Khu công nghiệp Tam Dương – Bước đệm tiến lên siêu tập đoàn của SHI
Tiềm năng tăng trưởng ngành mạnh mẽ trong dài hạn cùng những lợi thế cạnh tranh hấp dẫn, mảng phát triển bất động sản KCN dự báo sẽ mang lại dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp trong những năm tới nhờ những thuận lợi vĩ mô chưa bao giờ có được trong thời điểm hiện nay:
1 - Hiệp định EVFTA giúp gia tăng nhu cầu thuê đất tại các KCN :
Tháng 3/2020, Hội đồng châu Âu đã chuẩn y quyết định phê chuẩn của Nghị viện châu Âu, hoàn thành thủ tục lập pháp nội bộ của EU đối với việc phê chuẩn EVFTA. Tiếp đến vào kỳ họp Quốc hội 6/2020 đã tán thành 100% thông qua hiệp định thương mại tự do EVFTA, đánh dấu Hiệp định sẽ có hiệu lực vào ngày đầu tiên của tháng thứ hai sau tháng mà hai bên đã thông báo cho nhau về việc hoàn thành các thủ tục pháp lý. Việc ký kết thành công hiệp định EVFTA và EVIPA là một bước tiến quan trọng cả về chiến lược và kinh tế trong quan hệ giữa Việt Nam và EU, thúc đẩy thương mại và đầu tư song phương và mở đường cho Việt Nam hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Qua đó, các hiệp định thương mại tự do sẽ là động lực để thu hút các nguồn vốn từ nước ngoài đầu tư cũng như di chuyển các nhà máy đến Việt Nam để nhận được ưu đãi từ hiệp định, từ đó giúp gia tăng nhu cầu thuê bất động sản tại các KCN trong giai đoạn tiếp theo.
2- Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu:
Cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ - Trung diễn ra dai dẳng và tiếp tục diễn ra trong dài hạn, đây không đơn thuần là một cuộc chiến kinh tế thông thường mà ẩn sau đó là sự cạnh tranh ngôi vị lãnh đạo thế giới giữa 2 siêu cường đã vô tình giúp Việt Nam có được cơ hội lớn chưa từng có trong lịch sử với dòng vốn FDI chuyển dịch vô cùng mạnh mẽ. Từ trước đến nay, các chuỗi cung ứng như nguyên liệu dược phẩm, thực phẩm, các thiết bị y tế, thiết bị điện tử… của Mỹ đều phụ thuộc vào Trung Quốc, đại dịch Covid-19 đã cho thấy sự lệ thuộc của Mỹ vào nguồn cung ứng tại Trung Quốc. Khi các nhà máy ở Trung Quốc đóng cửa, thị trường dược phẩm Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng. Nhận thức được sự nguy hiểm khi chuỗi cung ứng toàn cầu quá phụ thuộc vào Trung Quốc, Mỹ đã lên một kế hoạch dài hạn cho việc di dời các chuỗi sản xuất rời khỏi TQ. Việt Nam – với vị trí tiếp giáp TQ rất thuận lợi cho việc tiếp nhận do sự dễ dàng vận chuyển nguyên liệu từ TQ sang, đồng thời nguồn nhân lực giá rẻ, chính trị ổn định và mối quan hệ hữu hảo với Mỹ và EU là những điều kiện lý tưởng.
Để việc tiếp nhận dòng vốn FDI thuận lợi , chính phủ và các bộ ngành liên quan đã thúc đẩy việc phê duyệt mở rộng các khu CN liên tục , nắm bắt được thời cơ hiếm có, tập đoàn Sơn Hà đã đẩy nhanh việc GPMB và tìm kiếm khách hàng cho khu công nghiệp Tam Dương – mũi nhọn đầu tiên để bước chân vào phân khúc BDS công nghiệp.
Sơ lược về khu công nghiệp Tam Dương:
Vị trí địa lý: nằm trên địa bàn các xã Hướng Đạo, Đạo Tú, huyện Tam Dương. Cách nút giao Kim Long đường Cao tốc Nội Bài – Lào Cai 03Km. Cách sân bay Nội Bài 35Km. Cách Thủ đô Hà Nội 50Km. Cách Cảng Hải Phòng 180Km. Cách thành phố Vĩnh Yên 10Km.
-
Diện tích: 162 ha, diện tích đất thương phẩm 116 ha.
-
Hạ tầng giao thông vận tải: Cách đường Xuyên Á ( Nội Bài - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) 4 km ; cách sân bay Quốc tế Nội Bài 29 km, Cách cảng Cái Lân (Quảng Ninh) 170 km; Cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 62 km.
Theo chia sẻ của ban lãnh đạo công ty tại đại hội cổ đông, hiện nay việc GPMB đã hoàn tất, tập đoàn đang tập trung vào việc làm hạ tầng và tiến hành cho thuê từng phần, dự kiến có thể bắt đầu hạch toán lợi nhuận vào cuối năm nay, hình thức hạch toán sẽ là hạch toán 1 lần nếu đủ điều kiện , điều này sẽ làm lợi nhuận của tập đoàn tăng đột biến trong từ năm nay trở đi , chúng ta thử làm vài phép tính để tính toán lợi nhuận mà khu công nghiệp Tam Dương sẽ mang về :
Diện tích đất thương phẩm : 116 ha trong đó 100 ha cho thuê 50 năm, 16 ha cho thuê ngắn hạn. Lợi nhuận từ việc cho thuê ngắn hạn là lớn hơn việc cho thuê dài hạn nhưng để thuận lợi ta coi như bằng nhau.
Giá cho thuê : với các khu công nghiệp Miền Bắc thì giá cho thuê nằm trong khoảng 90 -100 USD
Kế hoạch cho thuê: dự kiến full toàn bộ trong 5 năm
Doanh thu dự kiến : 90 * 1160000 = 104,4 tr USD = 2500 tỷ
Chi phí GPMB 500 tỷ
Chi phí sử dụng đất 200 tỷ
Vì đặc điểm nền đất cứng nên chi phí san lấp làm hạ tầng, đường xá tầm 500-600 tỷ
Lợi nhuận ròng dự kiến (2500-500-200-500) * 0.8 = 1000 tỷ
Toàn bộ số lợi nhuận này sẽ hạch toán trong khoảng 5 năm từ năm nay đến 2026.
Lưu ý là con số lợi nhuận này là ước tính chung ở mức tối thiểu chưa tính đến việc điều chỉnh giá thuê do khan hiếm nguồn cung ở vị trí tốt như Tam Dương, giá thuê kì vọng của chúng tôi là 100-110 USD cho 1 chu kì thuê, khi đó lợi nhuận của tập đoàn có thể tăng thêm 200-300 tỷ, đưa tổng lợi nhuận của riêng dự án này lên mức 1200-1300 tỷ. Loại trừ lãi vay trong thực hiện dự án mức lợi nhuận tính toán của chúng tôi là 1200 tỷ.
Lợi nhuận từ mảng cung cấp điện, nước sạch, xử lý nước thải dự kiến đem về hàng năm tầm 50 -70 tỷ, ngoài ra còn phí sử dụng hạ tầng …
Tại thời điểm hiện nay vốn hóa tập đoàn vẫn ở mức rất nhỏ, chỉ hơn 2000 tỷ nhưng riêng dự án này đã mang về lợi nhuận gần bằng vốn hóa cả DN, những DN có biên an toàn cao như SHI không có nhiều tại thời điểm hiện tại, tại mức giá hiện thời gần như không có bất kì rủi ro nào cho người nắm giữ SHI.
Khuyến nghị của chúng tôi : MUA tại mức giá hiện tại, Target 40.
