1. KẾT QUẢ KINH DOANH:
Doanh thu Q1/2024 đạt 213 tỷ đồng (tăng 2,49 lần svck). Trong đó, doanh thu từ cho thuê đất công nghiệp đạt 193 tỷ đồng (tăng 6,35 lần svck) với diện tích cho thuê 8,5 ha (tăng 6,2 lần svck), mức giá thuê đạt 95 USD/m2 (tăng 15% svck), chủ yếu đến từ hợp đồng cho thuê của Sonadezi Corporation (UPCOM: SNZ), và một phần từ các nhà đầu tư nhỏ (diện tích cho thuê từ 1-2ha). Theo đó, LNST đạt 65 tỷ đồng (tăng 4,55 lần svck).
Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng lũy kế (một phần của chi phí xây dựng cơ bản dở dang) trong Q1/2024 đạt 2,85 nghìn tỷ đồng (tăng 1% so với đầu năm), chiếm 35% tổng tài sản của SZC. Vốn vay ngắn hạn và dài hạn cho việc đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng KCN đô thị Châu Đức là 2,6 nghìn tỷ đồng. Hệ số D/E đạt 0,9x vào cuối Q1/2024.
2. LỢI THẾ CẠNH TRANH:
*Quỹ đất tốt, vị trí tương đối đẹp, còn nhiều dư địa cho thuê và tăng giá:
-
Xét về cơ cấu quỹ đất của Sonadezi Châu Đức, khoảng 1.556 ha đất được phân bổ cho mảng bất động sản khu công nghiệp - mảng kinh doanh cốt lõi, 579 ha cho phát triển các khu dân cư, đô thị xung quanh khu công nghiệp, và 152 ha là sân golf nhằm hoàn thiện hệ sinh thái khu đô thị - công nghiệp.
-
Hiện Sonadezi Châu Đức còn khoảng 540 ha đất khu công nghiệp chưa cho thuê, với tốc độ cho thuê đạt khoảng 30 - 50 ha/năm trong những năm vừa qua, đủ để doanh nghiệp này khai thác trong vòng 10 năm tới.
-
Quỹ đất gói gọn trong 1 quần thể KCN đô thị 2.287ha ở BR-VT gần sân bay Long Thành, cảng Cái Mép-Thị Vải, cao tốc Biên Hòa
-
KCN Châu Đức quy mô 1.556 ha, đất thương phẩm 1.109 ha, đất cho thuê còn 550ha
-
Giá thuê 85 USD/m2/chu kỳ; thấp hơn trung bình tỉnh khoảng 40%; mức giá thấp là tiền đề tăng giá.
3. LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ:
1.1 Kỳ vọng BĐS nhà ở sẽ phục hồi sau khi bàn giao chậm trong 2023
-
Trong 9T23, SZC đã bàn giao 8 căn shophouse tại dự án Sonadezi Hữu Phước, thấp hơn nhiều so với dự tính. Các hoạt động xây dựng và kí bán mới vẫn theo đúng kì vọng tuy nhiên bàn giao chậm hơn dự kiến.
-
Với lượng lớn tồn kho, khoảng 70 căn shophouse đã hoàn thiện, kỳ vọng SZC sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao trong Q4/23. Tuy nhiên, có thể phải trì hoãn thời hạn bàn giao thêm hai quý đến Q2/24.
1.2 Dự án tiềm năng:
-
SZC còn đến từ 600 ha quỹ đất khu đô thị đang chờ đưa vào khai thác. Trong thời gian qua, doanh nghiệp này đã tiến hành mở bán Khu dân cư Hữu Phước - Giai đoạn 1 (GĐ1) nhưng việc mở bán diễn ra vào đúng thời điểm thị trường bất động sản “ảm đạm” khiến doanh số không như kỳ vọng dù biên lợi nhuận của dự án này lên đến 70%.
-
Dự án Khu dân cư Hữu Phước có tổng quy mô hơn 40,5 ha, bao gồm 657 nhà liên kề và 1.213 căn hộ chung cư. Tính đến cuối năm 2023, theo DSC, Sonadezi Châu Đức mới chỉ bàn giao được khoảng 72 căn hộ, ngang với kết quả bàn giao quý 4/2022 (68 căn hộ) → Sonadezi Châu Đức hiện đang mở bán nốt phần còn lại của GĐ1 và chuẩn bị mở bán GĐ2 của Khu dân cư Hữu Phước.
=> Đặc biệt, cú hích từ Cảng Cái Mép - Thị Vải và Cảng hàng không Quốc tế Long Thành đã “thổi bùng” giá đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu, làm đội chi phí đầu tư cho các dự án mới. Qua đó, đem lại lợi thế cạnh tranh mạnh cho Sonadezi Châu Đức khi đã có quỹ đất đủ lớn với giá vốn thấp. Bà Rịa - Vũng Tàu hiện là một trong 5 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.