TCH - review Q3.2024
**Mở bài thì chắc nói KQKD trước
Từ pha lùi để lấy đà quý trước thì quý này bác Hạ cho cổ đông TCH gáy tí với doanh thu thuần đạt 1.4k tỷ đồng, tăng hơn 70% so với quý trước và gấp 5.5 lần so với cùng kì, mức doanh thu này chỉ thua 2 quý kỉ lục là Q4.2023 + Q1.2024 khoảng 200 tỏi. Đóng góp doanh thu đến từ tòa H1 Commerce (1) và Newcity (2) là chủ yếu. Với biên lợi nhuận gộp mảng BĐS hơn 45% thì toi khỏi nhận xét cũng đủ biết biên lợi gộp của TCH nó như nào rồi, nói chung là đâu đó 40%, này là quý thứ 4 duy trì được mức ~ 40% này
Cơ mà không biết team quản lí vận hành doanh nghiệp có party quá đà hay không mà đẩy chi phí QLDN lên hơn 86 tỷ đồng. Với đóng góp này từ team quản lí doanh nghiệp lại vô tình chiết khấu bớt lợi nhuận sau thuế của TCH, trước đây chi phí SG&A sẽ ăn bớt khoảng 15-18% lợi nhuận gộp nhưng quý 3 này nó ăn hơn 22% !
Nhưng đó không phải điểm quan trọng nhất trong bảng KQKD, phần đáng nói nhất là khoản mục CHI PHÍ KHÁC âm hơn 96 tỏi. Trong đó, khoản mục con - Chi phí tài trợ cho các dự án, xử lí chi phí dỡ dang các dự án hơn 95 tỷ đồng. Quả tên chi phí nghe khá cấn, bác nào rành kế toán kiểm toán thì cho tôi xin 1 cmt giải thích. Còn tôi dốt kế - kiểm nên tra gg thì có thể chi phí này liên quan đến vấn đề (1) Chênh lệch giữa giá trị hợp lý tài sản được chia từ BCC nhỏ hơn chi phí đầu tư xây dựng tài sản đồng kiểm soát, (2) Chênh lệch lỗ do đánh giá lại vật tư, hàng hoá, TSCĐ đưa đi góp vốn vào công ty con, công ty liên doanh, đầu tư vào công ty liên kết, đầu tư dài hạn khác (3) Tiền phạt phải trả do vi phạm hợp đồng kinh tế, phạt hành chính. Chi phí này phần nào giải thích được tại sao 30 tỷ đồng tại phần dở dang của tòa nhà N02 - dự án Golden Land Building - với tọa độ tại 275 Nguyễn Trãi, Hà Nội, cũng là drama giữa TCH, CRV và CTY Cơ khí chính xác số 1 dạo trước ! Vậy từ đây có thể đưa ra giả thuyết rằng TCH đã đền bù và trả lại tòa nhà N02 và bổ sung nghĩa vụ tài chính đối với khối đế của tòa N01 trong dự án Golden Land Building. ( Lưu ý: N01 đã bàn giao và bán cho dân, còn tòa N02 chưa xây gì cả chỉ vừa xong phương án kiến trúc và được Sở duyệt)
Từ hai quả tạ là chi phí SG&A và Chi phí khác này, lợi nhuận sau thuế của TCH bị nerf thảm gần 50% khiến nó chỉ còn khoảng 263 tỷ đồng. Mặc dù bị nerf thảm, đây vẫn là con số lợi nhuận ấn tượng khi tốc độ tăng tưởng cao hơn quý trước và cùng kì, thậm chí biên lợi nhuận ròng vẫn đạt đâu đó 18.61%.
**OK, giờ thì xem vài thứ nổi bật của CĐKT thôi
Tiền nhiều quá nên bác Hạ bỏ thêm hơn 1.1k tỏi vào bank để kiếm chác. Nợ vay rất hạn chế, hoặc nói thẳng ra là không có trên bảng cân đối của TCH. Sơ sơ như thế cũng dễ dàng thấy báo cáo tài chính khá clear về debt hay quick liquidity của doanh nghiệp bđs này. Ở phần nợ mà TCH chiếm dụng, các khoản người mua trả tiền trước của 2 dự án nổi bật hiện tại đang bán và hạch toán doanh thu là Commerce và New city cũng vơi dần so với quý trước, đặc biệt là New city, cọc trước của khách hàng đối với dự án Commerce là khoảng 300 tỷ và New city là gần 700 tỷ, total khoảng 1k tỷ đồng. Mặt khác, khoản phải thu ngắn hạn của TCH cũng chỉ chiếm chủ yếu là phải thu của người mua nhà từ các dự án BĐS với gần 350 tỷ đồng.
Bây giờ tới phần hấp dẫn nhất đối với doanh nghiệp bđs này - tồn kho và xây dựng dở dang. Ở quý trước (01/04 - 30/06), phần dở dang của Hoàng Huy New City là khoảng 1,052 tỷ đồng nhưng ở quý này (01/07 - 30/09), dở dang của New city đã được chuyển thành thành phẩm BĐS với 739 tỷ đồng. Phần hao hụt khoảng 300 tỷ đồng có thể xem là giá vốn của New city. Trong khi đó, thành phẩm của dự án Commerce tòa H1 giảm từ 1,273 tỷ xuống 1,038 tỷ ~ mất đi 250 tỷ đồng giá vốn => total giá vốn khoảng 550 tỷ đồng cho quý này (01/07 - 30/09), cộng với phần giá vốn ở quý trước là hơn 350 tỷ đồng => tổng là khoảng 900 tỷ đồng giá vốn hàng bán bđs cho 6 tháng đầu năm.
Ở bài post số 2 về phân tích TCH mình có nói trung bình cứ 1k6-1k7 tỷ đồng giá vốn thì ra khoảng 3k doanh thu đối với tòa H1 Commerce → biên lợi nhuận của tòa H1 Commerce đâu đó quanh 42%-46% → với 250 tỷ đồng giá vốn thì doanh thu khoảng 450-480 tỷ đồng. Total doanh thu quý này rơi vào ~ 1,220 tỷ đồng sau khi trừ đi 673 tỷ đồng quý trước, và tiếp tục trừ đi khoảng doanh thu ước tính phát sinh của tòa H1 Commerce trong quý này sẽ còn khoảng 7xx tỷ đồng, trừ phần xx này cho 2 dự án nhỏ là Grand Tower và N01 của Golden Land Building thì mình lấy luôn 700 tỷ đồng. Như vậy chúng ta sẽ có câu chuyện cứ với 300 tỷ đồng giá vốn New city thì sẽ cho ra 700 tỷ đồng doanh thu → biên lợi nhuận khoảng 57%. Lưu ý đây là con số do chủ quan mình ước lượng với cách thức trên, khá là đường thẳng, nên nếu mọi người làm định giá thì nên điều chỉnh thêm nhiều yếu tố như lạm phát, đặc điểm khu vực địa lí và chính sách tại từng khu vực cũng như đối tượng sản phẩm được bán để tính lại cho chuẩn giá vốn, doanh thu, biên lợi nhuận hơn. Vd như sự khác biệt giá đất, giá bán sơ cấp, thứ cấp ở Lê Chân và Thủy Nguyên… Commerce làm chung cư còn New city là thấp tầng + NOXH…
=> Tóm lại, với một sản phẩm mới là New city đang trong giai đoạn mở bán và hạch toán thì sắp tới khả năng cao phong độ lợi nhuận của TCH vẫn sẽ được đảm bảo (gần 700 tỷ tiền cọc New city) khi biên lợi nhuận của sản phẩm này là ở mức khá cao. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng thường xuyên mang tiền bỏ két và đ thèm vay nợ thì cũng khá là đáng cân nhắc để thêm TCH vào watchlist khi ngành bđs dường như vẫn còn đang hồi sức. Về phần rủi ro thì mời đọc giả quay về post số 3 về phân tích TCH của mình…
Note: copy thì nhớ ghi nguồn là được, ac broker nào đang phiếm khách về TCH thì cứ mang cái này đi chém…thanks all !
Timeline theo dõi tiến độ dự án của TCH
