sách khổng lồ, trung tâm mới quyền lực hơn, giàu có hơn.
Ví dụ như 3 tỉnh phía nam: Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu và TPHCM kết hợp lại kỳ vọng sẽ trở thành “SIÊU ĐÔ THỊ” với 12,5 triệu dân, vừa quy tụ cảng biển lớn, vừa có sân bay Long Thành, và trung tâm tài chính mới…
Còn ở phía Bắc, Bắc Ninh hợp với Bắc Giang sẽ tạo nên tỉnh sở hữu đến hơn 11.700 ha đất khu công nghiệp, quan trọng là đi và chiều sâu giá trị. Và điều này sẽ tạo nên 1 sức mạnh đàm phán vô hình nhưng hữu hiệu với các đối tác Samsung, Foxconn…
Chính điều này tạo ra cơn sốt đất!
Thông kê về mức độ quan tâm trong các tháng gần đây, lấy từ dữ liệu trang web lớn: Batdongsan.com.vn cho thấy, một số khu vực tại Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%. Ở phía Bắc, các tỉnh có vị trí địa lý lợi thế tương đồng cũng ghi nhận tăng như Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%.
Thực tế, cơn sốt giá đất cũng đã xảy ra hồi tháng 3 – tháng 4 vừa qua. Trong báo cáo thị trường quý I, Bộ Xây dựng cho biết giao dịch nhà ở và đất nền có nhiều biến động so với quý trước do thông tin sáp nhập các tỉnh, thành. Cả nước có gần 33.600 giao dịch nhà ở riêng lẻ, tăng 32% theo quý. Phân khúc đất nền cũng ghi nhận hơn 101.000 giao dịch, tăng hơn 16%.
Giá đất tại nhiều tỉnh, thành có thông tin sáp nhập tăng trên 20% trong ngắn hạn. Ví dụ rõ nhất là khu vực Nhơn Trạch, có nơi tăng 40% trong ít tháng. Sốt hơn ở phía Bắc, nếu so với đầu năm 2024, giá đất nền tháng 5/2025 tỉnh Bắc Giang tăng 39%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 59%
Trên góc nhìn của tôi, giá đất nóng lên trong thời gian qua chỉ là giai đoạn đầu. Trong quá khứ, thông thường các lần sáp nhập sẽ tác động đến giá bất động sản qua 3 giai đoạn:
-
Đầu tiên, giá tăng do kỳ vọng trước các thông tin đồn đoán về khả năng sáp nhập và có thể tăng mạnh hơn khi thông tin chính thức công bố trên phương tiện truyền thông
-
Kế đến, khi quy hoạch có hiệu lực, giá sẽ còn tăng nhờ các kỳ vọng tiếp theo về các dự án hạ tầng và sắp xếp hành chính.
-
Cuối cùng, giá đất sẽ ổn định sau khi sáp nhập xong. Nếu hạ tầng đồng bộ và phát triển thì giá đất sẽ giữ ở mức cao. Ngược lại, giá sẽ giảm nếu các dự án hạ tầng chậm tiến độ.
Câu chuyện sáp nhập Tỉnh là 1 cú huýt quan trọng cho giá bất động sản, nhưng sẽ tùy vào từng khu vực. Các vị trí gần trung tâm hành chính mới, hạ tầng giao thông đang hoàn thiện, kéo theo sự di cư lao động. Điều này tạo ra “cung – cầu thật” và đây là các yếu tố cốt lõi cho giá trị BĐS tại khu vực này.
3. Cơ hội ở nhóm cổ phiếu nào?
Giá trị của bất động sản sẽ tăng theo câu chuyện này, nhưng không phải là đồng bộ tất cả. Tôi cho rằng trong giai đoạn đầu của sáp nhập, những doanh nghiệp mà chúng ta nên chọn đầu tư, đó là các doanh nghiệp sở hữu dự án đã hoàn thành cơ bản khâu pháp lý, có thể triển khai xây dựng mà không cần phải chờ điều chỉnh quy hoạch mới. Ngoài ra, vị trí quỹ đất gần trung tâm hành chính mới hoặc hạ tầng giao thông hoàn thiên là điểm cộng vượt trội.
Với Bất động sản Nhà Ở, tại khu vực miền Nam, Efinkey đề xuất 2 doanh nghiệp có quỹ đất tại khu vực TPHCM – Bình Dương – Vũng Tàu. Đó là Đất Xanh (DXG) và Hodaco (HDC)
- Với DXG, Dự án Opal Luxury tại Bình Dương đã được phê duyệt 1/500 rồi, bây giờ chỉ còn chờ phê duyệt tiền sử dụng đát. Ngoài ra, DXG còn 2 dự án tại Bình Dương nữa là Parkview chờ phê duyệt 1/500 và Parkcity chờ phê duyệt chủ trương đầu tư
- Với HDC, dự án The Light City đã mở bán giai đoạn 1 sẵn có, việc sáp nhập tỉnh sẽ khiến giá bán tăng lên. Ngoài ra, HDC còn sở hữu dự án khu đô thị Phước Thắng cũng ở Vũng Tàu.
Bất động sản Nhà Ở tại khu vực miền Trung, Tôi đề xuất Đạt Phương (DPG) khi doanh nghiệp này sở hữu dự án tại Quảng Nam, địa bàn sẽ sáp nhập vào Đà Nẵng. DPG sở hữu dự án Casamia Balanca. Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất và hoàn thiện xây thô mặt ngoài một phần. Bắt đầu ra mắt từ tháng 5 năm 2025
Với Bất động sản khu công nghiệp, các tỉnh đã sở hữu sẵn khu công nghiệp, khi sáp nhập lại sẽ hình thành nên siêu khu công nghiệp, càng khiến giá trị đất và tiềm năng thu hút FDI mạnh hơn. Ở khía cạnh này, tôi đề xuất cho SZC – IDC và KBC.
- Với Idico (IDC), doanh nghiệp này sở hữu quỹ đất trải dài cả nam lẫn bắc: Vũng Tàu, Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Bình, với diện tích cho thuê còn lại hơn 447 ha.
- Với Sonadezi Châu Đức (SZC), doanh nghiệp này sở hữu quỹ đất tại Bà Rịa Vũng Tàu. Tổng diện tích cho thuê còn lại hơn 540 ha tập chung tại Châu Đức
- Với Kinh Bắc (KBC), doanh nghiệp này có tổng diện tích cho thuê còn lại hơn 337 ha, quỹ đất lớn tại miền Bắc, tại Bắc Ninh Bắc Giang, Hải Phòng…
Câu chuyện Sáp nhập tỉnh sẽ tác động lớn đến ngành bất động sản và mang lại những cơ hội đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, triển vọng ngành BĐS không chỉ nằm ở câu chuyện này! Tôi cho rằng Sáp nhập tỉnh chỉ là 1 cú huýt tại một thời điểm quan trọng trong một chu kỳ mới của ngành này.
Chi tiết hơn, hãy đón chờ bài viết tiếp theo ngay sau bài này nhé!
Trân trọng