#SIP - Tiềm năng tăng trưởng từ quỹ đất hiện hữu

Khuyến nghị
#21

NHẬN ĐỊNH CHUYÊN VIÊN | SIP – BÁO CÁO KQKD 2025
Lợi nhuận tăng trưởng tích cực nhờ mảng tiện ích KCN và bàn giao tại KĐT Phước Đông

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đã công bố kết quả kinh doanh quý 4/2025 với doanh thu đạt 2,3 nghìn tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ và tăng 3% so với quý trước. LNST sau lợi ích CĐTS đạt 354 tỷ đồng, tăng 9% YoY nhưng giảm nhẹ 3% QoQ. Theo đánh giá của chúng tôi, mức tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ trong quý chủ yếu đến từ kết quả khả quan của mảng tiện ích KCN, cùng với đóng góp từ hoạt động bàn giao tại dự án khu đô thị Phước Đông, trong khi cùng kỳ năm trước không ghi nhận bàn giao BĐS nhà ở.

Kết quả cả năm 2025 vượt nhẹ kỳ vọng
Lũy kế năm 2025, SIP ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,4 nghìn tỷ đồng, tăng 16% YoY và hoàn thành 104% dự báo cả năm của chúng tôi. Trên cơ sở này, chúng tôi hiện chưa ghi nhận sự thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 ở mức 1,4 nghìn tỷ đồng, tương ứng tăng 4% YoY. Nguyên nhân là do diễn biến mảng tiện ích KCN và tiến độ bàn giao BĐS nhà ở nhìn chung phù hợp với kỳ vọng, dù vẫn cần theo dõi thêm chi tiết trong thời gian tới.

Mảng KCN: Dòng tiền cải thiện dù doanh số cho thuê thấp
Doanh thu mảng KCN trong năm 2025 tăng 10% YoY, chủ yếu phản ánh biến động tại khoản doanh thu chưa ghi nhận, do SIP ghi nhận doanh thu cho thuê đất KCN theo phương pháp phân bổ. Chúng tôi ước tính dòng tiền thu về từ mảng KCN đạt khoảng 1,7 nghìn tỷ đồng, tăng 39% YoY và hoàn thành 109% dự báo cả năm.

Tuy nhiên, ban lãnh đạo cho biết doanh số cho thuê đất KCN trong quý 4/2025 ở mức thấp, khiến tổng diện tích cho thuê cả năm chỉ đạt khoảng 29 ha, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 74,5 ha của năm 2024. Dù vậy, trong bối cảnh các hoạt động đàm phán với khách thuê vẫn đang tiếp diễn và tâm lý ngành KCN có dấu hiệu cải thiện, chúng tôi tiếp tục kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN của SIP sẽ phục hồi theo hướng tăng trưởng trở lại trong năm 2026.

Mảng tiện ích KCN tiếp tục là trụ cột lợi nhuận
Mảng tiện ích KCN tiếp tục ghi nhận kết quả tích cực trong năm 2025, với lợi nhuận gộp tăng 12% YoY, đạt 889 tỷ đồng và hoàn thành 100% dự báo cả năm của chúng tôi. Đây tiếp tục là nguồn đóng góp ổn định, giúp SIP duy trì tăng trưởng lợi nhuận trong bối cảnh mảng cho thuê đất KCN có sự chững lại về doanh số.

BĐS nhà ở: Ghi nhận bàn giao tại KĐT Phước Đông
Trong năm 2025, SIP đã bán và bàn giao khoảng 150 căn nhà ở tại dự án KĐT Phước Đông (quy mô 247 ha, Tây Ninh). Hoạt động bàn giao này đóng góp tích cực vào lợi nhuận chung của công ty, đồng thời tạo nền tảng cho mảng BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận kết quả trong các giai đoạn tiếp theo.

:white_check_mark: Anh/Chị nếu cần rà soát danh mục hoặc muốn em đánh giá chi tiết từng mã đang nắm giữ, vui lòng nhắn riêng để em hỗ trợ.

:white_check_mark: Liên hệ để được tư vấn và tham gia nhóm đầu tư.

#22

Mua được

#23

SIP (HSX) – Tiềm năng lớn từ quỹ đất khu công nghiệp hiện hữu
Giá mục tiêu: 78.400 đồng/cổ phiếu

Trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục tìm kiếm các khu công nghiệp có chi phí cạnh tranh và vị trí kết nối thuận lợi, SIP nổi lên là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất quy mô lớn cùng mô hình kinh doanh tạo dòng tiền ổn định từ dịch vụ điện – nước. Giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ là chu kỳ tăng tốc mới của SIP khi hoạt động cho thuê đất KCN hồi phục rõ nét.

Diện tích cho thuê phục hồi, động lực chính từ KCN Phước Đông

Chúng tôi kỳ vọng tổng diện tích cho thuê đất KCN ký mới trong năm 2026 của SIP đạt khoảng 67 ha, tăng 50% so với cùng kỳ, với đóng góp chủ yếu đến từ KCN Phước Đông.

Triển vọng phục hồi tại Phước Đông đến từ ba yếu tố chính. Thứ nhất, giá cho thuê cạnh tranh khi mức giá trung bình chỉ khoảng 80 USD/m²/chu kỳ, thấp hơn khoảng 50% so với các KCN tại thị trường cấp I. Thứ hai, vị trí chiến lược gần tuyến cao tốc Mộc Bài – TP.HCM, đóng vai trò kết nối giao thương giữa Việt Nam và Campuchia. Thứ ba, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh với khả năng cung cấp điện, nước sạch và xử lý nước thải phù hợp cho các doanh nghiệp sản xuất và gia công.

Bên cạnh đó, SIP đang đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại KCN Phước Đông trong năm 2026, qua đó đảm bảo quỹ đất liền thửa sẵn sàng bàn giao cho khách hàng lớn – yếu tố quan trọng để cải thiện tốc độ ký hợp đồng mới.

Duy trì hiện diện tại thị trường cấp I

Ngoài Phước Đông, SIP tiếp tục khai thác các KCN tại thị trường cấp I. KCN Lê Minh Xuân 3 được kỳ vọng thu hút nhóm nhà đầu tư kinh doanh nhà xưởng xây sẵn, trong khi KCN Lộc An – Bình Sơn (Đồng Nai) có lợi thế lớn nhờ hưởng lợi trực tiếp từ việc sân bay Long Thành dự kiến đi vào khai thác từ năm 2026, mở ra nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp logistics và công nghiệp phụ trợ.

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh duy trì ổn định

Năm 2026, chúng tôi dự báo tổng doanh thu của SIP đạt khoảng 8.700 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ. Trong đó, mảng cung cấp dịch vụ điện – nước tại các KCN tiếp tục là trụ cột với doanh thu ước đạt 7.166 tỷ đồng, tăng 10% nhờ tỷ lệ lấp đầy các KCN cải thiện. Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn ghi nhận khoảng 487 tỷ đồng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê đất đã ký trong năm 2025.

Lợi nhuận gộp năm 2026 dự kiến đạt 1.461 tỷ đồng, tăng 7%. LNST thuộc về cổ đông mẹ ước đạt 1.406 tỷ đồng, tương đương năm 2025. Nếu loại trừ khoản lợi nhuận bất thường từ thoái vốn ghi nhận trong năm trước, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của SIP được dự báo tăng trưởng khoảng 7%, với EPS năm 2026 đạt khoảng 5.000 đồng/cổ phiếu.

Đẩy mạnh bán hàng KCN trong năm 2026

Hoạt động bán hàng được kỳ vọng tăng tốc trở lại trong năm 2026, với 40 ha đến từ KCN Phước Đông và khoảng 15 ha từ KCN Lộc An – Bình Sơn. Phước Đông giai đoạn 2 và 3 là lợi thế lớn của SIP nhờ quỹ đất quy mô lớn, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu thuê diện tích lớn của các nhà đầu tư FDI trong bối cảnh quỹ đất KCN tại khu vực cấp I ngày càng hạn chế.

Tiềm năng dài hạn từ quỹ đất và dòng tiền

Trong giai đoạn 2025–2027, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính của SIP được kỳ vọng duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ hai trụ cột: cho thuê đất KCN và cung cấp dịch vụ điện – nước. Đặc biệt, khi các dự án KCN hoàn tất giai đoạn đầu tư, dòng tiền của doanh nghiệp được dự báo sẽ cải thiện mạnh mẽ từ năm 2027 trở đi, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Rủi ro cần lưu ý

Các rủi ro chính đối với luận điểm đầu tư bao gồm tiến độ bán hàng chậm hơn kỳ vọng và rủi ro chậm giải phóng mặt bằng tại KCN Phước Đông, có thể ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu cho thuê đất.