“Giữ hay bán?” trong nhịp tăng nóng của nhóm midcap bất động sản.
Anh em nào theo dõi từ Kỳ 1 đều nhớ: tôi từng nói “Thời điểm tốt nhất để đầu tư cổ phiếu BĐS chính là lúc không ai để ý”. Khi đó, thị trường chỉ quan tâm đến ngân hàng – chứng khoán – thép. Nhưng BĐS thì sao?
Đến hôm nay, khi nhiều cổ phiếu như DXG, PDR, DIG, NVL tăng 40–60% chỉ trong 2–3 tháng, thì câu hỏi đặt ra lúc này là:
“Giữ tiếp hay chốt lời?”
“Đây là đầu sóng hay cuối sóng?”
Watchlist tôi đưa ra từ giữa tháng 5
Bối cảnh thị trường
Đã xác lập sóng tăng – nhưng phân hóa mạnh
- VN-Index chạm ngưỡng 1.600
- Midcap BĐS hút dòng tiền rõ rệt
- Lãi suất vay mua nhà duy trì vùng thấp nhất 5 năm (~4,5–6%)
- Pháp lý được tập trung tháo gỡ thêm ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương
- Tỷ lệ hấp thụ dự án tăng ấn tượng trong quý 2/2025
- Nhiều doanh nghiệp tái cơ cấu xong, bắt đầu bán hàng – ghi nhận doanh thu
Giữ hay bán?
Tăng 40–60% trong 2–3 tháng là mức lợi nhuận không nhỏ. Nhưng nếu đây mới chỉ là giai đoạn 2–3 của chu kỳ, thì việc bán sớm có thể đồng nghĩa với việc với việc bỏ lỡ cơ hội tiếp tục hưởng lợi trong hành trình tăng trưởng.
1. DXG – Đất Xanh Group
Biến động giá từ đáy Tháng 5: +53%
-
The Prive là dự án cao cấp tại Thủ Đức – là dự án “vàng” về vị trí → tỷ lệ hấp thụ tốt.
-
Tiến độ bán hàng đang được duy trì đều, dòng tiền từ khách hàng thật đang ghi nhận từng quý.
-
Định giá vẫn hấp dẫn: Dù tăng 50% nhưng P/B chỉ ~1 – so với tiềm năng EPS tăng gấp 3–4 lần từ 2025–2026 thì vẫn còn biên lợi nhuận tốt.**
2. PDR – Phát Đạt
Biến động giá từ đáy Tháng 5: +60%
- Chuyển nhượng 80% dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật thu về ~4.000 tỷ → đây là “game lớn” cải thiện dòng tiền cực mạnh trong ngắn hạn trong quý 3,4
- Tái cấu trúc tài chính đã hoàn thành, tập trung vào các dự án có tính thanh khoản cao.
- Dự án tại Iconic Quy Nhơn cũng ghi nhận đợt bán hàng thành công giai đoạn 1 → giai đoạn 2 là chất xúc tác tiếp theo trong năm nay.
- Mặc dù P/B ~1.8, nhưng xét về giá trị quỹ đất sạch – pháp lý đầy đủ – vị trí lõi đô thị, thì vẫn rẻ hơn so với tiềm năng lợi nhuận 2025–2026.
3. DIG – DIC Corp
Biến động giá từ đáy T5: +62%
- DIG sở hữu quỹ đất lớn nhất nhì nhóm midcap BĐS, phần lớn đã đền bù – chi phí thấp.
- Sau giai đoạn tái cấu trúc 2022–2024, công ty đã bắt đầu triển khai lại các dự án trọng điểm, đặc biệt là Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh (tổng quy mô > 300 ha).
- P/B ~1.9 nhưng giá vốn đất rẻ + dư địa bán hàng lớn giúp biên lợi nhuận cao khi thị trường hồi phục.
4. AGG – An Gia
Biến động giá từ đáy T5: +38%
- The Gió Riverside đợt 1 bán sạch hơn 1.200 căn, tỷ lệ hấp thụ rất cao – cho thấy nhu cầu thực ở phân khúc này rất mạnh.
- Chính phủ đang thí điểm cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thương mại. Thời cơ của AGG với các khu đất tại Bình Chánh đối với các dự án The Lá Village và West Gate 2.
Tạm kết
Thị trường luôn có phần thưởng cho những ai kiên nhẫn – và mạnh mẽ “giữ đúng cổ – đúng thời điểm”.
Hành trình hồi phục của BĐS vẫn còn nhiều điểm đến phía trước, đặc biệt là quý 4/2025 – khi doanh thu, lợi nhuận và giá cổ phiếu bắt đầu phản ánh toàn diện.
Quyết định là ở anh em.
Nhưng nếu đã lên tàu cùng tôi từ Kỳ 1 – thì xin hẹn anh em ở ga cuối: 2026.
