BÀI 1: SỰ THẬT VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG BĐS 2026 - CON SỐ KHÔNG NÓI DỐI
Tuần vừa rồi, khi chính sách tín dụng BĐS 2026 chính thức được công bố, lướt Facebook hay TikTok, tôi chỉ thấy một màu xám xịt. Người ta dùng những từ ngữ mạnh như “toang”, “sập”, “đóng băng” để nói về tương lai.
Nhưng ngồi lại với tư cách một người đã lăn lộn trong ngành đủ lâu để chứng kiến nhiều chu kỳ lên xuống, tôi không nhìn thấy ngày tận thế. Tôi nhìn thấy một cuộc “đại phẫu” đau đớn nhưng cần thiết.
Hãy để tôi kể cho bạn nghe câu chuyện thực sự đang diễn ra sau những dòng tin tức ấy.
Chương 1: Cú phanh gấp của chiếc xe đua
Hãy tưởng tượng thị trường BĐS năm 2025 như một chiếc xe đua đang lao đi với tốc độ 220km/h (tương đương mức tăng trưởng tín dụng 22%). Đó là một tốc độ rợn người, gấp đôi mức an toàn mà các chuyên gia khuyến cáo.
Và rồi, cảnh sát giao thông (Ngân hàng Nhà nước) quyết định hạ biển báo tốc độ.
Với chính sách mới, hệ số tăng trưởng giảm từ 3,5% xuống 2,6%. Con số này nghe có vẻ nhỏ, nhưng hệ quả của nó là trần tín dụng bị kéo giật từ 22% xuống còn khoảng 13-15%. Về mặt toán học, đây là một cú giảm tốc gần 40%.
Đây không phải là sự “chắt lọc” nhẹ nhàng. Đây là một cú đạp phanh có chủ đích để ngăn chiếc xe lao xuống vực. Không ai muốn chiếc xe lật, nhưng để nó dừng lại an toàn, hành khách trên xe chắc chắn sẽ bị chúi đầu về phía trước.
Chương 2: Kẻ thù thầm lặng không phải là "Hạn Mức"
Khi đám đông đang mải tranh cãi về việc ngân hàng “khóa van” tín dụng, họ đã bỏ quên một sát thủ thầm lặng khác: Bài toán Lãi suất.
Hãy làm một phép tính đơn giản của người kinh doanh:
- Bạn đi vay ngân hàng để làm dự án với lãi suất thực tế (sau ưu đãi) là 11-13%/năm.
- Nhưng lợi nhuận trung bình từ dự án của bạn chỉ đạt 8-12%/năm (với nhà ở xã hội còn thấp hơn, chỉ 5-10%).
Bạn có thấy điều gì bất ổn không? Chi phí vốn đang ăn mòn, thậm chí nuốt chửng lợi nhuận. Trước đây, khi thị trường sôi động, dòng tiền bán hàng nhanh có thể che lấp lỗ hổng này. Nhưng khi thị trường chậm lại, “thủy triều rút”, những ai đang bơi mà không mặc quần áo sẽ lộ diện.
Chương 3: Câu chuyện về hai gã khổng lồ
Trong bối cảnh khắc nghiệt này, thị trường sẽ phân cực thành hai số phận trái ngược nhau, đại diện cho hai tư duy kinh doanh:
Nhân vật A: Kẻ phiêu lưu trên dây Anh ta là kiểu chủ đầu tư thích “đánh bắt xa bờ”. Trong tay có 1 đồng vốn nhưng vay tới 2 đồng nợ. Anh ta cùng lúc triển khai 10-15 dự án, lấy ngắn nuôi dài, vay nợ 2 năm để làm dự án 5 năm.
- Tình cảnh hiện tại: “Cơn bão hoàn hảo” đang ập đến. Ngân hàng đóng cửa vay mới, nợ cũ đến hạn phải trả, lãi suất ăn mòn lợi nhuận, và hàng tồn kho không bán được vì pháp lý dang dở.
- Kết cục: Trong 12-18 tháng tới, Anh A chỉ có hai con đường: Bán tháo tài sản để cắt lỗ (“bán máu” để sống) hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi.
Nhân vật B: Người xây tổ kiên cố Ngược lại, Anh B là người thận trọng. Anh ta chỉ làm 2-4 dự án một lúc, nợ ít (tỷ lệ nợ/vốn dưới 1.5). Quan trọng nhất, anh ta bán thứ người ta cần: nhà ở thực, pháp lý sạch 100%. - Tình cảnh hiện tại: Anh B vẫn là “con cưng” của ngân hàng. Dòng tiền từ khách hàng mua ở thực vẫn chảy về đều đặn.
- Kết cục: Anh B không chỉ sống sót, mà còn có tiền mặt để thâu tóm lại những dự án ngon ăn mà Anh A buộc phải bán tháo. Anh ta sẽ là người chiến thắng trong trật tự mới này.
Chương 4: Cái giá của sự minh bạch
Cuối cùng, câu chuyện về Định danh tài sản. Ai cũng hô hào minh bạch là tốt. Đúng, nhưng giống như việc sửa lại móng nhà, trước khi thấy đẹp, bạn phải chấp nhận bụi bặm và tiếng ồn.
Trong ngắn hạn (12-18 tháng tới):
- Doanh nghiệp tốn hàng tỷ đồng và hàng tháng trời để chuẩn hóa dữ liệu.
- Giao dịch bị đình trệ để chờ rà soát.
- Chi phí giao dịch tăng lên.
Những “dự án ma” hay những dự án nhập nhèm pháp lý sẽ không còn chỗ trốn. Đây là giai đoạn thanh lọc đau đớn nhất.
Lời kết: Cơn đau trước khi lành
Nhìn vào bức tranh toàn cảnh, tôi không thấy một sự sụp đổ vô nghĩa. Tôi thấy một cuộc sàng lọc khắc nghiệt. Những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chụp giật sẽ bị loại bỏ. Những chi phí vô hình, sự thiếu minh bạch sẽ dần biến mất.
12 đến 18 tháng tới sẽ là khoảng thời gian “lửa thử vàng”. Thị trường sẽ không chết, nó chỉ đang lột xác để trở nên khỏe mạnh hơn.
Câu hỏi quan trọng tiếp theo là: Khi cơn bão đi qua, trật tự giá cả và cấu trúc thị trường mới sẽ hình thành như thế nào?
→ Mời bạn đón đọc Phần 2: “Thị Trường Sẽ Điều Chỉnh Như Thế Nào?”
