Tầm nhìn BĐS-KCN nửa cuối năm 2022 và cơ hội cho sóng tăng trưởng mới
I. Tổng quan ngành BĐS-KCN
Bất động sản Khu công nghiệp đang tích cực thay đổi, đón đầu xu thế phát triển bền vững trong dài hạn. Mặc dù, ngành đang đứng trước nhiều thách thức liên quan đến các vấn đề về pháp lý, hạ tầng, logistics, việc đẩy mạnh hợp tác, ngoại giao của Chính phủ với các nước và các doanh nghiệp FDI lớn sẽ là tiền đề giúp Việt Nam thu hút thêm được các dự án FDI lớn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Việt Nam tiếp tục được đánh giá là “điểm sáng” thu hút vốn FDI ở khu vực Đông Nam Á với nhiều lợi thế lớn thiên thời – địa lợi – nhân hòa bao gồm vị trí thuận lợi kết nối giao thương giữa các nước Đông Nam Á; chi phí nhân công cạnh tranh so với các quốc gia khác; hưởng lợi từ chiến tranh Mỹ Trung và ít ảnh hưởng từ xung đột Nga – Ukraine; Các chính sách đối ngoại nổi bật của Việt Nam; Các chính sách ưu đãi thuế, đẩy mạnh phát triển KCN, KKT; Các chính sách kinh tế như đẩy mạnh đầu tư công, nối lại đường bay quốc tế. Agriseco Research đánh giá việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng, nguồn cung cho thuê đất gia tăng và giá thuê tiếp tục tăng cao từ 8 – 13%/năm sẽ cải thiện hoạt động kinh doanh khu công nghiệp của các doanh nghiệp
II. Các cổ phiếu tiềm năng
1. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP
KBC sở hữu quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê hiện nay lớn khoảng hơn 1.300ha với các vị thế về địa lý, uy tín sẽ đảm bảo tăng trưởng trong dài hạn.
Dự kiến nửa cuối năm năm 2022 KQKD sẽ khả quan hơn khi ghi nhận doanh thu từ dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (80ha) và KĐT Phúc Ninh (khoảng 6ha). Kỳ vọng KĐT Tràng Cát sẽ là nguồn thu chính trong dài hạn khi KBC dự định sẽ chuyển nhượng khoảng 50ha bán đất Tràng Cát, thu về 10.000 – 20.000 tỷ đồng và một phần sẽ hợp tác đầu tư dự án khách sạn 5 sao với tổng vốn đầu tư dự kiến 5 tỷ USD trong tương lai. Mới đây, việc KBC tăng tỷ lệ sở hữu từ 19,5% lên 48% tại công ty CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng kỳ vọng sẽ đóng góp thêm vào lợi nhuận của KBC trong năm 2022 nhờ các dự án KCN Sài Gòn - Chân Mây, KCN Hòa Khánh mở rộng, KCN Liên Chiểu.
KBC và công ty con mới đây ký các biên bản ghi nhớ MOU hơn 8 tỷ USD với các doanh nghiệp Hoa Kỳ: (1) Hợp tác với đối tác Hayward Quartz Technology phát triển dự án nhà máy công nghệ cao sản xuất chất bán dẫn 1,3 tỷ USD tại KCN Kim Thành, Hải Dương; (2) Ký kết với Hyatt Hotel Resort and Casino đầu tư dự án khách sạn 5 tỷ USD tại KĐT Tràng Cát; (3) Ký với ACI Capital và IDG Capital dự án Khu công nghệ cao quy mô 500ha chuyên về sản xuất linh kiện điện tử 2 tỷ USD.
Nhiều dự án gối đầu tạo động lực tăng trưởng bền vững trong dài hạn: Các dự án mới được chấp thuận đầu tư ở Long An, Hải Dương, Hưng Yên với tổng diện tích 2.000ha sẽ nối tiếp quỹ đất hiện tại góp phần thúc đẩy tăng trưởng đà tăng của KBC trong dài hạn.
Mở mua: KBC quanh 36.5-37 target 44 cutloss thủng 36
2.Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa
Kỳ vọng tiền đền bù chuyển nhượng đất KCN VSIP 3 còn lại với khoảng 609 tỷ đồng (đã ghi nhận 289 tỷ đồng vào Quý I/2022) sẽ tiếp tục được ghi nhận vào lợi nhuận trong các quý tới của năm 2022 và cả năm 2023, giúp lợi nhuận sau thuế năm 2022 có thể tăng hơn 100% yoy. Bên cạnh đó, giá bồi thường khi thanh lý 594,53 ha cao su để bàn giao cho địa phương thu hồi đất thực hiện dự án KCN VSIP 3 đã tăng lên 2,5 tỷ/ha (trước đây khoảng 1,3 tỷ/ha) sẽ giúp gia tăng lợi nhuận của PHR trong năm 2022 và 2023.
Mở mua: PHR điểm mua 67.5 target 78 cutloss 65
3. Tổng công ty IDICO
Kỳ vọng KQKD nửa cuối năm tăng trưởng từ tiến độ bán hàng và việc thay đổi ghi nhận doanh thu KCN: KQKD Q2 và 6T đầu năm tích cực nhờ tiến độ cho thuê 3 KCN (Hựu Thạnh, Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng). Công ty cũng đã ghi nhận toàn bộ doanh thu 1 lần từ KCN Nhơn Trạch V trong Q2/2022 giúp KQKD tăng mạnh. Với tiềm năng từ vị trí thuận lợi, giá thuê tăng 10 – 15%/năm, tiến độ bán hàng tốt khi cho thuê được 90/160ha (theo kế hoạch chưa ghi nhận doanh thu 2.900 tỷ VND) cùng khoản doanh thu chưa thực hiện đạt 5.000 tỷ đồng sẽ đảm bảo nguồn thu trong 3 – 5 năm tới. Việc chuyển sang hạch toán doanh thu một lần sẽ giúp IDC ghi nhận KQKD tăng đột biến trong tương lai.
4. CTCP Sonadezi Châu Đức
KQKD của SZC duy trì triển vọng tích cực trong năm 2022. Quỹ đất của SZC nằm hoàn toàn tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là tỉnh có mức tăng giá BĐS KCN cao nhất trong năm 2021 tại khu vực phía Nam nhờ cơ sở hạ tầng đang được hoàn thiện:
-
Với mảng BĐS KCN, SZC sẽ được hưởng lợi khi nguồn cung khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao. Các hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện trong năm 2022 với diện tích đã ký thỏa thuận là 150 ha tại KCN Châu Đức. Mỗi năm có thể cho thuê 50 ha. Giá cho thuê mới nhất mà SZC công bố đạt 80 USD/m2/chu kỳ thuê (duy trì từ tháng 5 đến nay), tăng 5 USD so với quý trước và có hiệu lực đến ngày 15/08/2022. Bên cạnh đó, giá cho thuê có thể tiếp tục điều chỉnh tăng từ 5-8%/năm trong giai đoạn 2023-2025. Hiện tại, SZC còn khoảng 599 ha thương phẩm chưa cho thuê.
-
Dự án KDC Sonadezi Hữu Phước dự kiến sẽ mở bán giai đoạn 2 (15 ha) trong 2H2022 và ghi nhận doanh thu giai đoạn 1 (25 ha) vào 2 quý cuối năm 2022.
Mở mua: SZC quanh 53.5 target 68 cutloss 51