Khái quát SGT (Phần 1)
- Mảng công nghệ thông tin, hạ tầng mạng cho các KCN
SGT cung cấp dịch vụ công nghệ cho các đối tác thuê đất tại các KCN do tập đoàn Kinh bắc (KBC) làm chủ đầu tư. Đây là mảng kinh doanh truyền thống, khách hàng ổn định.
Lợi nhuận mang lại của mảng này bình quân 100-150 tỷ/năm
Triển vọng: Gia tăng lợi nhuận khi tệp khách hàng tại các KCN mở rộng.
Khách hàng cũ: KCN Quế Võ, Tràng Duệ 1,2, Đại Đồng Hoàn Sơn I
Khách hàng mới: KBC đang cho thuê mới tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Tràng Duệ 3
Khách hàng trong tương lai: KCN Nam Tân Tập, Tân Tập, Lộc Giang, Phú Bình, Tân Phú, Đại Đồng Hoàn Sơn 2
Ưu điểm: Ổn định, có khả năng mở rộng
Nhược điểm: Giá vốn tăng dần do chi phí thiết bị nhập khẩu tăng - Mảng cho thuê văn phòng
SGT đang cho thuê Tòa nhà ITC 1 tại Khu công viên phần mềm Quang Trung
SGT đang đầu tư Tòa nhà ITC 2, Tháng 7/2024 cất nóc
Lợi nhuận gộp của mảng này: 20 tỷ/năm
Đánh giá: ổn định, có tăng trưởng khi tòa nhà ITC 2 bắt đầu cho thuê. - Mảng kinh doanh BĐS
A, KCN Đại đồng Hoàn Sơn 2
Diện tích 95ha, thương phẩm 65ha
Tiến độ: Đã GPMB, bắt đầu san lấp tháng 6/2024. Khách hàng đã đặt cọc 288 tỷ. Dự kiến năm 2024 bàn giao được 47ha
Tổng mức đầu tư dự án: 1200 tỷ. Tuy nhiên, để an toàn có thể tính lại = GPMB + suất đầu tư (8 tỷ/ha) x diện tích= 600+8x95 = 1360 tỷ
Giá vốn Thương phẩm = 1360/65ha ~2.100.000 đồng/m2
Giá cho thuê tại KCN ở Bắc Ninh từ 140usd-200usd. Tạm tính 150usd ~3.600.000 đồng/m2
Lợi nhuận thấp nhất: 1.500.000 đồng/m2 x 65ha = 975 tỷ (tương ứng giá thuê 150usd, thực tế có thể tăng thêm 20-30%)
B, CCN Tân Phú 1 + Tân Phú 2: Tổng 131ha tại Phổ Yên, Thái Nguyên
Diện tích 2 khu cạnh nhau: 131ha, thương phẩm: 80-85ha
Tiến độ: Đã GPMB ~90%, đang thi công hạ tầng, cống thoát nước, làm đường, có khoảng 41ha (37ha ở TP2 và 4ha ở TP1) sắp bàn giao cho khách. Khách hàng đã đặt cọc 88 tỷ
Tổng mức đầu tư: 1100 tỷ. Tính lại: 560 tỷ + 131 x 8 tỷ/ha ~ 1600 tỷ
Giá vốn thương phẩm ~ 2.000.000 đồng/m2
Giá cho thuê dự kiến 100usd/m2 ~ 2.400.000 đồng/m2
Lợi nhuận thấp nhất: 400.000đ/m2 x 80ha = 320 tỷ
C. CCN Lương Sơn tại TP Sông CÔng, Thái Nguyên
Diện tích 34ha. Tạm tính như Tân Phú. Lợi nhuận thấp nhất: 100 tỷ
SGT làm CCN này để triển khai cho Khu đô thị Lương Sơn 21ha, đang làm thủ tục với địa phương
D. KCN Nam Tân Tập
Diện tích 156ha, thương phẩm ~110ha
Tổng mức: 2400 tỷ. Tính lại: 1800 tỷ + 156ha x 8 tỷ/ha ~3000 tỷ
Giá vốn thương phẩm: 2.700.000 đồng/m2
Giá cho thuê: 200-240USD/m2 do KCN ngay sát cảng quốc tế Long An, quy chiếu với giá cho thuê các KCN xung quanh tại huyện Cần Giuộc
Lợi nhuận dự kiến: 2.500.000 đồng/m2
Tổng LN dự kiến: =2.500.000 đồng/m2 x 110ha = 2.750 tỷ. SGT có 70% cổ phần KCN tương đương ~ 2000 tỷ
Vậy>>> Tổng LN có thể mang lại của 4KCN trước măt là 975+320+100+2000 = 3.395 tỷ, tương đương tổng thương phẩm: 65 + 85 +20+110 = 280 ha
Thực tế Q1,2/2023, KBC bàn giao mỗi quý 50 ha KCN đã mang lại lợi nhuận ~1000 tỷ/50ha. Vì vậy con số trên của SGT là khả thi.
Phần 2: Trung hạn và dài hạn của SGT
4 dự án KCN nêu ở trên là trong ngắn hạn 2024-2025, đặc thù của các KCN do nhóm Kinh Bắc làm chủ đầu tư là lấp đầy rất nhanh (2-3 năm), có được điều này là vì họ rất chịu khó đi kết nối với các tập đoàn Hàn Quốc, Đài Loan, Sing, Mỹ, …. Quy trình của nhóm KBC là tìm khách hàng kết nối lãnh đạo địa phương chọn vị trí KCN ký kết thỏa thuận, ghi nhớ xúc tiến đầu tư. Chính vì thế khi 1 KCN hoàn thành, việc lấp đầy rất nhanh, tiêu biểu như KCN Quế Võ mất 5-6 năm thì đến các KCN gần đây như Tràng Duệ, Nam Sơn Hạp Lĩnh, nhóm KBC chỉ mất 2-3 năm.
Trung hạn của SGT có gì? - KCN Tân Tập tại xã Tân Tập, Cần Giuộc, Long AN
Vị trí: nằm kề KCN Nam Tân Tập
Diện tích: 654 ha, Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2022, QĐ 361/QĐ-TTG ngày 18/3/2022
Tổng mức: 9.910 tỷ
SGT có 60% cổ phần KCN Tân Tập
Tiến độ: bắt đầu lập phương án GPMB.
Đánh giá: Cần Giuộc và Đức Hòa là 2 huyện sát vách TP.HCM. nhóm KBC có 2 KCN lớn ở đây là Tân Tập và Lộc Giang. Có khả năng SGT nhả KCN Phú Bình (900ha tại Thái Nguyên) cho KBC thì KBC sẽ để SGT làm các KCN ở Long An. KCN Tân Tập có vị trí thuận tiện hơn Nam Tân Tập khi kết nối tốt hơn với nhóm KCN ở Long Hậu (nơi đang có giá thuê 200-250usd/m2). - KCN Quán Triều, TX Đông Triều, Quảng Ninh
Vị trí: Hồng Thái Đông
Diện tích: 183ha, Dự án này đã trình phê duyệt chủ trương, tuy nhiên đang tắc ở phía Bộ xây dựng.
Dự án này gồm 116ha KCN + 66 ha giai đoạn 2 là Khu CN + khu dân cư. - Nhà xưởng 30ha ở KCN Liên Chiểu – Đà Nẵng
vị trí: KCN Liên CHiểu – Hòa Vang
Tổng mức: 1200 tỷ
Giai đoạn 1: 15ha (đã xây xong 3 nhà xưởng và đón khách thăm quan Tháng 6/2024)
Giá thuê: 4-5usd/m2/tháng
Đánh giá: nguồn thu ổn định. Biên LNG của nhà xưởng xây sẵn cao hơn cho thuê đất KCN (60% so với 40-50%, xem thêm mô hình của Long Hậu – LHG) - Khu đô thị Hậu Nghĩa: 12ha, đã có 1/500
- Dự án TTTM 300A-B Nguyễn Tất Thành
Tổng diện tích sàn: 46.700 m2
Tổng mức đầu tư: 2000 tỷ, 26 tầng gồm 2 hầm, 7 tầng TMDV, 7 tầng VP, 10 tầng căn hộ cao cấp với 168 căn
Đã hoàn thành nghĩa vụ với NN, vướng mắc quy hoạch với Tp - Các dự án NOXH: hợp tác với các công ty thành viên khác, ko ước tính lợi nhuận. Tuy nhiên có thể chú ý, dự án Saigontel Bắc Giang mang lại lợi nhuận rất tốt cho SGT giai đoạn 2021
- Dự án tâm linh 42ha ở Bắc Giang (không có nhiều dữ liệu), trên BCTC có xuất hiện
- Dự án khu nhà máy ở Đầm Nhà Mạc - Quảng Yên (ko có dữ liệu, trên BCTC có số dư), dự đoán làm nhà xưởng
- Một số dự án khác:
- KĐT Nam Vũng Tàu: 69ha, đã góp vốn vào pháp nhân dự án
- Các dự án góp cổ phẩn với các đơn vị khác cùng tập đoàn
- 3 Khu du lịch nghỉ dưỡng ở Đà Lạt, Hàm Tân???
Đánh giá: SGT không thiếu dự án, do nằm trong cùng hệ sinh thái SGI nên các dự án dài hạn khó có thể dự đoán SGT có tiếp tục làm ko, vì vậy ko đưa vào tính toán. Đơn cử, năm 2022, SGT đã chuyển nhượng 3 cụm CN (75ha x3) ở Hưng Yên cho KBC, đổi lại SGT được tài trợ vốn với lãi suất tượng trưng 1%/năm
