SJS - Đà tăng mới đây mới chỉ là "khởi động"

[FMFUND]

FM Fund cho rằng sự chậm lại của SJS trong một tuần gần đây (sau 10/11 phiên trần trước đó) là cần thiết, đảm bảo cho sự bền vững của giá cổ phiếu. Chúng tôi xin lấy lại nhận định đã chia sẻ trong post SJS - 5 phiên trần liên tiếp: “mọi chuyện mới là khởi động”.

Kết thúc phiên giao dịch ngày 11/08, vốn hóa của công ty đang là hơn 21 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, riêng ước tính tổng doanh thu của phân khu Vista Senera (vừa mới mở bán cuối tháng 7) là 16.000 tỷ đồng. Với biên lợi nhuận ròng ở quanh mức 70-80%, tương đương sẽ đem về cho SJS lợi nhuận từ 11-13 nghìn tỷ đồng.

Chúng tôi cũng lưu ý rằng, ước tính doanh thu kể trên chỉ là 1 phân khu tại 1 dự án của SJS. Đối với Nam An Khánh, công ty có kế hoạch (1) ghi nhận KQKD từ hàng tồn kho hiện hữu tại phân khu Vista Lago; (2) sẽ lần lượt mở bán các phân khu thấp tầng còn lại (Vista Palma, La Vista, Palma) trong giai đoạn 2025-27 và cao tầng từ 2028-32.

Bên cạnh đó, dự án Văn La (Hà Đông cũ, Hà Nội) và Thịnh Lang (Hòa Bình cũ) cũng đang sẵn sàng được triển khai.

Như nhiều công ty BĐS niêm yết khác, SJS có nhiều “cua” - quỹ đất để đếm. Tuy nhiên, với lượng hàng tồn kho sẵn sàng bàn giao hiện tại tại Nam An Khánh, FM Fund cho rằng SJS đã sở hữu con “cua” cực phẩm, hoàn toàn vượt trội.

[FMFUND]

Như vậy là hồ sơ phân phối cổ tức cổ phiếu & cổ phiếu thưởng 159% của SJS đã được Ủy ban chứng khoán chấp thuận. Mọi chuyện đang đi đúng tiến độ, SJS dự kiến ngày 29/08 tới đây sẽ là ngày cổ phiếu chờ về được giao dịch.

FM Fund cho rằng sự kiện này sẽ giải quyết nút thắt về mặt thanh khoản cho cổ phiếu SJS. Bên cạnh kết quả kinh doanh ghi nhận tăng trưởng dương 4 quý liên tiếp (tính đến Q2/25) và có khả năng nối dài đà tăng này sang nhiều quý tới, SJS sẽ thực sự được các bên phân tích, quỹ đầu tư chú ý tới.

[FMFUND]

Theo quy hoạch, dự án metro số 5 - Hà Nội (dự kiến được khởi công ngày 19/12/2025) sẽ đi qua 2 khu đô thị của SJS là Nam An Khánh và Tiến Xuân.

Đặc biệt, vị trí một nhà ga của metro sẽ nằm ngay “trước cửa” phân khu cao tầng của dự án Nam An Khánh. Do đó, việc triển khai sớm dự án kể trên sẽ là động lực giúp tăng giá trị BĐS tại khu đô thị này trong thời gian tới.

[FMFUND]

Chỉnh chu trong văn bản giải trình về cổ phiếu tăng trần 5 phiên liên tiếp
Ngày 25/07 vừa qua, SJS đã có công văn giải trình gửi HOSE về việc cổ phiếu tăng trần 5 phiên liên tiếp.

Đây là hoạt động thường niên của các doanh nghiệp niêm yết sau những đợt biến động giá lớn của cổ phiếu (tăng trần hoặc giảm sàn trên 5 phiên liên tiếp) vốn đã được HNX & HOSE thực hiện từ năm 2022. Mặc dù vậy, nếu đọc văn bản đính kèm của ảnh 1 dưới đây, chúng ta có thể phần nào thấy được sự khác biệt.

Đa phần phía các doanh nghiệp chỉ thực hiện giải trình theo kiểu “cho có” với lí do là cung cầu thị trường cổ phiếu, nằm ngoài sự kiểm soát của công ty. Với SJS, công ty cũng trình bày lí do tương tự, nhưng đã bổ sung thêm những lí do khác như (1) TTCK tăng mạnh; (2) Kế hoạch kinh doanh của công ty tăng trưởng mạnh svck và (3) tâm lí tích cực của nhà đầu tư sau khi SJS công bố thông tin phát hành cổ tức cổ phiếu & cổ phiếu thưởng tỷ lệ 159%.

Mặc dù là 1 chi tiết rất nhỏ, FM Fund cho rằng điều này cũng cho thấy sự chỉnh chu, nỗ lực của ban lãnh đạo SJS trong việc cải thiện hình ảnh doanh nghiệp, hướng đến việc tận dụng thị trường chứng khoán để gia tăng nguồn vốn kinh doanh.

Xuất phát từ sự thay đổi của người đứng đầu doanh nghiệp

Các hoạt động liên quan đến niêm yết của SJS đã thực sự thay đổi kể từ khi ông Bùi Quang Bách được bổ nhiệm làm Chủ tịch HĐQT công ty (kể từ 22/08/2024). Ông Bách với nhiều năm làm việc tại UBCK và hàng loạt công ty chứng khoán khác - đặc biệt có kinh nghiệm trong các vấn đề liên quan đến investment banking (IB) - chi tiết tại ảnh 2.

Biểu hiện ở đây chính văn bản giải trình vừa đề cập, bên cạnh việc: (1) trình bày các báo cáo gửi tới cổ đông, UBCK bằng song ngữ (Anh - Việt), các form mẫu rõ ràng, đầy đủ (công bố thông tin, báo cáo thường niên); (2) SJS bắt đầu thực hiện nhiều bài đăng quảng bá dự án, chiến lược kinh doanh trên website công ty và các báo tài chính (Cafef, Vnexpess,…).

Sau khi thực hiện chốt quyền chia cổ phiếu 159% vào ngày 31/07 tới; SJS nhiều khả năng sẽ tiếp tục thực hiện việc phát hành huy động vốn từ cổ đông hiện hữu. Điều này nhằm nâng vốn chủ sở hữu của công ty lên quanh mức 10 nghìn tỷ đồng - lọt top các công ty BĐS niêm yết lớn nhất - phù hợp để khai phá hết tiềm năng của quỹ đất khủng mà SJS đang sở hữu.

Đây chính là lộ trình mà FM Fund đã sớm gửi đến quý nhà đầu tư từ post tháng 02/2025: https://www.facebook.com/share/p/18xCVqW3fi/

Do đó chúng tôi mới nói rằng đà tăng giá mạnh mẽ gần đây của SJS mới chỉ là “bắt đầu” của con sóng lớn, lộ trình đã sớm được doanh nghiệp vạch ra và đang từng bước thực hiện điều đó.

[FMFUND]

SJS: Cổ phiếu chờ về đã được giao dịch từ ngày 10/09/2025

Phiên giao dịch ngày mai - 10/09/2025, cổ tức cổ phiếu & cổ phiếu thưởng tỷ lệ lên tới 159% của SJS sẽ chính thức được giao dịch. FM Fund thấy gì từ sự kiện này?

Kể từ ngày chốt quyền, SJS chỉ cần 40 ngày thực tế ~ 26 ngày làm việc để hoàn thành đợt phát hành này. Một tốc độ rất ấn tượng, hiếm doanh nghiệp niêm yết nào có thể hoàn thành nhanh như vậy.

Điều này cũng xuất phát từ sự chủ động đẩy nhanh thủ tục của SJS. Biểu hiện ở việc công ty đã nộp nghị quyết HĐQT lên Ủy ban Chứng khoán (SSC) từ sớm, sau đó phát hành nghị quyết sửa đổi khi hoàn thành việc bán cổ phiếu quỹ (tiết kiệm thời gian phê duyệt của SSC).

Theo lý thuyết thông thường, tỷ lệ chia cổ phiếu lên tới 159% là rất nhiều, áp lực nguồn cung cổ phiếu trong phiên ngày mai sẽ rất lớn. Nhưng giá cổ phiếu SJS lại tăng mạnh 19% chỉ trong nửa tháng trước ngày cổ phiếu chờ về. Tại sao lại phải vội lần 2 như vậy? Chúng tôi xin để câu hỏi cho quý nhà đầu tư cảm nhận.

Trong ảnh 1, SJS đã tăng 140% lên đỉnh tạm thời ở giá 79.800 đồng/cp chỉ sau 2 tháng, đặc biệt tăng gấp 2 lần trong 11 phiên cuối cùng. Tuy nhiên sau đó chỉ điều chỉnh tối đa 24%, trước khi đi ngang với xu hướng hướng lên (sideway up). Đặc biệt, ở vùng giá 6x, khối lượng khớp lệnh chủ động khá mạnh mẽ, thanh khoản được cải thiện đáng kể.

Theo phân tích kĩ thuật, FM Fund đánh giá rất cao sức mạnh cổ phiếu với diễn biến kể trên. Có lẽ lượng cổ phiếu về trong ngày mai sẽ tạo ra cơ hội “lên tàu” cho các cổ đông tiềm năng của SJS, trước khi cổ phiếu vào nhịp “tăng tốc” mới.

Giới đầu tư đã bắt đầu để ý, đã nhìn thấy những “con cua” hiển diện trước mắt - sẵn sàng được doanh nghiệp hạch toán vào lợi nhuận. FM Fund kỳ vọng sau sự kiến chia cổ phiếu trên, thanh khoản của SJS sẽ tăng lên mức 15-30 tỷ đồng/phiên - giải quyết nút thắt còn sót lại và giúp công ty sẽ lọt vào watchlist các quỹ đầu tư, tạo cầu tiềm năng cho cổ phiếu.

[FMFUND]

Về bán hàng, qua trao đổi với một vài đơn vị môi giới, FM Fund đã nhận được thông tin về những căn đầu tiên tại phân khu Vista Palma – Nam An Khánh đã có nhà đầu tư đặt cọc. Như chúng tôi đã thông tin, phân khu Palma và Senera tại dự án sẽ chính thức mở bán cuối tháng 9 này.

Trong tuần vừa qua, phía chủ đầu tư – SJS cũng đã tiến hành thi công, trồng cây, thay đổi cảnh quan tại các phân khu sắp mở bán.

[FMFUND]

Cũng trong tuần vừa qua, thị trường BĐS khu vực An Khánh cũng xuất hiện thêm thông tin về nhiều dự án tiềm năng. Đây sẽ là chất xúc tác quan trọng giúp SJS bán hàng tốt hơn trong các đợt mở bán tới đây. Không gì tuyệt vời hơn là có nhiều chủ đầu tư uy tín cùng làm thị trường cùng:

Dự án Mailand Hanoi City – Bắc An Khánh (tên thương mại là Splendora). Nằm đối diện dự án của SJS qua đại lộ Thăng Long.

Dự án MIK Nam An Khánh – dự kiến thiết kế 6 tòa tại đất ngay bên cạnh khu hỗn hợp chung cư của SJS.

Hay trước đó dự án Hado Charm Villas cũng mở bán trong Q2/25 với giá 300 triệu đồng/m2 thấp tầng.

[FMFUND]

FM Fund đánh giá các yếu tố về thanh khoản sẽ là nút thắt cuối cùng để SJS có thể sánh ngang các cổ phiếu BĐS niêm yết hàng đầu hiện nay.

Dưới đây chúng tôi thực hiện phân tích so sánh SJS với KDH & NLG - vốn là 2 cổ phiếu BĐS biểu tượng của Vnindex nhiều năm qua, 2 lựa chọn không thể thiếu của các quỹ đầu tư khi xem xét tham gia ngành BĐS. Có thể nhận thấy:

Quy mô quỹ đất vượt trội của SJS, trong đó có dự án Nam An Khánh sẽ mở bán các phân khu tiếp theo trong tháng 9.

Vấn đề của SJS là sớm triển khai bán hàng và hạch toán lợi nhuận lớn để tăng quy mô vốn chủ sở hữu & tổng tài sản. FM Fund kỳ vọng sau khi ghi nhận lợi nhuận toàn bộ tại dự án Nam An Khánh (chỉ riêng phân khu thấp tầng), vốn chủ của SJS sẽ đạt mức tương đương NLG hiện nay.

Luận điểm hỗ trợ kỳ vọng trên đến từ (1) doanh thu ước tính tại Nam An Khánh thấp tầng là 16.000 tỷ đồng - triển khai trong giai đoạn 2025-26; (2) biên lợi nhuận vượt trội tại dự án (ảnh 2) với giá bán tiềm năng tiếp tục tăng trong khi giá vốn phát triển khá thấp. Chúng tôi cũng xin lưu ý rằng, SJS còn đang sở hữu nhiều dự án cực hot khác.

Nút thắt về mặt thanh khoản được kỳ vọng sớm được gỡ bỏ, SJS sẽ là lựa chọn hấp dẫn tiếp theo của các quỹ đầu tư lớn thời gian tới, theo quan điểm của chúng tôi.

[FMFUND]

Tu sửa, hoàn thiện cảnh quan tại dự án Nam An Khánh SJS

[FMFUND]

Giá bán thấp nhất tại Vista Palma là 220 triệu/m2, trong khi chi phí đất không quá 30 triệu/m2. Biên lợi nhuận của dự án sẽ là bao nhiêu?

[FMFUND]

SJS vừa mới công bố kế hoạch xây 8 tòa tháp cao tầng tại Vista Nam An Khánh, cụ thể:

6 tòa căn hộ cao cấp ven hồ Lago, bao quanh bởi các phân khu thấp tầng Vista Palma, Vista Garden, Vista Serena.

2 tòa hỗn hợp Vista Landmark 40 tầng liền kề Vista Mall, hình thành trục thương mại – dịch vụ trung tâm sôi động.

Theo chủ đầu tư, khi các tòa nhà mới của Vista Nam An Khánh hoàn thiện và đón cư dân, cũng là lúc nhiều hạ tầng chiến lược đi vào vận hành, trong đó có nút giao vành đai 3.5 - đại lộ Thăng Long dự kiến hoàn thành năm 2028. Như vậy, các tháp cao tầng này sẽ khởi công ngay sau Q4/26, nhanh hơn so với kế hoạch trước đó mà SJS công bố trong tháng 7/2025 (từ 2028).

[FMFUND]

6 tòa căn hộ cao cấp ven hồ Lago, bao quanh bởi các phân khu thấp tầng Vista Palma, Vista Garden, Vista Serena. (ô đất CT3, CT4 - số 31 trên hình vẽ).
2 tòa hỗn hợp Vista Landmark 40 tầng liền kề Vista Mall, hình thành trục thương mại – dịch vụ trung tâm sôi động. (số 25 trên hình vẽ).

[FMFUND]

BĐS khu vực Nam An Khánh sẽ thực sự sôi động trong thời gian tới nhờ hàng loạt các dự án được triển khai đồng bộ, hỗ trợ đáng kể cho hoạt động bán hàng của SJS. Chỉ riêng các sản phẩm cao tầng, khu vực này sẽ có 4 tổ hợp đồng loạt triển khai trong 2025-26, bao gồm:

6 tòa tại khu đất HH3

5 tòa tại khu đất HH2D

4 tòa tại khu đất CT2, CT7

Cụm 8 tòa kể trên

[FMFUND]

FM Fund cho rằng chiến lược đẩy nhanh bán hàng sản phẩm cao tầng tại Nam An Khánh của SJS là rất hợp lí nhờ (1) “sóng” tăng giá bán tại chung cư Hà Nội hiện nay và (2) tận dụng được việc hàng loạt chủ đầu tư cùng triển khai marketing, bán hàng tại khu vực.

Chúng tôi kỳ vọng SJS cũng sẽ sớm công bố triển khai dự án Văn La Văn Khê trong những tháng tới. Bên cạnh việc đang tích cực ra hàng thấp tầng tại Nam An Khánh, đây sẽ là nguồn lực tài chính quan trọng giúp công ty khai phá tiềm năng của quy mô quỹ đất khủng còn lại, đặc biệt là 1.400 ha tại Tiến Xuân (Hà Nội).

FM Fund cũng lưu ý rằng, giá trị doanh thu thấp tầng tại Nam An Khánh ước tính đạt khoảng 16.000 tỷ đồng; phần lớn tiền sử dụng đất đã được nộp cho Nhà nước và có chi phí rất thấp (phát triển từ 2008); 8 tháp cao tầng kể trên chỉ nằm trong tổng hơn 20 tháp tại toàn dự án; SJS còn 45ha quỹ đất Nam An Khánh mở rộng ngay bên cạnh. Như vậy, nếu so với quy mô vốn hóa hơn 21.000 tỷ đồng hiện nay của SJS, thực sự vẫn còn quá nhiều tiềm năng.

[FMFUND]

Giữa lúc Vista Nam An Khánh được được đẩy mạnh cải tạo, chỉnh sửa cảnh quan và tung các chiến dịch bán hàng, SJS đã có những tín hiệu khởi động thêm các dự án mới. Cụ thể, ngày 16/10/2025 vừa qua, công ty đã chính thức khởi công dự án Văn La:

Quy mô: 12ha

Địa điểm: phường Kiến Hưng (Quận Hà Đông cũ, Hà Nội). Ngay cạnh ga metro Văn Khê của tuyến Cát Linh - Hà Đông.

Sản phẩm: hỗn hợp bao gồm 215 căn biệt thự, liền kề và 2 tháp chung cư 25 tầng với 800 căn hộ.

Đã được UBND TP.Hà Nội giao đất từ 2008, dự kiến hoàn thành năm 2009. Như vậy sau 16 năm, dự án đã được khởi công trở lại.

Hiện trạng dự án: đã có mặt bằng sạch.

Văn La được đánh giá là dự án quy mô lớn hiếm hoi còn sót lại của quận Hà Đông cũ. Với tình trạng quỹ đất nội đô khan hiếm, giá chung cư liên tục tăng cao, đây sẽ là thời điểm thích hợp để SJS tiến hành triển khai và sớm đủ điều kiện mở bán. Văn La cũng sẽ giúp công ty đa dạng nguồn thu trong những năm tới, bên cạnh Nam An Khánh.

Hiện cũng đang có tin đồn về việc dự án Tiến Xuân (1.400 ha) sẽ được khởi công trong tháng 12/2025. Dự án có quy mô cực khủng này được kỳ vọng sẽ đón đầu cho tuyến metro số 5 - Văn Cao - Hòa Lạc (cũng được triển khai từ ngày 19/12/2025.

[FMFUND]

SJS báo lãi Q3/25 chỉ 3 tỷ đồng do không bàn giao BĐS

SJS vừa mới công bố báo cáo tài chính Q3/25 với doanh thu và lợi nhuận ròng đạt lần lượt 26,7 tỷ đồng - 2,9 tỷ đồng, giảm 80-94% svck.

Diễn biến này xuất phát chủ yếu từ việc công ty không ghi nhận bàn giao BĐS trong kỳ. Toàn bộ doanh thu Q3/25 đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ. Đây cũng là đặc thù của các doanh nghiệp BĐS khi kết quả kinh doanh phụ thuộc vào khả năng bàn giao các dự án. FM Fund kỳ vọng lợi nhuận của SJS sẽ bứt phá mạnh mẽ vào Q4/25, qua đó đảm bảo hoàn thành kế hoạch lợi nhuận ròng cả năm là 602 tỷ đồng (9T25 đạt 174 tỷ đồng).

Trên bảng cân đối kế toán, các khoản mục hầu hết tương đương với thời điểm cuối Q2/25.

Chúng ta cùng chờ đợi diễn biến bán hàng tại Vista Nam An Khánh qua sự kiến diễn ra vào thứ 7 tuần này (ảnh 2).

[Davidkaka]

Khả năng không chịu book