Sau khi ngành bất động sản nhà ở ghi nhận mức giảm 53,8% trong năm 2022, thì sang năm 2023 đà giảm đã thu hẹp và gần như đi ngang so với cùng kỳ. Tuy nhiên vẫn có sự phân hoá giữa các nhóm cổ phiếu cùng ngành về diễn biến giá. Trong khi các cổ phiếu như: PDR, CEO, TCH, DXG, DIG có mức tăng giá tốt, vì chủ yếu nhờ giảm đòn bẩy nợ vay thành công trong năm hoặc đạt tăng trưởng lợi nhuận mạnh ở mảng kinh doanh cốt lõi.
Thì ở chiều hướng khác thì VIC và VHM lại có diễn biến giá kém tích cực do tỷ lệ nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao trong tổng số dư nợ trong bối cảnh môi trường lãi suất vay cao và mảng kinh doanh chủ chốt cũng ghi nhận tăng trưởng giảm tốc.
Phần 1: Về triển vọng của ngành
1. Tâm lý thị trường khởi sắc.
-
Trong giai đoạn từ 2022-2023, tâm lý thị trường có xu hướng “quan sát và chờ đợi” lãi suất cho vay mua nhà, kỳ vọng giá nhà giảm và danh tiếng của CĐT. Đến nửa cuối 2023, các vấn đề làm thị trường chậm lại đều đã được tháo gỡ khi chủ đầu tư chứng minh được tính minh bạch cho các dự án, các ngân hàng trong nước cũng đưa ra lãi suất cho vay mua nhà tốt hơn và không còn kỳ vọng giá tiếp tục giảm do nguồn cung hạn chế.
-
Lãi suất trung bình của những khoản cho vay hiện tại cũng đã điều chỉnh về mức tương đương 2021 (khoảng 9-11% đối với các khoản vay mua nhà). Lãi suất cho vay đối với các khoản mua nhà mới thậm chí đã giảm chỉ còn khoảng 6,5–7,0% cho 2 năm đầu tiên.
Vì vậy, có thể kỳ vọng người mua nhà/nhà đầu tư sẽ dần lấy lại niềm tin khi mua nhà trong năm 2024 và thị trường bất động sản nhà ở sẽ có sự phục hồi trong năm 2024 với thanh khoản tốt hơn năm 2023.
2. Về dài hạn, nguồn cung kỳ vọng được cải thiện.
-
Trong bối cảnh mổi trường lãi suất ở mức thấp sẽ tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các DN bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường.
-
Các chủ đầu tư tích cực các hoạt động bán hàng khi người nhà mua cải thiện được tâm lý hoàn tất thủ tục pháp lý dự án và ra mắt dự án sau khi tâm lý thị trường được cải thiện và lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh.
-
Về nghị định 12 về định giá đất. Sửa đổi, bổ sung các điều của Nghị định 44/2014/ND-CP quy định về phương pháp định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất và điều kiện áp dụng cho từng phương pháp. Tất cả các phương pháp này đều được tuân theo các phương pháp trong Luật Đất đai 2024, và qua đó sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý giữa Luật Đất đai mới (có hiệu lực vào năm 2025) và Luật Đất đai hiện hành. Giúp thao tác giải phóng mặt bằng nhanh hơn nhờ việc đền bù bám sát với cơ chế thị trường. Dẫn tới, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch và tiềm lực tài chính mạnh (như VHM, NLG, KDH, SJS, DXG và TAL) sẽ có lợi khi triển khai dự án nhanh hơn.
-
Luật mới yêu cầu nhiều hơn về năng lực tài chính để triển khai dự án bất động sản, bao gồm chi phí đền bù đất theo giá thị trường, giảm nguồn vốn chiếm dụng người mua (do áp trần mức tiền đặt cọc là 5%). Điều này gây áp lực lên các chủ đầu tư nhỏ, họ sẽ phải tìm kiếm đối tác hoặc thoái vốn khỏi các dự án. Từ đó, hoạt động M&A kỳ vọng sôi động trở lại và các dự án này sẽ được trao sang cho các CĐT có tài chính vững mạng và năng lực tốt phát triển, từ đó mở rộng được nguồn cung.
3. Môi trường lãi suất thấp và thị trường chứng khoán phục hồi tạo điều kiện để doanh nghiệp BDS có thêm sự lựa chọn để huy động phát triển dự án.
-
Trong năm 2023, khi thị trường trái phiếu chững lại do các nhà đầu tư bán lẻ lo ngại về các vấn đề phát sinh đối với trái phiếu khi một số tổ chức phát hành đã sử dụng tiền thu được từ trái phiếu không đúng mục đích trong năm 2022, các chủ đầu tư đã hạn chế sử dụng trái phiếu phát hành.
-
Do đó, các chủ đầu tư đã sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng hoặc huy động vốn thông qua tăng vốn chủ sở hữu (hoặc bán tài sản để tái cấp vốn cho các dự án). Với những dấu hiệu phục hồi tích của thị trường chứng khoán trong 2023 và đầu năm 2024, cũng như lãi suất cho vay giảm, các chủ đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục phát hành cổ phần mới hoặc vay từ các ngân hàng trong nước trong năm 2024.
(Như vậy hai kênh huy động vốn này được kỳ vọng là hai kênh huy động vốn chính yếu để các doanh nghiệp có nguốn vốn để phát triển dự án. Và trong phần này, em sẽ thường xuyên cập nhật hoạt động huy động vốn để anh/chị có thể nắm bắt).
4. 2024 được dự báo là giai đoạn thanh lọc doanh nghiệp BĐS cho chu kỳ mới.
Hành lang pháp lý mới đặt ra những thách thức đối với nhóm các doanh nghiệp yếu về nguồn lực:
- Một số doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.
- Các doanh nghiệp này sẽ phải chuyên nghiệp hóa mô hình kinh doanh (như: (1) Hợp tác, liên doanh để hình thành các đơn vị lớn, (2) Tham gia đồng phát triển, làm nhà đầu tư thứ cấp tại các khu đô thị của doanh nghiệp lớn).
Trong khi đó, nhóm các doanh nghiệp quy mô lớn, nguồn lực mạnh, với các yếu tố như:
- Sở hữu quỹ đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục về đầu tư. Các quỹ đất NOTM nội thành, đủ điều kiện triển khai dự án trước khi Bộ Luật mới có hiệu lực sẽ đặc biệt có giá trị.
- Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý và không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Chu kì phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường.
- Sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế.
=> Sẽ có thể tận dụng hành lang pháp lý mới để giành lấy lợi thế bứt phá trong chu kì mới. Nên anh/chị có thể ưu tiên tìm kiếm các doanh nghiệp sở hữu các yếu tố trên để đầu tư trong giai đoạn tới.
Phần 2: Một số điểm nổi bật của hành lang pháp lý mới và tác động.
- Đối với Luật nhà ở 2023 (được thông qua tháng 11/2023).
- Giao Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam làm CĐT xây dựng dự án NOXH, với nguồn tài chính Công đoàn để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, người LĐ thu nhập thấp.
- Tăng cường phân cấp cho UBND cấp tình thực hiện kế hoạch phát triển NOXH
=> Tác động: Tăng cường vai trò TLĐLDVN và cơ quan cấp chính quyền sẽ hỗ trợ đẫy nhanh tiến độ phát triển NOXH. Cân bằng cung cầu trên thị trường ở phân khúc bình dân (có nhu cầu cao nhưng thiếu nguồn cung)
- Xây dụng khi tiêu chí xác đinh đối tượng được hưởng chính sách phát triển NOXH
- Mở rộng đối tượng được mua và thuê NOXH
=> Tác động: Giải quyết được khó khăn trong phân bổ nguồn cung, cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ NOXH
- Quy định không được bán lại nhà trong thời gian tốt thiểu 5 năm kề từ thời điểm thanh toán dử tiền thuê, mua nhà.
- trong TH vẫn trong thời hạn 5 năm, nếu có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho cơ quan quản lý NOXH hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nếu đơn vị không mua. Giá bán tối đa bằng giá bán căn NÕH trong hợp đồng
=> Tác động: Ngăn chặn trình trạng đầu cơ NOXH vào cuối thời hạn quy đinh 5 năm vì giá nhà bán ra không thay đổi
Đưa vào luật mới:
- CĐT được phép xây dựng nhà ở thương mại trên quỹ đất chiếm 20% tổng diện tích đất trong dự án NOXH.
- CĐT được miễn tiền sử tiền SD đất, tiền thuê đất đối với điện tích xây dựng NOXH.
- CĐT hưởng lợi nhuận tối đa 10% trên tổng vốn đầu tư phần diện tích xây dựng NOXH.
=> Tác động: CĐT có thêm lựa chọn để tối ưu hoá lợi nhuận trong phần diện tích đất ở của dự án. Và đối với dự án NOXH, phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại sẽ mang tỷ suất sinh lời tốt hơn cho tổng dự án. Ngoài ra, phần này còn tạo thêm cơ sở hạn tầng và tiện tích tại dự án, thúc đẩy nhu cầu người mua. Giúp CĐT đa dạng hoá nguồn thu từ dự án.
2. Đối với Luật kinh doanh bất động sản 2023 (được thông qua vào tháng 11/2023).
- Áp trần mức tiền đặt cọc: Chỉ đặt cọc 5% trên tổng giá trị sản phẩm bất động sản trước khi ký hợp đồng mua bán.
=> Tác động: Về phía CĐT, quy định giới hạn tối đa số tiền đặt cọc giúp tránh CĐT lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động chiếm dụng vốn của KH trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán và hạn chế phát sinh tranh chấp với CĐT trong tương lai.
- Giảm số tiền thanh toán trước khi mua nhà: Lần đầu thanh toán không quá 30% GTHĐ (gồm cả tiền cọc). Giảm tỷ lệ thanh toán khi mua nhà đang triển khai xuống 50% (trước là 70%)
=> Tác động: Giá tăng động lực để CĐT đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bàn giao dự án, từ đó giảm thiểu được rủi ro và bảo vệ cho người mua nhà.
- Siết chặt quy định về phân lô, bán nền: không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các nhân tự xây dựng nhà ở tại phường, quận, TP của đô thị đặc biệt Loại I, II, III.
=> Tác động: Về dài hạn, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài nguyên đất.
- Luật hoá quy định về mua bán BĐS du lịch, nghỉ dưỡng: Sửa đổi sử dụng mẫu Hợp đồng mua bán và thay đổi một số khái niệm trong kinh doanh BĐS du lịch
=> Tác động: Nâng cao trách nhiệm của CĐT các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, qua đó bảo vệ quyền lợi của KH. Và đồng bộ hoá việc áp dụng luật đối với các loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, nhu Luật 2014 chỉ có quy đinh về căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng mà chưa có quy định rõ ràng về các dự án du lịch, lưu trú khác.
3. Đối với Luật Đất đai 2024 (được thông qua vào tháng 01/2024).
Quy định cụ thể trường hợp áp dụng các hình thức giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu và không thông qua đấu giá, đấu thầu.
- Điều này giúp xóa bỏ mâu thuẫn về quy định các hình thức giao đất phát triển dự án giữa các Bộ Luật (Luật Đất đai 2013 chỉ quy định về hình thức đấu giá và không thông qua đấu giá, trong khi Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu quy định thêm hình thức đấu thầu)
Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp chuyển nhượng dự án.
- Cho phép chuyển nhượng dự án mà chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ cần có quyết định giao đất). Điều này giúp giải quyết vướng mắc hiện tại khi nhiều doanh nghiệp có gắng “vận dụng luật” thông qua chuyển nhượng pháp nhân dự án thay cho chuyển nhượng trực tiếp dự án, nhưng không được cơ quan quản lý chấp thuận.
- Cho phép doanh nghiệp vốn nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án BĐS, thay vì cần Nhà nước thu hồi đất rồi giao lại cho doanh nghiệp như hiện nay.
Thống nhất quy định áp dụng các phương pháp định giá đất.
- Thay vì để cơ quan thẩm quyền chủ động lựa chọn phương pháp tính tiền sử dụng đất phù hợp và mang đến những rủi ro pháp lý nếu bị thanh tra khi các phương pháp ra kết quả định giá khác nhau, Bộ Luật mới quy định cụ thể trường hợp áp dụng, thông tin đầu vào và thứ tự ưu tiên áp dụng từng phương pháp, theo đó giúp thống nhất quy trình định giá giữa các đơn vị.
Kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất cập nhật hàng năm kỳ vọng giúp giảm bớt những khiếu kiện liên quan đến bồi thường đất và đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng.
- Chi phí không chính thức của doanh nghiệp khi tạo dựng quỹ đất có thể được giảm thiểu xét đến việc tại nhiều dự án, doanh nghiệp phải thỏa thuận bồi thường vượt hạn mức cho người dân trong khi không được khấu trừ chi phí khi tính tiền sử dụng đất cần nộp
Thu hẹp đáng kể trường hợp dự án nhà ở được thu hồi đất.
- Theo quy định mới, chỉ những dự án khu đô thị (diện tích trên 20 ha hoặc hình thành ít nhất một đơn vị ở) có chức năng hỗn hợp được nhà nước thu hồi đất rồi giao đất cho các chủ đầu tư.
- Các dự án NOTM quy mô nhỏ sẽ không nằm diện thu hồi đất, theo đó các doanh nghiệp sẽ cần tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở - có thể khiến gia tăng thời gian, chi phí chuẩn bị quỹ đất và tiềm ẩn rủi ro tài chính cho doanh nghiệp.
Nhiều hạn chế cho các dự án doanh nghiệp tự phát triển dù phù hợp với quy hoạch.
- Đối với các dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất hoặc đề xuất quy hoạch khi có sẵn quỹ đất (không thông qua thu hồi đất và cần đấu giá, đấu thầu), Bộ Luật yêu cầu: (1) Việc thỏa thuận chuyển nhượng chỉ được áp dụng với đất ở, (2) Chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có một phần đất ở.
- Một mặt quy định trên giúp hạn chế tình trạng thu gom đất nông nghiệp, sản xuất để làm dự án nhà ở, tuy vậy sẽ đặt rào cản lớn (thậm chí không khả thi tại một số khu vực) đối với các dự án quy mô nhỏ.
Gia tăng sử dụngcác hình thức đấu giá, đấu thầu trong phát triển khu đô thị (KĐT).
- Các dự án KĐT được nhà nước thu hồi đất sẽ được giao cho chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu.
- Các quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch đấu giá – đấu thầu được công khai rộng rãi và siết chặt các quy định về thu hồi dự án, hủy bỏ quy hoạch đối với các dự án treo kéo dài. Điều này khiến việc găm đất, xin quy hoạch lấy chỗ của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ không còn nhiều hiệu quả. Việc phát triển dự án sẽ được ưu tiên cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển dự án thông qua đấu giá, đấu thầu.
Phần 3: Danh mục cổ phiếu theo dõi.
(Về phần này em sẽ cập nhật sớm nhất các cổ phiếu theo dõi trong thời gian sớm nhất).
Để biết chi tiết chiến lược mua/bán và cũng như các khuyến nghị khi có cơ hội. Anh/chị có thể liên hệ trực tiếp em.
