- Tiềm năng đối với cổ phiếu SZC
BĐS KCN đang ngày càng ấm dần lên nhờ sự hỗ trợ của luật đất đai sửa đổi từ 1/8/2024. Nếu nhìn vào xu hướng hiện tại, dễ nhận thấy rằng hạ tầng khu vực Vũng Tàu đã được cải thiện đáng kể, tạo tiền đề cho việc tăng trưởng giá thuê đất công nghiệp tại đây. Cùng với đó, Vũng Tàu đang thu hút mạnh mẽ vốn FDI nhờ vào sự phát triển vượt bậc của cơ sở hạ tầng. SZC là một trong những cổ phiếu đáng được quan tâm với một số lý do sau:
Lý do 1: SZC hiện đang nắm trong tay lợi thế cạnh tranh lớn với quỹ đất KCN lớn nhất tại Vũng Tàu. Tiềm năng tăng giá đất cho thuê KCN tiếp tục tăng trong 2 -3 năm tới.
Đáng chú ý, doanh thu từ cho thuê KCN của SZC trong quý 3 vừa qua tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng, phản ánh tiềm năng sinh lợi ổn định trong mảng BĐS KCN. Con số đáng nói là khoản tiền người mua trả trước đạt 701 tỷ đồng vào ngày 30/9/2024, gần như gấp đôi so với đầu năm và tăng 54% so với cuối quý 2. Điều này chủ yếu nhờ vào dòng tiền thuê đất từ các nhà đầu tư lớn như Electronic Tripod Việt Nam và Steel Builder, minh chứng cho sức hấp dẫn ngày càng tăng của KCN này. Với dự báo diện tích cho thuê trong năm 2024 vào khoảng 35 - 40 ha, SZC sẽ có thêm nguồn thu ổn định từ việc bàn giao đất. Cùng với đó, giá thuê đất tăng đều 10 - 15% mỗi năm không chỉ góp phần cải thiện doanh thu mà còn tạo ra dư địa tăng trưởng lợi nhuận cho SZC trong thời gian tới.
Thêm vào đó, giá thuê đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn còn khá thấp. Trước đây dù có lợi thế về cảng Cái Mép – Thị Vải, các KCN tại Vũng Tàu vẫn chưa thể hút FDI mạnh như ở Đồng Nai hay Bình Dương vì thiếu sự kết nối hạ tầng, đẩy chi phí logistics lên cao. Tuy nhiên, trong 3 năm trở lại đây, điểm hạn chế này đã được tháo gỡ. Hạ tầng phía Nam, đặc biệt là khu vực Vũng Tàu đang được cải thiện rõ rệt. Điều này không chỉ thúc đẩy dòng vốn FDI vào địa phương mà còn giúp SZC tận dụng tối đa tiềm năng quỹ đất, củng cố vị thế trong mảng bất động sản công nghiệp. Dưới đây là các dự án hạ tầng đã và đang được kết nối tại Vũng Tàu.
Hiện tại, giá khu công nghiệp ở Vũng Tàu dao động ở mức 100 – 140 USD/m2 (KCN Châu Đức: 100 USD/m2, Phú Mỹ 2: 140 USD/m2), thấp hơn 15-35% so với các tỉnh lân cận như Bình Dương (Nam Tân Uyên 3: 140 – 150 USD/m2, Mỹ Phước 2,3: 170 -200 USD/m2), Đồng Nai (Nhơn Trạch: 160 – 170 USD/m2).
Về doanh số cho thuê đất KCN từ đầu năm đến nay, SZC ghi nhận kết quả khá tốt, thu hút được các khách thuê lớn. Chúng tôi cho rằng SZC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn, bao gồm cụm cảng Cái Mép hiện phát triển nhanh chóng, dự án Sân bay quốc tế Long Thành tại tỉnh Đồng Nai và tiềm năng phát triển dự án đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. SZC đã giải phóng 82% tổng quỹ đất, ~2.300 ha với chi phí giải phóng mặt bằng trung bình ước tính là ~8 đô la Mỹ/m2.
Lí do 2: Quỹ đất từ các KCN hiện hữu BRVT không còn nhiều.
SZC đang đứng trước cơ hội lớn để hưởng lợi từ làn sóng FDI vào Bà Rịa - Vũng Tàu. Đặc biệt khi quỹ đất KCN trong khu vực đang ngày càng khan hiếm. Hiện tại, đa phần các khu công nghiệp tại Vũng Tàu đã có tỷ lệ lấp đầy trên 70% và được quy hoạch phục vụ cho những ngành như công nghiệp nặng, vật liệu xây dựng, hóa chất, và phân bón. Sự khan hiếm này tạo ra một lợi thế rõ ràng cho SZC khi các KCN khác đang gần kín chỗ và SZC lại sở hữu quỹ đất sạch lên đến 500 ha, sẵn sàng cho thuê.
Không chỉ dừng lại ở đó, SZC còn sở hữu vị trí chiến lược, nằm tại nút giao của tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Đây là điểm cộng rất lớn, giúp SZC tăng tính kết nối và giảm chi phí logistics cho các nhà đầu tư, một yếu tố cực kỳ hấp dẫn trong mắt các doanh nghiệp nước ngoài đang tìm kiếm điểm dừng chân hiệu quả ở Việt Nam.
Tóm lại, với sự kết hợp giữa quỹ đất sạch lớn và vị trí đắc địa, SZC đang ở vào vị thế lý tưởng để thu hút các nhà đầu tư FDI. Điều này không chỉ mang lại nguồn thu ổn định mà còn giúp nâng tầm SZC trong phân khúc BĐS KCN.
Lí do 3: SZC đang sở hữu 2 dự án Bất động sản dân cư là Khu dân cư Hữu Phước (40,5 ha) và Khu đô thị Châu Đức (498 ha).
Tính đến cuối quý 2/2024, SZC đã mở bán ~ 120 căn nhà phố tại KDC Hữu Phước (tổng diện tích là 41 ha; ~160 shophouse và ~500 căn nhà phố), còn khoảng 50 căn backlog chưa ghi nhận. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu BĐS nhà ở sẽ tăng vào năm 2025 bởi 1 số yếu tố:(1) tâm lý người mua nhà được cải thiện do môi trường lãi suất thấp, (2) nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng tăng và tỷ lệ lấp đầy KCN cao hơn.
Chúng tôi cũng dự kiến KĐT Châu Đức sẽ bắt đầu cho thuê vào năm 2027, dựa trên kỳ vọng tiến độ giải phóng mặt bằng tại các dự án KCN/KĐT Châu Đức sẽ nhanh hơn. SZC có thể cần khoảng 1,8 - 2,0 nghìn tỷ đồng để giải phóng hoàn toàn quỹ đất còn lại tại các dự án KCN/KĐT của công ty.
- Kết quả kinh doanh
SZC đang ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ về doanh thu và lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm 2024, với doanh thu thuần đạt 476 tỷ đồng (+36% svck). LNST cũng tăng vọt 56% lên 167 tỷ đồng. Đi sâu vào các yếu tố dẫn đến thành công này, có thể thấy rõ sự đóng góp vượt trội từ mảng KCN – hiện là động lực chính cho tăng trưởng của SZC.
Cụ thể, doanh thu mảng KCN đạt 427 tỷ đồng (+47% nhờ vào hai yếu tố then chốt: (1) giá thuê đất tăng 25% và (2) diện tích cho thuê đạt 18 ha (+15% svck)). Điều này cho thấy sự chủ động của SZC trong việc tận dụng lợi thế giá thuê đang lên cao và nguồn cung đất sẵn có để tối ưu doanh thu. Biên lợi nhuận gộp cũng đạt mức ấn tượng 52% (+3% nhờ giá thuê đất tiếp tục leo thang). Rõ ràng, chiến lược tập trung vào quỹ đất công nghiệp của SZC đang phát huy hiệu quả đã giúp công ty đạt 54% kế hoạch doanh thu và 73% kế hoạch lợi nhuận năm.
SZC ghi nhận khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 701 tỷ đồng (+96% so với 01/01/2024).Chủ yếu ghi nhận từ Công ty TNHH Electronic Tripod VN 359 tỷ đồng (hợp đồng cho thuê 18ha đất; giá cho thuê ước tính 80 USD/m2/kỳ thuê) và CTCP Thép KTC Steel Builder 178 tỷ đồng (hợp đồng cho thuê 7,5ha đất; giá cho thuê ước tính 95 USD/m2/kỳ thuê). Giá cho thuê trung bình của SZC trong hai hợp đồng này ước tính khoảng 84 USD/m2/kỳ thuê. Khoản người mua trả tiền trước là 701 tỷ với biên lợi nhuận 64% thì LN dự kiến khoảng 450 tỷ.
Tuy nhiên, điểm trừ đáng lưu ý là mảng khu dân cư đang gặp khó khăn. Doanh thu từ khu dân cư giảm mạnh 61%, chỉ đạt 13 tỷ đồng do chậm tiến độ bàn giao căn hộ tại dự án KDC Hữu Phước. Điều này không quá bất ngờ và chúng hoàn toàn phù hợp với bối cảnh thị trường BĐS nói chung. Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu về khu dân cư sẽ sớm phục hồi, tiếp thêm sức mạnh cho SZC.
- Kết luận
Dù SZC có tiềm năng phát triển lớn, nhưng không thể phủ nhận công ty vẫn đang đối mặt với rủi ro đáng kể từ việc GPMB. Với việc sửa đổi luật đất đai khiến chi phí đền bù hiện nay tăng cao, kéo theo tiến độ dự án có nguy cơ chậm trễ và chi phí đầu tư gia tăng. Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận của SZC có thể chịu tác động tiêu cực, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời trong ngắn hạn và trung hạn.
Tuy nhiên, SZC vẫn là một mã cổ phiếu đáng chú ý nhờ vào kết quả kinh doanh tích cực và vị thế cạnh tranh vững chắc trên thị trường. Với lợi thế quỹ đất lớn, chiến lược phát triển hợp lý, và triển vọng tăng trưởng dài hạn, SZC là cái tên mà các nhà đầu tư nên cân nhắc đưa vào danh mục của mình. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường biến động khó lường, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư để kịp thời điều chỉnh nếu rủi ro xuất hiện.
