SJS – Cổ phiếu bật dậy từ giấc ngủ đông sau thoái vốn Nhà nước?
SJS – Sudico ( CTCP Đầu tư Phát Triển và Khu Công Nghiệp Sông Đà ) trong ngày 6/4/2022 đã chính thức thoái hết vốn nhà nước sở hữu (qua Tổng CTCP Sông Đà) với giá thoái 102k / CP, cao hơn khá nhiều so với mức 7x-8x hiện tại trên sàn. Một thông tin rất quan trọng nhưng ít người để ý là hậu thoái vốn nhà nước tại Sudico diễn ra rất êm đềm, không có bất kỳ sự tranh chấp hay mất đoàn kết giữa các cổ đông lớn như đã từng xảy ra ở Vinaconex trước kia. Thậm chí với kế hoạch kinh doanh trình ĐHCĐ sắp tới thì có thể thấy như nhóm cổ đông lớn, Ban lãnh đạo Sudico rất đoàn kết, đặt kế hoạch kinh doanh khá tham vọng, thậm chí có sự đột biến hơn hẳn so với các năm trước. Nếu là NĐT lâu năm thì chắc ai cũng biết SJS Sudico từng là “cổ phiếu vua BĐS” trên sàn chứng khoán vào những năm 2007-2008, khi giá từng ở mức hàng triệu /cp. Vậy thực sự có gì, tiềm năng như nào?
1 . Công ty SJS có gì ? Tài sản như thế nào và bán hàng ra sao ?
Trong quá khứ 5 năm trở lại đây , SJS mõi năm chỉ bán nhỏ giọt rất ít sản phẩm để book LN khiêm tốn và thường chỉ làm tròn hoặc dưới cả kế hoạch kinh doanh, cho dù thị trường BĐS sôi động và giá đất tại các dự án của Sudico đã tăng rất nhiều.
Dự án trọng điểm Splendora khu Nam An Khánh - Hà Nội
- 1 miếng mồi béo bở khi nguồn cung đất biệt thự quanh Hà Nội không còn nhiều và đang bị độc chiếm bởi VIN cùng với đội ngũ sale đẩy giá thổi phồng giá trị thực của biệt thự . Hiện tại hàng tồn kho của Sudico có 235 căn biệt thự trên Nam An Khánh , với giá vốn từ những năm 2008-2010 tiền đất là chỉ 1.8tr/m2 (chưa tính tiền đầu tư hạ tầng phân bổ), trong khi giá bán mặt bằng chung biệt thự ở trên Nam An Khánh rẻ nhất cũng phải 100 triệu / m2 (Khu Charm Villas của Hà Đô cũng ở dọc Đại Lộ Thăng Long cùng phía Sudico nhưng ở vị trí xa hơn đang bán 100-120tr/m2 tiền đất). Với chi phí giá vốn tiền đất chỉ chưa đầy 2tr/m2 vì trước đây là đất ruộng bồi thường => biên lợi nhuận của Sudico ở dự án này sẽ khủng khiếp như nào. Ngay khi Sudico mở bán 1 căn biệt thự đầu tiên theo giá thị trường bây giờ thì toàn bộ đống tồn kho của Sudico ở dự án này ai cũng sẽ biết là cần phải mark-up lên để phản ánh đúng giá thị trường bây giờ (như thường thấy ở một công ty BĐS, giá trị sổ sách của Sudico chưa hề được phản ánh đúng, thậm chí đang ở mức quá thấp so với giá trị thực tế). Dù ở vị trí đẹp hơn, gần hơn Charmvillas của Hado group nếu chỉ lấy giá Hà Đô đang bán (tối thiểu 100 triệu /m2) thì doanh thu của 5ha đất thương phẩm tương đương 235 căn biệt thự đã tương đương 5000-6000 tỷ (riêng tiền đất, chưa tính doanh thu tiền m2 xây dựng). NĐT chắc có thể tự nhẩm ra mức lợi nhuận của chỉ 5ha đất thịt sẽ được Sudico ghi nhận, kéo theo quy mô doanh thu và lợi nhuận thực tế của năm nay và năm sau sẽ ở mức như nào! (so với quy mô vốn vẻn vẻn 1138 tỷ vốn điều lệ từ nhiều năm nay chưa tăng, tức chỉ hơn 110tr cổ phiếu, vô cùng đậm đặc)
Dự án Nam An Khánh đã hoàn thành mọi thủ tục về mặt pháp lý, cùng với đó trong công tác đầu tư thì công ty đã và đang triển khai mạnh hoàn thành nốt các mảng hạ tầng kỹthuật còn thiếu sót của dự án cùng với đó là hoàn thành pháp lý các khu đất để triển khai đầu tư - còn về phần core chính là sản phẩm thì đang triển khai thợ hoàn thành xây dựng để trong quý 3 (từ tháng 7/2022) có thể kinh doanh bán hàng khu Casa Mila. Trong kỳ họp DHCD năm nay vào ngày 16/6 tới đây (năm đầu tiên sau khi Nhà nước thoái vốn) Ban lãnh đạo Sudico đã tự tin đề ra kế hoạch marketing tối đa để bán và đưa hàng ra thị trường 1 cách tối ưu và nhanh nhất để thu về lợi nhuận cho Sudico
• Còn về Vista Lago - khu vực 1 : Đã hoàn thành xong phần các nhu cầu thiết yếu của người dân - đang triển khai hoàn thành các cảnh quan , cổng ra vào để sẵn sàng đón người dân vào cư trú và dọn vào ở - tất cả đều đang được đẩy mạnh để có thể bàn giao vào đúng thời hạn đã cam kết với người mua . Sudico thuê đơn vị quản lý vận hành BĐS chuyên nghiệp là Savills để quản lý khu đô thị này. Còn ở khu vực 2 thì đang triển khai hoàn thành các phân hạ tầng như chiếu sáng , cấp nước , điện , … để cbi sang giai đoạn 2 . Còn về Casa Mila thì BLD đã và đang triển khai hoàn thành thi công để có thể kinh doanh ngay trong năm nay.
b. Dự án Nam An Khánh mở rộng
• BLD đã và đang triển khai làm việc với các quan chức trong bộ mãy lãnh đạo của Tp Hà Nội để có thể được hướng dẫn kế hoạch đất dịch vụ cho các CDT ở khu NAK mở rộng và hoàn tất thủ tục thông qua cho phép các CDT đầu tư dự án.
c. Khu nhà ở Văn La
• Lãnh đạo đã và đang bám sát với sở ban Ngành Hà Nội để giải trình 1 số khúc mắc về hồ sơ để điều chỉnh cho dự án hợp lí, nộp bổ sung tiền sử dụng đất, chuẩn bị triển khai mở bán thấp tầng còn lại, đầu tư khu nhà ở cao tầng, và phối hợp với EVN để di chuyển đường 110kV Văn La.
d. Dự án khu dân cư Thịnh Lang - Hòa Bình
• Hoàn tất các thủ tục pháp lý , và triển khai việc bồi thường mặt bằng cho người dân , việc này đồng nghĩa với 1 công ty đang có thanh khoản vốn nội bộ còn kém như Sudico thì sẽ rất cần khoản thu ngắn hạn từ bán NAK và sự tăng trưởng về VDL để có thể nhanh chóng bồi thường để triển khai dự án trên
e. DỰ ÁN TIẾN XUÂN
• Quan trọng nhất là việc dự án này không hề bị thu hồi mà lãnh đạo đã và đang làm việc vs UBND của địa phương để có thể điều chỉnh quy hoạch để khớp nối với quy hoạch chung khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc và lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế để triển khai dự án.
f. Dự Án Hòa Hải Đà Nẵng
• Hoàn thành dứt điểm việc hoàn trả lại 1 phần cọc cho đối tác cũ Hải Hà, bắt đầu triển khai các thủ tục đầu tư dự án.
g. Dự án Khu Du lịch sinh thái Sông Đà – Ngọc Vừng
Tiếp tục làm việc với UBND tỉnh Quảng Ninh để đầu tư giai đoạn 2 của dự án, hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500 và các thủ tục liên quan để triển khai
h. Dự án Khu dân cư Trần Hưng Đạo
Tiếp tục triển khai giai đoạn II, III, IV của dự án; hoàn thành kinh doanh 257 lô đất của giai đoạn II
