Em Hiếu xin chào anh/chị/em nhà đầu tư. Sau một thời gian bận thì em có thấy một cổ phiếu có thể nói là công thủ toàn diện, phù hợp với hầu hết nhà đầu tư là SIP. Lý do đây là cổ phiếu công thủ toàn diện vì doanh nghiệp này phần lớn doanh thu tới từ cung cấp điện nước nhưng có triển vọng cực lớn do còn lượng cực lớn quỹ đất để phát triển khu công nghiệp. Ngoài ra, lượng cổ tức đều đặn từng năm cả bằng tiền mặt lẫn cổ phiếu cũng khá phù hợp với anh chị muốn nắm giữ nhận cổ tức. Sau đây mời anh/chị/em nhà đầu tư cùng đi sâu vào bài phân tích SIP ạ.
1. Tổng quan doanh nghiệp
- Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) được thành lập vào năm 2007 bởi 4 cổ đông sáng lập, bao gồm Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Cao su và ông Trần Công Kha. Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và khu dân cư. SIP trở thành công ty đại chúng từ tháng 01/2019
a. Cổ đông
- Tính tới hết quý 3/2024, tỷ lệ sở hữu của ban lãnh đạo, tổ chức và nước ngoài lần lượt là 24%, 29.55% và 1.99%. Tỷ lệ free float của SIP hiện tại là 44.46%, có thể nói là cũng khá cô đặc.
b. Lịch sử cổ tức
- Do đặc điểm ngành nghề kinh doanh của SIP khá an toàn và tỷ lệ tài chính an toàn nên SIP trả cổ tức cả cổ phiếu và tiền mặt khá ổn. Việc chia cổ tức bằng cổ phiếu và tiền mặt xen kẽ, đồng đều qua các năm khiến SIP không bị quá pha loãng.
2. Sức khỏe tài chính doanh nghiệp và các điểm đáng chú ý trong báo cáo tài chính quý 3/2024
a. Nguồn vốn
- Về nguồn vốn của SIP, hiện tại tổng nợ của SIP rơi vào khoảng 19663 tỷ nhưng trong đó nợ vay ngắn hạn và dài hạn chỉ có 3673 tỷ. Khoản chiếm tỷ trọng lớn trong nợ là khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn từ việc cho thuê đất nhưng do SIP hạch toán doanh thu từng phần nên khoản này sẽ được ghi nhận dần dần.
- Nếu tính lượng tiền mặt và các khoản đầu tư tài chính thì SIP hoàn toàn có khả năng trả hết khoản nợ này.
- Tỷ lệ nợ/VCSH của SIP hiện tại đang ở quanh 0.8 là mức khá an toàn với doanh nghiệp sản xuất.
b. Tài sản
- Tài sản ngắn hạn của SIP tính đến hết quý 3 tăng 34,11% lên 11677 tỷ so với đầu năm. Các khoản đóng góp chính cho việc tăng lên này là khoản phải thu về cho vay ngắn hạn và phải thu ngắn hạn, lần lượt tăng 43.9% và 88% so với đầu năm.
- Đi sâu hơn vào từng khoản mục thì SIP đang cho vay đối tác với lãi suất ngang gửi ngân hàng và được đối tác thế chấp bằng tài sản, đồng thời dự phòng phải thu ngắn hạn cũng không bị tăng lên nên có thể đánh giá rằng đây là khoản cho vay an toàn, có khả năng thu hồi cao.
- Trong đó, tiền tạm ứng đền bù, giải phóng mặt bằng cho khu công nghiệp Phước Đông Bời Lời - Giai đoạn 3 tăng mạnh lên 2073 tỷ đồng. Tính đến quý 3/2024 80% các khu công nghiệp đã hoàn tất giải phóng mặt bằng.
- Về tài sản dài hạn của SIP thì tập trung chủ yếu vào mục bất động sản đầu tư khoảng 5500 tỷ. Nếu tính từ đầu năm tới nay thì tài sản dài hạn chưa có gì biến động nhiều đáng chú ý.
3. Triển vọng
a. Vốn FDI chảy mạnh vào các tỉnh mà SIP có quỹ đất
- Theo số liệu tháng 9/2024 của Bộ Kế hoạch và đầu tư, vốn FDI đăng ký cấp mới tại TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Tây Ninh giảm nhẹ so với cùng kỳ 2023. Đáng chú ý, vốn đăng ký cấp mới vào tỉnh Đồng Nai lại tăng mạnh lên 686 triệu USD, tương đương với mức tăng 156% so với cùng kỳ năm 2023.
b. Diện tích thương phẩm tăng mạnh khi hoàn thành GPMB tại KCN Phước Đông
- Trong kỳ, khoản tạm ứng đền bù đất tại KCN Phước Đông tăng lên 2073 tỷ đồng, tăng 1.603 tỷ đồng so với 31.12.2023; khoản tiền này dùng để hoàn tất phần đền bù còn lại 564 ha đất chưa đền bù GPMB của KCN Phước Đông B. Dự kiến sẽ được hoàn thành trong 2024 với đơn giá đền bù vào khoảng hơn 3 tỷ đồng/ha; tổng chi phí dự kiến vào khoảng 1.975 tỷ đồng.
- Có thể thấy KCN Phước Đông B của SIP có tỷ lệ lấp đầy còn thấp và còn khá nhiều đất để cho thuê. Việc hoàn thành đền bù cho KCN Phước Đông B sẽ tăng tổng diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của SIP thêm 362ha; lên tới 755ha (đã trừ đi phần đất đã được cho thuê).
- Nếu so sánh quỹ đất để phát triển khu công nghiệp và đất thương phẩm hiện có thì SIP đang ở top 4 và top 3 lần lượt. Do đó kỳ vọng từ mảng cho thuê khu công nghiệp còn rất lớn khi các chính sách của ông Donald Trump tập trung đánh thuế các mặt hàng xuất khẩu từ Trung Quốc khiến các doanh nghiệp sẽ dịch chuyển sang các nước lân cận để đặt nhà máy, điển hình là Việt Nam.
c. Giá trị hợp đồng các quỹ đất còn lại là rất lớn
-
Trong nửa đầu năm 2024, SIP đã ký một hợp đồng 16ha với SEA Logistics Partners (thuộc Global Logistics Partner) vào quý 1.2024 tại KCN Lộc An. SIP ghi nhận doanh thu khu công nghiệp theo hình thức ghi nhận 50 năm, nên với diện tích cho thuê hàng năm biến động cũng không gây thay đổi đột biến với KQKD tới từ mảng KCN của SIP. Công ty cũng dự kiến hoàn thành phần đền bù GPMB còn lại của KCN Phước Đông trong quý 3.2024. Cụ thể tình hình kinh doanh tại các KCN như sau:
-
Khu công nghiệp Phước Đông: dự kiến, 564 ha đất còn lại chưa đền bù GPMB của KCN Phước Đông B sẽ được hoàn thành trong 2024 với đơn giá đền bù vào khoảng hơn 3 tỷ đồng/ha; tổng chi phí dự kiến vào khoảng 1.975 tỷ đồng.
-
KCN Đông Nam: hiện tại đã được cho thuê gần hết diện tích đất KCN và dự kiến xây dựng thêm các nhà xưởng cho khách hàng trong và ngoài nước với diện tích xây thêm khoảng 1,2ha.
-
KCN Lê Minh Xuân 3: 105ha đất còn lại với giá chào thuê trung bình khoảng 220 USD/m2/kỳ thuê
-
KCN Lộc An: diện tích là 498ha; với tổng diện tích thương phẩm còn lại có thể kinh doanh là 131ha. Đầu năm 2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho Sea Fund Investment (thuộc Global Logistics Partner) với tổng vốn đăng ký 121 triệu USD tại KCN Lộc An.
-
Tổng giá trị hợp đồng ước tính tới từ các KCN đang hoạt động của SIP là 33.890 tỷ đồng (đã tính phần diện tích dự kiến sẽ hoàn thành đền bù GPMB của Phước Đông B trong 2024) với giả định, giá chào thuê trong các khu công nghiệp từ 2024-2025 sẽ không tăng, từ 2026, giá chào thuê sẽ tăng 3% mỗi năm.
- Giá chào thuê trong 2024 ước tính tại KCN Phước Đông là 74USD; Lê Minh Xuân 3 là 290USD, Đông Nam là 137USD, Lộc An là 230USD (tính /m2/kỳ thuê).
- Với các hợp đồng cho thuê KCN, SIP ghi nhận doanh thu theo hình thức ghi nhận hàng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Cho nên, hoạt động cho thuê KCN hiệu quả thể hiện chủ yếu về dòng tiền cho doanh nghiệp, KQKD của SIP sẽ không có sự đột biến.
d. Dịch vụ cung cấp tiện ích điện nước là động lực tăng trưởng lợi nhuận
- Trong cơ cấu doanh thu thuần của SIP, doanh thu cung cấp tiện ích điện nước luôn chiếm trên 85% tổng doanh thu công ty mẹ, 75% tổng doanh thu hợp nhất qua các năm và luôn duy trì ổn định với tỷ trọng đóng góp doanh thu lớn nhất qua các năm. SIP có giấy phép phân phối điện tại các KCN, SIP mua điện của EVN, hạ áp và bán lại với BLNG khoảng 7%.
- Trong 2023, EVN thực hiện tăng giá điện 2 lần vào tháng 5 (3%) và tháng 11 (4,5%); ảnh hưởng từ tăng giá điện lên doanh thu trong 2024.
- Với giá nước đều đặn được điều chỉnh tăng từ 2-5 năm thì mảng cung cấp nước và điện của SIP kỳ vọng sẽ tăng trưởng với mức 6.5-7% hàng năm.
4. Định giá
- Do doanh thu của SIP cơ cấu từ nhiều ngành nên ta dùng phương pháp định giá SOTP và so sánh P/B để xác định giá trị hợp lý của SIP. Với mảng kinh doanh KCN, ta sử dụng phương pháp NAV để xác định giá trị hợp lý của các KCN. Các mảng kinh doanh còn lại sử dụng phương pháp định giá PE, đồng thời đánh giá lại các khoản đầu tư vào các đơn vị liên doanh như NTC và VRG. Chúng tôi sử dụng tỷ lệ chiết khấu 15% trên vốn chủ sở hữu sau khi đánh giá lại để phản ánh các rủi ro trong tương lai. Trong đó, doanh nghiệp sở hữu lượng tiền nhàn rỗi lớn có thể thúc đẩy các hoạt động đầu tư có tính rủi ro hơn.
- Ngày 11/7/2024, SIP vừa hoàn thành phát hành 27.271.017 cổ phiếu để trả cổ tức năm 2023 nâng tổng số cổ phiếu sau đợt phát hành lên 209.078.940 cổ phiếu, tương đương vốn điều lệ mới là 2.091 tỷ đồng.
- P/B và P/E của SIP trong 5 năm gần nhất
- Dựa vào tổng hợp phía trên, SIP có thể được định giá ở mức 93000/cổ phiếu, tương ứng với mức upsize 20% từ giá hiện tại.
5. Phân tích kỹ thuật
- Ở khung ngày, SIP quay lại test FVG ở vùng 68 với lực cầu bắt mạnh khiến giá quay lại, cho thấy lực cầu bên dưới đang khá tốt. Đồng thời, 2 phiên gần đây với tin tức ông Donald Trump đắc cử khiến dòng tiền được đẩy mạnh vào ngành khu công nghiệp nói chung và SIP nói riêng.
- Ở khung tuần, SIP tạo BOS khi đã phá vỡ đỉnh cũ năm 2021 cho thấy xu hướng tăng trung hạn vẫn còn tiếp diễn, đồng thời một lượng lớn cổ phiếu đang được gom tại quanh mức 72 cho thấy SIP có thể còn cả một con sóng lớn phía sau.
Để được hỗ trợ cơ cấu danh mục và nhận khuyến nghị sớm anh chị có thể vào room và liên hệ với em qua thông tin ở trang bìa ạ.
ROOM CỘNG ĐỒNG: [WSM] Khớp lệnh cùng Trung Hiếu](■■■■ - [WSM] Khớp lệnh)
