Thị trường bất động sản dân cư bước vào giai đoạn trầm lắng, cơ hội đầu tư phân hóa theo doanh nghiệp hưởng lợi từ hạ tầng
Thị trường bất động sản dân cư Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu hạ nhiệt rõ nét khi bước sang nửa cuối năm 2026, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất neo cao tiếp tục là lực cản chính đối với đà phục hồi của nhu cầu và thanh khoản. Sau giai đoạn phục hồi 2024-2025, thị trường được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ suy giảm mới trong giai đoạn 2026-2027, với sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực phía Bắc và phía Nam, cũng như giữa các phân khúc sản phẩm khác nhau.
Diễn biến quý đầu năm cho thấy tổng lượng giao dịch đất nền, chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục suy giảm so với cùng kỳ, trong khi lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp lại gia tăng đáng kể so với đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản đã tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, cộng với tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những thay đổi quy hoạch tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội. Đáng chú ý, giá bán căn hộ sơ cấp tại hai thị trường lớn nhất cả nước vẫn tiếp tục neo ở mức cao do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân gần như vắng bóng, nhất là tại Hà Nội. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng thu nhập trung bình ngày càng bị thu hẹp, đồng thời tạo áp lực giảm tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường trong các quý tới.
Xét theo khu vực, thị trường Hà Nội đang cho thấy dấu hiệu bước vào giai đoạn điều chỉnh sau khi đạt đỉnh thanh khoản vào năm 2025. Hai yếu tố chính tác động đến diễn biến này là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua nhà, cùng với tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trước việc thành phố công bố quy hoạch tổng thể mới với các cực tăng trưởng và hệ thống hạ tầng giao thông được tái định hình, trong đó đáng chú ý là 5 tuyến metro dự kiến khởi công. Trong ngắn hạn, thị trường Thủ đô nhiều khả năng sẽ trải qua giai đoạn trầm lắng trước khi hình thành mặt bằng giá và kỳ vọng mới, đặc biệt khi các khu đô thị mở bán tại khu vực ngoại thành được dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể giảm đáng kể so với mức cao của năm 2025.
Ngược lại, thị trường phía Nam bắt đầu ghi nhận đà phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ Hà Nội, nơi mặt bằng giá tăng nóng khiến tỷ suất cho thuê trở nên kém hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, đà phục hồi này được dự báo sẽ chậm lại trong các quý tới khi chi phí vốn vẫn ở mức cao, hạn chế đáng kể nhu cầu mang tính đầu tư. Phân khúc thấp tầng, vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ, được dự báo chịu áp lực lớn hơn so với phân khúc căn hộ, vốn có thể duy trì sự ổn định tương đối nhờ nhu cầu ở thực.
Nhìn xa hơn, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ thống metro nội đô và các tuyến đường sắt liên vùng, được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng dài hạn quan trọng của ngành khi các đô thị vệ tinh dần được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm. Dù vậy, tiến độ triển khai hạ tầng thường kéo dài, nên trong ngắn hạn yếu tố này chưa thể bù đắp được áp lực từ lãi suất cao đối với sức hấp thụ tại các đại đô thị vùng ven.
Trong bối cảnh thị trường sơ cấp giai đoạn 2026-2027 dự kiến tiếp tục được dẫn dắt bởi CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) với các đại đô thị quy mô lớn như Green Paradise, Hạ Long Xanh hay Làng Vân, giới phân tích đánh giá cao nhóm doanh nghiệp đang triển khai các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư, được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án, khi đây có thể trở thành lợi thế cạnh tranh so với các chủ đầu tư truyền thống trong bối cảnh bảng giá đất mới tăng mạnh.
Trên cơ sở đó, ba mã cổ phiếu được đánh giá triển vọng tích cực cho chiến lược đầu tư giai đoạn 2026-2027 là CTCP Vincom Retail (HOSE: VRE), CTCP Hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (HOSE: CII) và CTCP Tập đoàn Bluemarq (HOSE: DXG, tiền thân là Đất Xanh Group).
Đối với VRE, doanh nghiệp đang chuyển đổi mô hình kinh doanh sang hướng “một điểm đến cho mua sắm, giải trí và trải nghiệm” thay vì chỉ đơn thuần cho thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống. Chu kỳ mở rộng của VRE diễn ra khá tích cực khi doanh nghiệp có kế hoạch bổ sung thêm các trung tâm thương mại mới trong hai năm tới, đồng thời dự kiến mở thêm nhiều trung tâm thương mại tại các tổ hợp đại đô thị của Vinhomes như Global Gate hay Green Paradise. Mảng chuyển nhượng bất động sản của VRE cũng được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn khi các dự án lớn bắt đầu bàn giao trong năm 2027.
Với CII, luận điểm đầu tư xoay quanh việc doanh nghiệp có thể hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng công tư đang được đẩy mạnh, bên cạnh mảng thu phí giao thông vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định. Kế hoạch tổ chức đấu giá một số lô đất tại khu vực Thủ Thiêm trong thời gian tới cũng được xem là yếu tố có thể giúp thị trường định giá lại quỹ đất giá vốn thấp mà doanh nghiệp đã tích lũy được.
Trong khi đó, DXG hiện đang tập trung khai thác hai dự án trọng điểm là Gem Sky World và The Privé, trong đó The Privé được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn tới nhờ mức giá bán bình quân cao và biên lợi nhuận gộp hấp dẫn. Việc các đợt mở bán trước đó ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ tích cực phần nào phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện diện đối với những dự án có vị trí và pháp lý rõ ràng, dù bối cảnh chung của thị trường còn nhiều thách thức.
Ngoài ba mã kể trên, nhóm cổ phiếu bất động sản khác như CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HOSE: KDH), CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) hay CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) cũng đáng được theo dõi nhờ sở hữu quỹ đất tại các vị trí ít bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới, hoặc có khả năng ghi nhận lợi nhuận đột biến nhờ hoạt động thoái vốn và bàn giao dự án trong thời gian tới. Về phía chính sách, xu hướng chung trong nửa cuối năm 2026 vẫn tập trung vào hai mục tiêu chính là gia tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội, đồng thời siết chặt các công cụ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, qua đó hướng tới một thị trường phát triển bền vững và cân bằng hơn trong dài hạn.