SZC nằm trong nhóm BDS KCN là một trong những nhóm ngành bị ảnh hưởng nặng nhất bởi chính sách thuế của Trump. Tuy nhiên đây cũng là cơ hội khi giá chiết khấu cao. Tương tự sự hồi phục của May Sông Hông (MSH) do chủ yếu xuất Mỹ.
Đánh giá nhanh về 2 Quý gần nhất
Tổng quan về SZC
Sonadezi Châu Đức (SZC) là một công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và dân cư tại Việt Nam, với trọng tâm là phát triển khu công nghiệp (KCN) Châu Đức và khu đô thị dân cư Hữu Phước tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Công ty sở hữu quỹ đất lớn, tổng diện tích khoảng 2.287 ha, bao gồm 1.556 ha đất công nghiệp và 537 ha đất dân cư. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy KCN đạt khoảng 52%, với 570 ha đã được cho thuê. SZC có lợi thế vị trí chiến lược, gần cảng Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành, và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, giúp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ.
Tăng trưởng EPS so với cùng kỳ Q4/2024 và Q1/2025
Q4/2024
- EPS Q4/2024: 568.4 VND, dựa trên lợi nhuận sau thuế 102.3 tỷ đồng và số lượng cổ phiếu lưu hành 179.985.863.
- EPS Q4/2023: 466.67 VND, dựa trên lợi nhuận sau thuế 56 tỷ đồng và số lượng cổ phiếu 120 triệu (trước khi phát hành thêm cổ phiếu trong Q1/2024).
- Tăng trưởng: (568.4 - 466.67) / 466.67 ≈ 21.8%.
Q1/2025
- EPS Q1/2025: 701.9 VND, dựa trên lợi nhuận sau thuế 126.3 tỷ đồng và số lượng cổ phiếu 179.985.863.
- EPS Q1/2024: 407.4 VND, dựa trên lợi nhuận sau thuế 65 tỷ đồng và số lượng cổ phiếu trung bình gia quyền khoảng 159.56 triệu (xét đến việc phát hành thêm cổ phiếu từ 16/1/2024 đến 20/2/2024).
- Tăng trưởng: (701.9 - 407.4) / 407.4 ≈ 72.3%.
Tăng trưởng EPS mạnh mẽ, đặc biệt ở Q1/2025, cho thấy hiệu quả kinh doanh cải thiện đáng kể, nhờ doanh thu tăng và quản lý chi phí hiệu quả.
| Quý | EPS (VND) | EPS cùng kỳ trước (VND) | Tăng trưởng (%) |
|---|---|---|---|
| Q4/2024 | 568.4 | 466.67 (Q4/2023) | 21.8% |
| Q1/2025 | 701.9 | 407.4 (Q1/2024) | 72.3% |
Cơ cấu lợi nhuận
Q1/2025
- Cho thuê đất công nghiệp và phí quản lý: Chiếm ~85% tổng doanh thu, đạt khoảng 356.6 tỷ đồng (ước tính từ doanh thu tổng 419.5 tỷ đồng).
- Bán nhà liền kề Khu dân cư Hữu Phước: Chiếm ~6%, khoảng 25.2 tỷ đồng.
- Hoạt động sân golf và nhà hàng: Chiếm ~6.5%, khoảng 27.3 tỷ đồng.
- Cung cấp nước và xử lý nước thải: Tăng trưởng mạnh (44% và 32% so với kế hoạch), nhưng tỷ trọng cụ thể không được công bố.
Năm 2024
- Bất động sản công nghiệp: 703 tỷ đồng, chiếm ~78.7% tổng doanh thu 893 tỷ đồng.
- Sân golf: 53.5 tỷ đồng, chiếm ~6%.
- Các hoạt động khác: Bao gồm cung cấp nước, xử lý nước thải, và bán nhà dân cư, chiếm phần còn lại.
Lợi nhuận chủ yếu đến từ mảng cho thuê đất công nghiệp, phản ánh sự phụ thuộc lớn vào thị trường bất động sản công nghiệp.
| Nguồn doanh thu | Tỷ trọng (Q1/2025) | Tỷ trọng (Năm 2024) |
|---|---|---|
| Cho thuê đất công nghiệp | ~85% | ~78.7% |
| Bán nhà dân cư | ~6% | ~6% |
| Sân golf và nhà hàng | ~6.5% | ~6% |
| Cung cấp nước, xử lý nước thải | Không xác định | Không xác định |
Lý do tăng trưởng
Hiệu quả kinh doanh năm 2024
- Cho thuê đất công nghiệp: Trong năm 2024, SZC đã ký hợp đồng và thỏa thuận cho thuê 46 ha đất công nghiệp, đạt 116% kế hoạch, nâng tổng diện tích đất đã cho thuê lên 570 ha (52% tỷ lệ lấp đầy). Doanh thu từ mảng này đạt 703 tỷ đồng, vượt 12% kế hoạch.
- Doanh thu tổng thể: Tổng doanh thu năm 2024 đạt 893 tỷ đồng, vượt 1% kế hoạch, trong khi lợi nhuận trước thuế đạt 311 tỷ đồng, vượt 9% kế hoạch.
- Giá thuê tăng: Giá thuê đất công nghiệp tăng 5-7% so với năm trước, nhờ nhu cầu cao từ các nhà đầu tư FDI.
Q1/2025
- Doanh thu tăng mạnh: Doanh thu đạt 419.5 tỷ đồng, tăng 94% so với Q1/2024 (216 tỷ đồng), chủ yếu nhờ cho thuê thêm khoảng 15 ha đất công nghiệp và giá thuê tăng.
- Lợi nhuận tăng: Lợi nhuận sau thuế đạt 125.4 tỷ đồng, tăng 93% so với Q1/2024 (65 tỷ đồng), nhờ giảm chi phí lãi vay (-15%) và chi phí quản lý (-5%).
- Vị trí chiến lược: SZC hưởng lợi từ vị trí gần các trung tâm logistics lớn, thu hút các dự án FDI quy mô lớn như nhà máy tôn Vina One (2.500 tỷ đồng) và các dự án khác trong năm 2024.
Tiềm năng quỹ đất KCN và bất động sản
Khu công nghiệp
- Quỹ đất lớn: SZC sở hữu khoảng 500 ha đất công nghiệp chưa cho thuê, trong đó 230 ha đã sẵn sàng cho thuê ngay lập tức. Với tổng diện tích KCN 1.556 ha, tiềm năng khai thác trong trung và dài hạn là rất lớn.
- Thu hút FDI: KCN Châu Đức đã thu hút 110 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 1,3 tỷ USD tính đến cuối Q1/2025, bao gồm các dự án chất lượng cao như Tripod, MingYue, Đông Phương, và Uy Việt (Bà Rịa - Vũng Tàu industrial parks).
- Xu hướng “China +1”: Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn FDI vào Việt Nam tạo cơ hội lớn cho SZC, đặc biệt với các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, và châu Âu.
- Hạ tầng đồng bộ: SZC đang đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, với 150 ha đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, sẵn sàng bàn giao cho nhà đầu tư.
Bất động sản dân cư
- Khu dân cư Hữu Phước: Dự án này nằm trong khu đô thị Châu Đức, nhưng tiến độ bán hàng chậm, với chỉ khoảng 72 căn nhà được bàn giao đến cuối 2023. Tuy nhiên, với sự phát triển của khu vực và nhu cầu nhà ở tăng, dự án có tiềm năng dài hạn.
- Kỳ vọng tương lai: SZC dự kiến bàn giao thêm các căn shophouse giai đoạn 1 trong năm 2024 và bắt đầu giai đoạn 2, mang lại nguồn doanh thu ổn định hơn (Báo cáo phân tích SZC).
Khó khăn và rủi ro
Vấn đề pháp lý và giải phóng mặt bằng
- SZC đã đối mặt với nhiều khó khăn trong việc xử lý thủ tục đất đai, giá đất, và giải phóng mặt bằng, dẫn đến chậm trễ trong phát triển dự án. Những vấn đề này có thể tiếp tục ảnh hưởng đến tiến độ cho thuê đất và bàn giao bất động sản dân cư (Sonadezi Châu Đức tăng trưởng 2024).
Nợ cao
- Tính đến cuối Q1/2025, nợ phải trả của SZC là 5.100 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản. Mặc dù đã giảm từ 5.167,7 tỷ đồng cuối năm 2024 và công ty đã xóa sạch nợ trái phiếu vào ngày 8/1/2025 (Sonadezi Châu Đức xóa nợ trái phiếu), áp lực lãi vay vẫn là một rủi ro đáng kể.
Phụ thuộc vào thị trường bất động sản công nghiệp
- Với ~85% doanh thu từ cho thuê đất công nghiệp, SZC phụ thuộc lớn vào sự ổn định của thị trường này. Các biến động kinh tế toàn cầu hoặc thay đổi chính sách có thể làm giảm nhu cầu thuê đất.
Cạnh tranh
- Bà Rịa - Vũng Tàu đang phát triển thêm nhiều KCN mới, với kế hoạch đạt 24 KCN vào năm 2030 (Bà Rịa - Vũng Tàu industrial parks). Sự cạnh tranh từ các KCN khác có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hút nhà đầu tư của SZC.
Rủi ro kinh tế toàn cầu
- Suy thoái kinh tế hoặc thay đổi trong chính sách thương mại quốc tế có thể làm giảm dòng vốn FDI vào Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thuê đất công nghiệp của SZC.
Đánh giá chung
Với việc duy trì tốc độ tăng trưởng tốt đồng thời hưởng lơị từ việc triển khai thúc đẩy hạ tầng giao thông giữa HCM - DN - BD là yếu tố quan trọng cho viêc thu hút các DN thuê KCN cũng như BDS. Giá đang đươc chiết khấu tốt. Theo đánh giá cá nhân vùng 31.5-32 hiện tại là vùng giá hấp dẫn trong ngắn,trung hạn. Một sự hồi phục giá về vùng 40 là rất khả thi.