Siêu phẩm LDG - Phần 2
Sau 7 phiên đạp sàn gom hàng của cá mập,con tàu LDG đã quay trở lại ga để đón những ai lỡ nhịp con sóng 2021, dự đoán 2022 mới là đại sóng thần của LDG nói riêng và ngành BĐS nói chung.
Vậy LDG có gì mà lại tiềm năng trở thành 1 siêu cổ phiếu?
Mình xin phân tích sơ lược như sau:
Trước đây LDG chỉ toàn bán lúa non, tức là đi thâu tóm quỹ đất, xong bỏ chi phí GPMB rồi bán lại dự án cho bên khác, cái kiểu bán lúa non như thế này rất vất vả, quy trình GPMB, đền bù đã phức tạp sẵn, xong khi bán đi biên lợi nhuận lại rất thấp, vì vậy cổ phiếu LDG những năm trước đây không có gì nổi bật. Thương vụ đáng tiếc nhất là bán Grand Phú Quốc cho Vin giá 1200 tỷ, nay đổi tên thành Vinpearl Phú Quốc. Nhưng thời điểm đó LDG cũng không đủ năng lực phát triển dự án quá lớn này.
Chưa kể năm 2010 công ty thành lập thì cơ cấu cổ đông là tập đoàn đất xanh chiếm đến tận 49% cổ phần, sau này đến năm 2020 thì đất xanh đã thoái sạch vốn khỏi LDG, và LDG chính thức bước sang 1 trang mới. Gần như là cơ cấu lại toàn bộ công ty. Ban lãnh đạo cũng thay đổi hướng đi, từ bán đất nền sang bán chung cư cao cấp, dự án du lịch, nghỉ dưỡng, biệt thự….
trong lĩnh vực bđs thì những doanh nghiệp đi thu gom đất nền rồi xây nhà phố, biệt thự, khu đô thị thì là ăn từ gốc đến ngọn, biên lợi nhuận cực kỳ cao, tương tự mô hình của VHM. Đây là điều mình đánh giá cao nhất ở LDG - đó là thay đổi định hướng kinh doanh.
Điều đánh giá cao thứ 2 đó chính là tầm nhìn ban lãnh đạo.
Ban lãnh đạo LDG đã có tư tưởng gom quỹ đất từ khá sớm, ngay từ năm 2018 trước khi thoát khỏi sự kiểm soát của đất xanh, mà không phải gom lẻ tẻ vài lô mà chi hẳn 4000 tỷ đi thâu tóm một loạt dự án, đất nền…trong khi tài sản công ty lúc đó hình như chỉ khoảng hơn 2000 tỷ. Năm 2020 covid nặng nề các anh cũng vẫn miệt mài đi gom, có thể blđ đã biết trước được nhà nước sẽ phải bơm tiền đầu tư công để phục hồi nên kinh tế sau đại dịch, nên đã đi tắt đón đầu.
Ngoài ra công ty cũng thâu tóm những quỹ đất để dành cho 5 - 10 năm sau mới triển khai, tức là có tầm nhìn rất xa và định hướng rất chắc chắn. như dự án 495 ha Đất rừng vạn hương khánh hòa là của để dành cho năm 2030.
Với những công ty có dự án gối đầu liên tục như thế này thì đầu tư rất là yên tâm, không như IDJ vòng đời khá ngắn, bùng nổ hết dự án ngon trong năm 2021 rồi bây giờ xịt, downtrend.
Điều thứ 3 mình rất tin tưởng ở LDG là quỹ đất rất lớn so với vốn hóa của công ty.
Tổng quỹ đất công bố của LDG cho đến thời điểm này là 1200 ha tức là bằng 12,000,000 m2 . vô cùng khủng khiếp so với một công ty vốn hóa hiện tại 4800 tỷ. Mình lấy 1 phép chia đơn giản như sau, vốn hóa 4800 tỷ chia cho 1200 ha. tức là một mét vuông đất của LDG hiện chỉ đang đáng giá 400,000 ?
Vậy 1200 ha của LDG ở vị trí nào?
Đầu tiên là hơn 100 ha ở Trảng Bom Đồng nai, 29 ha ở bãi bụt sơn trà đà nẵng, 220 ha ở xuyên mộc vũng tàu, 420 ha tại hạ long quảng ninh, 495 ha tại vạn hương khánh hòa…và 2 tòa chung cư cao cấp tại bình dương và thủ đức sắp mở bán vào quý 1-2 năm 2022 ( LDG sky - LDG river)
Toàn đất đẹp cả, như đất ở trảng bom, xuyên mộc, bãi bụt thì đều đã và đang tăng giá thậm chí gấp đôi so với thời điểm LDG đi thâu tóm quỹ đất. Và LDG cũng mặc cả cực kì tốt với giá vốn cực rẻ. ví dụ 220 ha xuyên mộc vũng tàu chỉ mua mất 133 tỷ. tính ra 60,000/m2. Bằng đúng 2 bát phở. nhẩm vui vui đất xuyên mộc ở chỗ rẻ nhất hiện tại rơi vào tầm 1tr/ m2 thì LDG bán luôn 220ha đất nền đã thu về đc 2 nghìn 200 tỷ. tỉ suất lợi nhuận là x16 lần. Nhưng LDG giờ cũng chẳng dại gì đi bán lúa non nữa, làm dự án rồi mới bán.
Chi tiết các dự án của LDG, ước tính lợi nhuận sau thế, và định giá mình sẽ phân tích khi có BCTC quý 4/2021
Vậy tóm lại LDG tiềm năng nhất là ở quỹ đất đẹp, 1200 ha, thuộc top 5 công ty bđs có quỹ đất lớn nhất Việt Nam.
Ngoài ra công ty cũng thuộc top 5 công ty BDS có sức khỏe tài chính tốt nhất, thể hiện khả năng triển khai dự án.
Ngoài ra một thông tin vô cùng quan trọng là đất của LDG đều là đất sạch, chỉ vướng pháp lý về xây dựng, quy hoạch thôi.
Nghe đến đây nhiều anh chị chắc đang hào hứng lắm rồi, vì thời bơm tiền này cứ ông nào nhiều đất là ông ấy giàu, nhưng vì sao nhiều đất như vậy mà LDG đến bây giờ mới được chú ý đến, cổ phiếu mới tăng trần liên tục?
Đó là do các sự việc rắc rối liên quan đến pháp lý rất nhiều dự án cũ của LDG, như là chậm bàn giao sổ đỏ, xây nhà không phép, chậm nộp thuế, chưa hoàn thiện pháp lý….đã khiến cho cp LDG bị lãng quên bao lâu nay.
Nhưng đợt gần đây công ty bắt đầu thay máu ban lãnh đạo, bổ nhiệm phó giám đốc tài chính và phát triển dự án mới, kiểm toán viên mới…là cho thấy dấu hiệu sắp có đột biến về tình hình kinh doanh.
Ngoài ra những pháp lý của LDG cũng ko có gì to tát, vì luật đất đai năm 2018 - đúng năm LDG đi gom quỹ đất cũng đều khiến cho rất nhiều công ty bđs lớn khác lâm vào cảnh ngộ tương tự LDG. Và mới đây trong cuộc hộp quốc hội bất thường ngày 4/1/2022 thì quốc hội cũng chuẩn bị thông qua luật mới nhằm tháo gỡ nút thắt này. gần như chắc chắn pháp lý của LDG sẽ được xử lý hết.
Vậy tóm lại LDG rất đáng để đầu tư giai đoạn này vì 6 lí do:
- Đinh giá hấp dẫn, vẫn còn khá rẻ so với tiềm năng của quỹ đất 1200ha
- Ban lãnh đạo cơ cấu lại, thay đổi mô hình kinh doanh từ bán đất nền sang bán dự án hoàn thiện.
- Các dự án của LDG mới mở bán rất ít, nên nđt kì vọng vào lợi nhuận sắp tới của công ty sẽ đột biến rất mạnh. Thậm chí nếu khả quan thì lợi nhuận năm nay 2022 có thể gấp 5 lần năm 2021.
- Sức khỏe tài chính tốt, vốn chủ 3,000 tỷ . nợ thực tế vay ngân hàng chỉ 1000 tỷ, còn lại là nợ người mua trả tiền trước ( 1 hình thức chiếm dụng vốn ), tài chính khỏe thế này thì thoải mái triển khai dự án.
- Pháp lý các dự án sắp đc khơi thông toàn bộ.
- Thời kì bơm tiền, lam phát vào đất thì 1200ha hiện tại so vốn mua của LDG ngày xưa chắc phải nở ra gấp đôi gấp ba giá trị.
Chi tiết các dự án trong 2022 của LDG mình đã phân tích ở đây : https://f247.com/t/ldg-sieu-co-co-von-hoa-thap-hon-ca-gia-tri-quy-dat-1200-ha
