Niềm tin của khách hàng mới là yếu tố quan trọng quyết định sự hồi phục của thị trường Bất Động Sản sắp tới
--------------------
-
Cổ phiếu Bất Động Sản nói chung và thị trường Bất Động Sản nói riêng đang trải qua một giai đoạn khó khăn có thể gọi đây là một cuộc khủng hoảng lần thứ 3 của thị trường Bất Động Sản Việt Nam. Năm gần nhất có yếu tố tác động tương tự năm 2022 là năm 2012 (Các yếu tố sai phạm, thắt chặt tiền tệ). Như vậy đúng với chu kỳ 10 năm của thị trường Bất Động Sản do đó cần có sự thanh lọc và nhìn lại để thị trường sẽ có một bước phát triển vượt bậc vào 10 năm tiếp theo
-
Theo thống kê thì hiện nay có khoảng 14 triệu tỷ VNĐ đang được gửi trong hệ thống ngân hàng. Trong đó từ khách hàng cá nhân khoảng 6 triệu tỷ, còn lại là của các tổ chức kinh tế (thống kê của NHNN T11/2022). ( Cập nhật thêm )
Như vậy tại sao các nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa giải ngân vào thị trường Bất Động Sản lúc này
-
3 yếu tố tác động chính tới niềm tin người mua Bất Động Sản : Pháp lý dự án, Lãi suất, Giá Bất Động Sản
-
Bóc tách thêm rằng giá Bất Động sản được hình thành từ 5 cấu thành chính:
(1) Tiền giải phóng mặt bằng
(2) Tiền sử dụng đất
(3) Chi phí hạ tầng/xây dựng,
(4) Chi phí vốn
(5) Lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.
** Chúng ta đang thấy rằng ở điều:** -
(1) và (2) sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn. Việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay mà giá hiện này thì không phải là thấp.
-
Điều (3) cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào không giảm đi điển hình là giá thép đã về múc giá của tháng 8,9/2022, giá điện tăng …
-
Điều (4) chắc chắn tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao.
-
Điều (5) có thể giảm được vì nếu không giảm cái này thì chẳng còn giảm được cái gì nữa. Các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và biên lợi nhuận sẽ rất mỏng. Hiện tại biên lợi nhuận trung bình của 1 chủ đầu tư rơi vào tầm 30% nếu giảm nữa thì việc buôn đất đòi hỏi việc tính toán kỹ lưỡng hơn nữa và người chịu thiệt sẽ là người dân mua nhà.
Như vậy điều tất yếu xoay chuyển điều này là một loạt nghị định, thông vừa ban hành thì phần nào đã giải quyết được vấn đề pháp lý
Bên cạnh đó việc Mỹ cũng đã đạt mức lãi suất ở đỉnh thì việc dư địa để lãi suất của Việt Nam giảm cũng là chuyện sớm hay muộn
- Giá giao dịch các loại Bất động sản thứ cấp cũng đã giảm 50% và khó giảm thêm được nữa vì mức giảm 50% là rất lớn, thêm vào đó nữa là các chính sách hỗ trợ đã ra làm cho tâm lý người chủ nhà khó mà bán giá chiết khấu nữa.
Tất cả điều trên có thể thấy được rằng giá bất động sản khó mà giảm nữa, câu chuyện bây giờ là lựa chọn các doanh nghiệp tạo dựng được uy tín, thương hiệu được khách hàng tin tưởng mới có thể bán được hàng mới có thể chiếm được thị phần
#JesseNguyenInsights
