BÁO CÁO KHUYẾN NGHỊ CỔ PHIẾU
CTCP SONADEZI CHÂU ĐỨC (HOSE – SZC)
1. Cập nhật kết quả kinh doanh
Kết quả năm 2020, Doanh thu đạt 325 tỷ đồng (+29,5% so với cùng kỳ) và LNST đạt 134 tỷ đồng (+38,7% so với cùng kỳ). Năm 2020, SZC đã thanh toán 1,1 nghìn tỷ đồng đền bù cho 152,29 ha đất. Tổng diện tích đất giải phóng mặt bằng tại KCN Châu Đức lên tới 1.098 ha, và 352 ha tại Khu dân cư Châu Đức.
Kết quả Q1/2021, Doanh thu trong quý đạt 179 tỷ đồng (+48,3% so với cùng kỳ) và LNST đạt 79,5 tỷ đồng (+48,2% so với cùng kỳ). Trong đó phần lớn đến từ doanh thu cho thuê đất là từ KCN Châu Đức, đạt 174,5 tỷ đồng (+69% so với cùng kỳ) với 20 ha đất đã cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 57% (+7,1% so với cùng kỳ) do giá cho thuê tăng 8% so với cùng kỳ. Diện tích cho thuê lũy kế là 470,13 ha, tương ứng với tỷ lệ lấp đầy là 43%.
Riêng quý 2 doanh thu thuần đạt 224 tỷ đồng tăng 46% so với cùng kỳ do tăng mạnh doanh thu cho thuê đất và phí quản lý, giá vốn hàng bán chỉ tăng nhẹ nên Sonadezi Châu Đức lãi gộp gần 150 tỷ đồng, tăng 68,5% so với quý 2/2020.
Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2021, SZC đạt 403 tỷ đồng doanh thu thuần tăng 47% so với cùng kỳ, LNST đạt gần 189 tỷ đồng tăng 51,2% so với nửa đầu năm 2020. EPS 6 tháng đầu năm 2021 đạt 1.890 đồng.
2. Kế hoạch năm 2021
Kế hoạch doanh thu đạt 584 tỷ đồng (+35,2% so với cùng kỳ), trong khi kế hoạch LNST đạt 176 tỷ đồng (-3,4% so với cùng kỳ) dựa trên các luận điểm:
(1) Cho thuê đất tại KCN Châu Đức.
Năm 2021, SZC dự kiến sẽ ký hợp đồng cho thuê đất với diện tích khoảng 50 ha (trong đó diện tích đất đã ký MOU khoảng 26-28 ha). Tổng doanh thu từ khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và phí quản lý dự kiến đạt 455 tỷ đồng (+29% so với cùng kỳ), chiếm 77,9% tổng doanh thu kế hoạch năm 2021.
(2) Doanh thu phí.
Doanh thu thu phí không phát sinh do BOT tạm dừng hoạt động chờ chuyển sang thu phí không dừng.
(3) Bán Khu dân cư Hữu Phước.
Tổng diện tích đất của Khu dân cư Hữu Phước là 40,6 ha, trong đó 37,8 ha đã giải phóng mặt bằng (93% tổng diện tích) và 36,7 ha (91% tổng diện tích) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo kế hoạch của Công ty, dự án sẽ bao gồm 164 căn shophouse và 500 lô đất nền (với giá 9 triệu đồng/m2). Kế hoạch doanh thu năm 2021 đặt ở mức 90 tỷ đồng
Về đầu tư tài chính
(1) Năm 2021, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng dự kiến là 3,3 tỷ đồng, trong đó 2,4 tỷ đồng đầu tư cho KCN và Khu dân cư Châu Đức với diện tích 314 ha (219,38 ha ở Châu Đức và 121,62 ha ở Phú Mỹ), tương đương với giá đền bù bình quân là 5,3 triệu đồng/m2 ở huyện Châu Đức và 10 triệu đồng/m2 ở thị trấn Phú Mỹ.
(2) Chi phí xây dựng cơ bản là 817 tỷ đồng trong năm 2021. Trong đó, chi phí đầu tư vào khu dân cư Hữu Phước là 149,6 tỷ đồng và 319 tỷ đồng cho việc xây dựng 186 ha tại KCN Châu Đức. Ngoài ra, chi phí xây dựng sân golf Châu Đức sẽ là 348,2 tỷ đồng.
(3) Kế hoạch tăng vốn. SZC có kế hoạch huy động 3 nghìn tỷ đồng trong năm 2021. Công ty đang xem xét các phương án như sau: (1) Vay ngân hàng; (2) Hợp tác với đối tác đầu tư vào Khu đô thị Châu Đức; và (3) Phát hành cho cổ đông hiện hữu. Hội đồng quản trị sẽ cân nhắc lựa chọn phương án hợp lý.
3. Luận điểm đầu tư
(1) Giá cho thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu ngày càng tăng.
Tổng diện tích cho thuê được dự báo sẽ đạt 90 ha (+80% so với cùng kỳ) trong năm 2021, trong đó: (1) Diện tích cho thuê từ các nhà đầu tư thứ cấp (như D2D, Sonadezi Long Bình, Sonadezi Long Thành) là 50 ha (+66% so với cùng kỳ); và (2) diện tích cho thuê từ các nhà đầu tư trực tiếp sẽ đạt 40 ha (gấp đôi so với cùng kỳ). Giá cho thuê sẽ tăng 8% so với cùng kỳ trong năm 2021, đạt 65 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu của mảng KCN dự kiến đạt 523 tỷ đồng (+47% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng KCN ở mức 58%.
(2) Doanh thu phí BOT có thể giảm 66% so với cùng kỳ trong năm 2021
BOT 768 được kỳ vọng sẽ hoạt động trở lại vào Q4/2021 sau khi hoàn tất thủ tục chuyển sang chế độ thu phí không dừng. Lưu lượng phương tiện giao thông dự kiến giảm 75% so với cùng kỳ và gía vé bình quân tăng 35% so với cùng kỳ. Doanh thu phí đạt 22,4 tỷ đồng (-66% so với cùng kỳ). Thời gian thu phí sẽ được kéo dài thêm 2 năm. IRR là 12%.
(3) Doanh thu dự án Khu dân cư Hữu Phước ước đạt 68 tỷ đồng.
50 lô đất nền dự kiến được ghi nhận với giá bán 9 triệu đồng/m2. Tỷ suất lợi nhuận ròng dự kiến là 56%.
(4) Chi phí lãi vay ở mức 15 tỷ đồng
Tăng 80% so với cùng kỳ do tăng khoản vay dài hạn để đền bù giải tỏa tại khu dân cư Châu Đức. Lãi suất cho vay bình quân là 7,5%/năm. Các khoản vay cho dự án Khu dân cư và KCN Châu Đức vẫn đang được vốn hóa vào chi phí đầu tư.
4. Góc nhìn kỹ thuật
Cổ phiếu duy trì xu hướng tăng mạnh mẽ trong ngắn hạn khi có xu hướng bật tăng qua các đường MA20 – 50 - 100, trend tăng trung và dài hạn vẫn tiếp diễn. Đường MA 50 cắt đường MA 100 từ dưới lên cho tín hiệu mua vào trong trung hạn, RSI chạm mốc 63 chưa xảy ra hiện tượng quá mua, khối lượng giao dịch đột biến gần đây. Hiện cổ phiếu đang gặp kháng cự chéo phía trên tại vùng giá 41.5 và chịu điều chỉnh vào phiên thứ 6 vừa rồi, những nhịp chỉnh ngắn chạm về đường MA hoặc break cản với khối lượng giao dịch lớn sẽ là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư mở mua.
Khuyến nghị: Tham gia giải ngân quanh vùng giá 40.5 – 41
Giá mục tiêu trong ngắn/trung hạn kỳ vọng: 45/ Cutloss: 37
