Luận điểm đầu tư
I. “Con cưng” của Becamex
i. TDC đã trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu tại tỉnh Bình Dương về đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng và sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng. Sau khi Becamex (BCM) giảm tỷ lệ sở hữu tại CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (IJC) về dưới 50%, thì TDC hiện đang là công ty con lớn nhất của BCM trong mảng kinh doanh bất động sản. TDC hiện có vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, trong đó BCM nắm 60,7% vốn.
ii. Địa bàn kinh doanh chính của TDC là các tỉnh: (1) Bình Dương (19,6 ha tại Tân Uyên, 16,8 ha tại Thủ Dầu Một); Bình Phước (6,8 ha tại Bàu Bàng) và Hải Phòng (10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên), đáng chú ý khi phần lớn quỹ đất hiện nay của TDC tại được công ty đầu tư vào giai đoạn từ 2010 – 2015, khi giá bất động sản ở các khu vực này còn ở mức thấp.
II. Quỹ đất đang được các NĐT quốc tế quan tâm
i. Trong tháng 10/2021, xuất hiện thông tin Gamuda Land đã thâu tóm lô đất 5.6 hecta với giá trị thương vụ 53.88 triệu USD (tương đương 1,250 tỷ đồng), tại phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Theo thông tin chúng tôi tìm hiểu thì quỹ đất này thuộc dự án Uni-town Galaxy của TDC.
ii. Dự kiến Gamuda Land sẽ thanh toán làm 2 lần. Lần 1 là khoản đặt cọc 48%, tương đương với 25,86 triệu USD (600 tỷ đồng). Lần 2 là 52%, tương đương với 28,02 triệu USD (650 tỷ đồng) khi bên bán thực hiện xong việc chuyển quyền sử dụng đất.
iii. Theo thông tin TDC công bố, Unitown Galaxy có quy mô 350 căn nhà phố thương mại, đang có giá trị ghi sổ tại ngày 30/09/2021 là 842 tỷ đồng. Như vậy so với giá chuyển nhượng trên, mức lãi gộp của dự án sẽ là hơn 400 tỷ đồng.
iv. Khu vực Thành phố mới Bình Dương ngày càng thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà phát triển bất động quốc tế, ngay trong tháng 12, Capital Land cũng đầu tư mua lại quỹ đất 18,9 ha tại khu vực này từ BCM để phát triển dự án có quy mô lên đến 18.330 tỷ đồng. Giá trị quỹ đất của các doanh nghiệp Bất động sản của tỉnh cũng theo đó hưởng lợi lớn.
v. Địa bàn kinh doanh chính của TDC là các tỉnh: (1) Bình Dương (19,6 ha tại Tân Uyên, 16,8 ha tại Thủ Dầu Một); Bình Phước (6,8 ha tại Bàu Bàng) và Hải Phòng (10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên), đáng chú ý khi phần lớn quỹ đất hiện nay của TDC tại được công ty đầu tư vào giai đoạn từ 2010 – 2015, khi giá bất động sản ở các khu vực này còn ở mức thấp.
Định giá và khuyến nghị
Kỳ vọng thị giá TDC sẽ hướng đến giá mục tiêu là 45-70k theo RNAV. Như vậy với thị giá thấp chỉ từ 23-25k thì đây là khoản đầu tư vô cùng hấp dẫn trong trung và dài hạn. Yếu tố quan trọng có thể thúc đẩy việc thị giá tăng lên đến giá mục tiêu là việc Becamex thoái vốn tại TDC. Khi BCM thoái vốn xong và có nhóm NĐT tư nhân thâu tóm doanh nghiệp. Doanh nghiệp đổi chủ sở hữu từ nhà nước sang tư nhân và sẽ có động lực phát triển đi lên trong dài hạn