Ông trùm bất động sản tại khu vực đất cảng Hải Phòng, với lợi thế quỹ đất được đổi bằng hợp đồng BT, các dự án bất động sản của TCH đạt mức biên lợi nhuận gộp khá cao, hơn 45%. Các dự án đang được mở bán hiện tại bao gồm tòa H1 của dự án Hoàng Huy Commerce với biên lợi nhuận gộp rơi vào khoảng 46%, biên lợi nhuận ròng thu về TCH khoảng 20% (TCH chiếm 60.33% lợi ích tòa H1), dự án Hoàng Huy New City với biên lợi nhuận gộp lên đến gần 57% và TCH hoàn toàn là chủ đầu tư 100% của dự án này. Được biết dự án Hoàng Huy New City mới chỉ bắt đầu mở bán vào quý 3.2024 với thành phẩm kết chuyển từ hơn 1,000 tỷ xây dựng dở dang vào quý 2.2024.
Theo khảo sát vào quý 2.2024 trên trang web batdongsan.com.vn, thành phẩm của dự án New city được rao ở mức 74.5 – 155.6 triệu/m2 đối với shophouse và nhà phố, tuy nhiên khảo sát mới nhất vào tháng 2.2025 thì giá đã được nâng lên mốc 107.76 – 157.97 triệu/m2.
Dự kiến đây sẽ là hai dự án mang lại nguồn thu ổn định cho TCH trong tương lai. Mới đây, BCTC Q4.2024 của TCH được công bố với doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng đều đặn so với hai quý trước trong năm, biên EBIT đạt hơn 29% và biên LNST đạt gần 20%.
Với việc sở hữu 3 dự án tại khu vực được phê duyệt lên thành phố là Thủy Nguyên, Hải Phòng là dự án New city đang mở bán và hai dự án đang trong giai đoạn đã xong phần chi phí sử dụng đất, đền bù, đang hình thành thành phẩm gồm Green River và New city 2 với tổng mức đầu tư hai dự án lên đến hơn 14,000 tỷ đồng, dự kiến sẽ là ngòi nổ lợi nhuận trong tương lai đối với doanh nghiệp. Ngoài ra khu vực Thủy Nguyên cũng đóng vai trò quan trọng trong “Vành đai kinh tế công nghiệp dịch vụ” và “Trung tâm đô thị lịch sử và đô thị hành chính mới Bắc sông Cấm” với tầm nhìn đến 2050.
Bên cạnh tiềm năng kinh doanh, cấu trúc tài chính sạch nợ cũng là một điểm cộng nổi bật của doanh nghiệp bất động sản này khi các pháp lý càng ngày càng sát sao hơn(1). Với tổng nguồn vốn lên hơn 15,000 tỷ và nợ vay chỉ vỏn vẹn 90 tỷ đồng vào quý 4.2024, lượng tiền + gửi bank hơn 3,700 tỷ đồng giúp TCH dường như là một trong những cổ bất động sản đẹp nhất trên sàn.
Về quan điểm định giá, team đánh giá dựa trên hai phương pháp RNAV, sau đó tính trung bình với tỷ trọng phù hợp. Mức upsize dao động từ 40-80% tùy theo tiến độ bàn giao và kỳ vọng của nhà đầu tư trong năm 2025.
(1) Giai đoạn mở bán (theo Điều 25 luật Kinh doanh BĐS), thu cọc không quá 5%, lần đầu thanh toán không quá 30% tính cả cọc (hồi trước là thu lần đầu dưới 30%, về cọc thì không thấy nói gì mấy nên có nhiều tips thu trước bằng cách cọc nhiều). Đối với thuê mua, những lần thanh toán tiếp theo không quá 50% (trước đây là tận 70%). Do đó khả năng làm chưa xong nhưng cầm tiền trước của BĐS đã bị nerf đáng kể. Điều này buộc các player phải có vốn tự thân cao, và lúc này lại gián tiếp dính tới cái giai đoạn chuẩn bị với yêu cầu đảm bảo tỷ lệ đòn bẩy (equity/total asset) > 15 - 20% (theo Điều 9 luật Kinh doanh BĐS)…