Vĩ mô ngành BĐS 2024.
1. Vốn FDI liên tục đổ vào ngành BĐS.
Trong 2023, dòng vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam là 4.67 tỷ USD, tăng 4.9% so với cùng kỳ. Năm 2023 là thời điểm rất khó khăn đối với ngành BĐS, nhưng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này vẫn có sự tăng trưởng, điều này đã thể hiện sự hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam mắt NĐT ngoại.
Trong 2 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký đạt 4.29 tỷ USD, trong đó 32,7% là đổ vào ngành nghề kinh doanh BĐS.
Nhóm cổ phiếu BĐS liên tục được khối ngoại mua ròng trong 1 năm qua.
2. Lãi suất giảm nhanh.
Kể từ khi NHNN hạ lãi suất điều hành lần đầu vào 15/3/2023, mặt bằng lãi suất đã giảm nhanh chóng.
Mặt bằng lãi suất thấp là nguyên nhân chính làm cho nhóm cổ phiếu BĐS tăng điên cuồng trong nửa cuối năm 2021. Lãi suất huy động tháng 2/2024 còn thấp hơn so với thời điểm tháng 2/2021, từ đó NĐT có thể kỳ vọng sóng ngành BĐS sẽ sớm quay trở lại.
3. Đáo hạn trái phiếu.
Năm 2024 có dư nợ đáo hạn trái phiếu với tổng giá trị 428 nghìn tỷ, trong đó riêng lĩnh vực BĐS chiếm 43%, tương ứng với 184 nghìn tỷ giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay. Đây cũng là năm có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất. Nhưng trái với suy nghĩ của nhiều NĐT, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có tài chính khá tốt khi bước sang năm 2024.
Các doanh nghiệp tài chính tốt như KDH, NLG thì luôn có dòng tiền dồi dào, còn các doanh nghiệp có tài chính yếu hơn như DIG, PDR, CEO… cũng đã củng cố được dòng tiền tốt trong năm 2023. NVL thì cũng đang có kế hoạch tăng vốn để củng cố dòng tiền, sẵn sàng vượt qua khủng hoảng.
3. Thâu tóm quỹ đất, đẩy mạnh triển khai dự án.
Trong năm 2023, nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh triển khai dự án, gia tăng hàng tồn kho để chuẩn bị sẵn sàng cho 1 chu kỳ tăng trưởng mới. Các doanh nghiệp có dòng tiền dồi dào không ngại chi tiền để đẩy mạnh triển khai dự án, ví dụ như KDH đã đầu tư thêm 6000 tỷ hàng tồn kho, tăng 50% so với đầu năm.
Đặc biệt nhất là TCH khi giá trị hàng tồn kho tăng từ 3.097 tỷ lên thành 10.658 tỷ, tăng gấp 3.44 lần so với đầu năm. Dự án trọng điểm của TCH trong giai đoạn 2024 trở đi là dự án Đỗ Mười (Thủy Nguyên – Hải Phòng) với tổng giá trị đầu tư khoảng 15.000 tỷ, trong đó 5000 tỷ là tiền trúng đấu giá đất.
Ban lãnh đạo của các doanh nghiệp BĐS đã cảm nhận được độ ấm thị trường, từ đó đẩy mạnh thâu tóm quỹ đất và xây dựng các dự án. NĐT có thể dựa vào tầm nhìn và hành động của BLĐ để kỳ vọng về tiềm năng của ngành BĐS trong tương lai.
4. Chu kỳ phục hồi ở phía trước.
Những giai đoạn ngành BĐS gặp khó khăn đều gắn chặt với chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ của NHNN. Khi mặt bằng lãi suất hạ nhiệt duy trì trong 1 thời gian đủ dài thì BĐS sẽ ấm trở lại. Đặc biệt các doanh nghiệp có quỹ đất ở khu vực trung tâm hoặc vùng ven các thành phố lớn sẽ là nhóm cổ phiếu dễ được hưởng lợi nhất.
Các đại án tác động tiêu cực đến ngành BĐS thì đã được phát hiện và xử lý trong 2022 và 2023. Việc thanh lọc những vụ việc như vậy sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến toàn ngành trong ngắn hạn, nhưng điều này sẽ tạo tiền đề cho sự phục hồi mạnh mẽ và bền vững của thị trường BĐS kể từ 2024.
5. Đầu tư công làm nền cho BĐS.
Trong năm 2023, vốn giải ngân đầu tư công thực tế tại Việt Nam đạt kỳ lục với giá trị 523 nghìn tỷ, tăng trưởng 43% so với cùng kỳ. Chỉ trong năm 2023, số km cao tốc khởi công còn cao so với 10 năm trước cộng lại. Giúp đồng bộ cơ sở hạ tầng, từ đấy làm gia tăng giá trị của các dự án BĐS.
Chưa dừng lại ở đó, trong năm 2024, vốn kế hoạch giải ngân cho đầu tư công khoảng 677 nghìn tỷ, đây vẫn là một mức rất cao trong nhiều năm trở lại đây.
Hiện nay, Việt Nam có nhiều dự án đầu tư công lớn đang được triển khai như: Vành đai 4 thủ đô, vành đai 3 TP HCM, Cao tốc Bắc – Nam phía Đông, cao tốc Biên hòa – Vũng tàu, cao tốc Khánh Hòa – Buôn Mê Thuật, sân bay Long Thanh. Khi hạ tầng giao thông ngày càng phát triển và đồng bộ hơn sẽ tạo điều kiện phát triển cho BĐS ở các khu vực ngoài trung tâm và làm, tăng thêm giá trị cho các dự án.
Các dự án đầu tư công trọng điểm miền bắc
Các dự án đầu tư công trọng điểm miền Nam
Quỹ đất của nhiều doanh nghiệp được hưởng lợi từ đầu tư công. Ví dụ như Long Tân City của DIG có đường vành đai 3 Hồ Chí Minh đi qua, giúp kết nối giao thông dễ dàng. Các dự án BĐS của DXG, NVL, NLG… đều được hưởng lợi từ siêu dự án sân bay Long Thành.
6. Nhiều phân khúc BĐS vượt đỉnh 2022.
Giá chung cư và nhà đất khu vực Hà Nội, Hồ Chí Minh liên tục tăng mạnh, thậm chí vượt xa đỉnh cũ năm 2022. Chỉ trong khoảng 2 năm, giá của chung cư phân khúc trung cấp đã tăng từ 30-50% so với đỉnh cũ.
Chưa dừng lại ở đó, BĐS khu vực vùng ven Hà Nội đang có dấu hiệu nóng trở lại khi các khu biệt thự hoang liên tục được giới đầu tư săn lùng.
7. Việt Nam vẫn là thiên đường đầu tư BĐS.
Nhiều người dân sẽ thắc tại sao chính phủ vẫn chưa có các hành động đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3… để ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS. Không phải chính phủ không muốn mà bây giờ chưa phải thời điểm phù hợp. Giống như điều hành chính sách tiền tệ, khi nhà điều hành muốn kiểm soát tỷ giá, kiềm chế lạm phát thì phải chấp nhận tăng lãi suất, như vậy sẽ ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế. Ngược lại giảm lãi suất để tăng trưởng kinh tế thì phải hi sinh tỷ giá, lạm phát.
Hiện tại ở Việt Nam chưa thực sự có các tài sản chất lượng để có thể hấp thụ được thặng dư. Nếu đánh thuế BĐS trong nước quá cao thì giới nhà giàu, tài phiệt sẽ tuồn tiền sang nước ngoài để đầu tư các tài sản chất lượng hơn. Như vậy còn gây ra nhiều thiệt hại hơn cho nền kinh tế trong nước.
8. Chính phủ quyết tâm hỗ trợ ngành BĐS phục hồi.
Trong năm 2023, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để hỗ trợ cho ngành BĐS, cụ thể ở trong bảng sau.
Ngoài ra, luật sử đổi đất đai được ban hành trong đầu năm 2024 sẽ tạo điều kiện hỗ trợ, gỡ vướng vấn đề pháp lý cho ngành BĐS.
9. Khuyến nghị.
Để thành công trên thị trường chứng khoán, NĐT cần phải đi tìm được nhóm cổ phiếu có kỳ vọng cao, đế sau này được cả thị trường đồng thuận và đồng loạt mua vào, khi đó cổ phiếu sẽ tăng rất mạnh. Lãi suất hạ nhiệt, giá vàng tăng, thị trường chứng khoán thăng hoa, nhiều cổ phiếu chứng khoán đã vượt đỉnh cũ. Ngành BĐS cũng sẽ không nằm ngoài xu hướng và sẽ sớm bật tăng mạnh… Theo đánh giá của đội ngũ ALIAS, dự kiến ngành BĐS sẽ bắt đầu nổi sóng từ tháng 4/2024.
Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
