Quý IV/2023, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của CTCP Sonadezi Châu Đức (HSX: SZC) đạt 258 tỷ đồng (tăng trưởng 32% so với cùng kỳ) và 56 tỷ đồng (tăng 36%) chủ yếu nhờ ghi nhận cho thuê KCN Châu Đức tăng 96% yoy. Lũy kế cả năm 2023 doanh thu giảm 5% yoy, tuy nhiên, lợi nhuận ròng đã vượt 4% kế hoạch cả năm khi đạt 219 tỷ đồng (tăng 11%) nhờ biên lãi gộp cho thuê KCN cải thiện.
Kế hoạch kinh doanh 2024 khả quan nhờ doanh thu bán dự án KDC Hữu Phước và tiếp tục ghi nhận cho thuê KCN Châu Đức. Tổng doanh thu chưa thực hiện tính đến cuối 2023 đạt 328 tỷ đồng (tăng 11% so với đầu năm) và người mua trả trước 357 tỷ đồng duy trì cao kỳ vọng giúp doanh thu KCN và KĐT tăng trưởng các năm tới.
Kỳ vọng doanh số bàn giao dự án Khu dân cư Hữu Phước sẽ cải thiện trong năm 2024 nhờ SZC tiếp tục bàn giao các căn shophouse còn lại tại giai đoạn 1 (25,2ha) và mở bán giai đoạn 2 (13,5ha) khi thị trường BĐS tại Vũng Tàu có thể hồi phục.
Doanh thu cho thuê KCN chủ yếu từ các hợp đồng ký trước: Việc SZC đã ký kết hợp đồng cho thuê KCN Châu Đức với D2D 6,5ha giá thuê khoảng 79 USD/m2 sẽ đóng góp vào doanh thu cho thuê KCN Châu Đức trong năm nay. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh KCN dự báo vẫn sẽ gặp khó khăn do nhu cầu khách thuê chưa thể hồi phục mạnh. Năm tới sẽ chủ yếu là các hợp đồng ký trước với khách hàng nội bộ cùng tập đoàn trong khi lượng khách ngoài giảm.
Kế hoạch tăng vốn và câu chuyện thoái vốn 2024 - 2025: SZC dự kiến sẽ thu được gần 1.200 tỷ đồng trong quý I/2023 thông qua kế hoạch chào bán cho CĐHH vừa được chấp thuận với mục đích bổ sung vốn cho KCN Châu Đức và tái cơ cấu khoản nợ vay. Chúng tôi kỳ vọng việc tăng vốn sẽ hỗ trợ tình hình tài chính và đẩy nhanh quá trình triển khai xây dựng dự án KCN. Bên cạnh đó, kế hoạch thoái vốn của Tổng công ty Sonadezi tại SZC xuống còn 46,84% trong giai đoạn 2024 – 2025 kỳ vọng sẽ giúp SZC huy động nguồn lực tài chính để phát triển các KCN mới.
SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu, 3-5 năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN Châu Đức và KĐT Hữu Phước nhờ (1) tiềm năng tăng giá thuê 10% yoy; (2) lợi thế giá thuê thấp hơn 30% so với bình quân khu vực. Tuy nhiên, SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận thấp do bán KCN và KĐT cho bên nội bộ. Do đó, Agriseco Research đánh giá trung lập cổ phiếu SZC với giá mục tiêu là 40.000 đ/cp (Upside 4% từ thị giá hiện tại).