Nhận định về việc thị trường bất động sản năm 2022 có phải đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng (năm 2008-2013), ông Đính cho rằng điểm giống nhau giữa 2 giai đoạn trên là thị trường phát triển nóng, nguồn vốn chảy vào bất động sản mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu tư, đầu cơ dẫn đến thị trường bị đẩy giá, tạo sốt, bong bóng.
Tuy nhiên, ở hai giai đoạn nêu trên, nền kinh tế Việt Nam đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, đều phải áp dụng chính sách tiền tệ để điều chỉnh vĩ mô. Theo ông Đính, cả hai giai đoạn này đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường bất động sản ồ ạt, không kiểm soát, dẫn đến bùng nổ bong bóng và trầm lắng.
Do đó, nếu ở thời gian 2008 đến 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng hoảng bởi thừa cung nên chính sách vĩ mô khi đó phải làm sao để “phá băng” hàng tồn. Còn năm nay, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời.
“Hiện tại, trên thị trường, cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường”, ông Đính nói.
Chính sách thuế phải đảm bảo công bằng ở mọi khía cạnh
Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi sẽ làm người mua cân nhắc hơn, qua đó có thể làm giảm đôi chút nhu cầu đầu cơ, nhưng mục đích chính của việc áp thuế này là tăng thêm nguồn thu ngân sách và một phần giúp minh bạch hơn giao dịch bất động sản nếu làm nghiêm.
Tuy nhiên, việc đánh thuế cần được chuẩn bị kỹ lưỡng, có lộ trình rõ ràng và công bằng giữa các khu vực, chẳng hạn giữa nội và ngoại thành, đô thị và nông thôn, nhà đất ở và bất động sản dùng để sản xuất kinh doanh…
Việc thí điểm riêng tại TP.HCM cũng cần xem xét đến vấn đề người dân có một căn nhà ở tại TP.HCM, nhưng sở hữu một bất động sản khác ở địa phương khác thì tính ra sao? Phải đặt ra các tình huống, các trường hợp, chứ không chỉ tính đến tăng thu cho ngân sách, phải đảm bảo công bằng ở mọi khía cạnh.
Tóm lại, chính sách đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi là cần thiết và sớm muộn cũng phải làm, chỉ là hiện nay chưa đúng thời điểm và quan trọng nhất là phải có khung pháp lý đầy đủ, nếu áp dụng phải hoàn thiện đồng bộ nhiều sắc luật liên quan.
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam: Chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại và các chủ thể liên quan tổ chức thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 1156 về tiết kiệm chi phí, giảm thủ tục hành chính, tăng cường số hóa để cung ứng vốn tín dụng kịp thời cho nền kinh tế;
Cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.
Chia sẻ về câu chuyện thị trường và tình hình doanh nghiệp, bà Lê Thị Thanh Hằng cho rằng, tâm lý thị trường nhìn chung đang không có nhiều yếu tố tích cực khiến giao dịch BĐS bị ảnh hưởng rõ nét.
Ngoài khó khăn về tín dụng như tất cả chúng ta đã biết, giai đoạn hiện tại, những bất ổn địa chính trị ở một số khu vực trên thế giới đã ảnh hưởng tiêu cực đến chuỗi cung ứng toàn cầu và kinh tế nhiều quốc gia, trong đó có cả Việt Nam, từ đó ảnh hưởng dây chuyền đến lĩnh vực bất động sản.
Hiện tại, giá nguyên vật liệu hay chi phí nhân công đều đang gia tăng, gây nên áp lực tăng giá cho các chủ đầu tư. Thanh khoản không tốt cũng khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền, đang trong tình trạng “gồng lỗ” hoặc chấp nhận bán “cắt lỗ”. Tâm lý thị trường nhìn chung đang không có nhiều yếu tố tích cực. Khá đông những người làm môi giới cũng đang chật vật với nghề.
Tuy nhiên, theo bà Hằng, mỗi giai đoạn, thị trường có những điều kiện khách quan khác biệt. Chẳng hạn trong giai đoạn hiện tại, chúng ta chỉ vừa vượt qua đại dịch Covid-19 và căng thẳng địa chính trị ở một số khu vực trên thế giới khiến kinh tế toàn cầu đang gặp khó và bất động sản cũng phải chịu những tác động không như mong đợi. Ngoài ra, giai đoạn 2011-2013, lãi suất cho vay có khi lên đến 20 – 25%. Hiện tại, do các cơ quan chức năng đã có thêm nhiều kinh nghiệm từ thực tế quản lý, điều hành nên mức lãi suất cho vay trong giai đoạn tới đây được dự báo sẽ ở mức thấp hơn nhiều so với thời kỳ 2011-2013.
Về dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có một số lợi thế đáng chú ý. Do những ưu thế có được từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam đã và đang tiếp tục thu hút được nhiều doanh nghiệp quốc tế lớn, tạo ra sức cầu cho các phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng hay căn hộ dịch vụ. Việc mở cửa đường bay quốc tế trở lại cùng với đà hồi phục tích cực của nền kinh tế khiến du khách nước ngoài dần đông đảo trở lại, tạo động lực lớn cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Về phân khúc BĐS nhà ở, dân số trẻ cùng với nhu cầu ở thực cao cùng với tốc độ đô thị hoá nhanh chóng là những trợ lực mạnh mẽ.
Bà Hằng tin rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Điều này, một mặt, đến từ các biện pháp quản lý vĩ mô của cơ quan chức năng có thẩm quyền, mặt khác, đến từ quá trình “số hoá” (digitalization) tiếp tục được áp dụng mạnh mẽ và cả sự “trưởng thành” hơn của tất cả các thực thể tham gia vào thị trường.
“Về phía VietnamGroove, như nhiều doanh nghiệp khác, chúng tôi vừa phải linh hoạt, vừa phải tìm cách cân đối dòng tiền hiệu quả và “thắt lưng buộc bụng” để từng bước vượt qua giai đoạn khó khăn này”, bà Hằng cho biết.
Khi được hỏi, bà kì vọng sự thay đổi nào cho thị trường BĐS, CEO VietnamGroove cho rằng, chúng tôi tin tưởng và hy vọng các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ sớm có các giải pháp hữu hiệu để khai thông dòng vốn tín dụng, tạo thêm điều kiện cho thị trường BĐS từng bước sôi động trở lại. Bên cạnh đó, các chính sách nhằm giúp thị trường có được sự minh bạch hơn về thông tin cũng tạo ra cơ sở quan trọng cho lĩnh vực BĐS phát triển ổn định hơn, có thêm những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế nói chung.
Đầu tiên, nguồn cung bất động sản gặp khó khăn. Nhiều dự án thực hiện đầu tư đang vướng về mặt thủ tục pháp lý, phải dừng hoặc hoãn tiến độ. Số lượng dự án bất động sản thời gian qua giảm mạnh. Tính đến hết quý III chỉ có 104 dự án đang triển khai, chỉ bằng 51% dự án cùng kỳ so với năm 2021. Dự án thương mại chỉ bằng 54% so với năm 2021.
Thứ hai, cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu với thị trường. Nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi đó dự án giá bình dân, trung bình, phù hợp đại đa số người dân lại ít, đặc biệt dự án nhà ở cho công nhân.
Thứ ba, lượng giao dịch bất động sản thời gian qua suy giảm mạnh. Tính thanh khoản của thị trường giảm nhất khi đi vào quý IV.
Thứ tư, mặc dù lượng giao dịch giảm, giá nhà vẫn ở mức cao, chủ yếu phân khúc nhà ở thương mại, cao cấp, dẫn tới giá không phù hợp với đại đa số người dân. Người dân khó tiếp cận với nhà ở do giá cao.
Thứ năm, nhiều dự án gặp khó khăn phải dừng thi công. Tình trạng này xảy ra nhiều và đang tiếp tục gia tăng.
Thứ sáu, doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn về tiếp cận vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu… Điều này khiến doanh nghiệp không có vốn, phải dừng triển khai dự án. Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá vật tự nguyên vật liệu cũng tăng, tác động hoạt động các doanh nghiệp hoạt động trong đầu tư bất động sản. Một số doanh nghiệp trước tình trạng khó khăn phải thu hẹp quy mô, tinh giảm bộ máy, dừng đầu tư xây dựng nhất là nhóm các nhà thầu thi công.
Ngày 15/12/2022, Hiệp hội Ngân hàng đã tổ chức Hội nghị bàn thống nhất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh
Chia sẻ tại hội nghị, Phó Thống đốc thường trực Đào Minh Tú cho biết, Ngân hàng Nhà nước hôm nay đã có chỉ đạo yêu cầu các ngân hàng đều phải giảm lãi suất huy động, giảm lãi suất cho vay theo quy mô và tiềm lực để hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.
‘‘Đây là chỉ đạo chứ không phải kêu gọi. Tinh thần tiết giảm chi phí, giảm lãi suất hỗ trợ doanh nghiệp là chỉ đạo của Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước. Còn ngân hàng nào khó khăn không làm được thì báo cáo NHNN để chúng tôi có biện pháp hỗ trợ’’, ông Tú nhấn mạnh.
Theo Phó Thống đốc, ngân hàng nào khó khăn về thanh khoản thì NHNN sẽ có giải pháp hỗ trợ thông qua các công cụ như OMO, cho vay tái cấp vốn, Swap ngoại tệ.
‘‘Tất nhiên, giảm lãi suất không thể để các ngân hàng rơi vào tình trạng suy yếu về mặt năng lực tài chính, giảm lãi suất để các ngân hàng lỗ và tạo ra bất cập về cơ chế điều hành chung. Nhưng ngược lại, không thể để lãi suất tăng đến mức gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp và người dân… Giảm lãi suất quan trọng nhất là cắt giảm chi phí hoạt động và lợi nhuận, và cổ đông phải chia sẻ’’, ông Tú nói thêm.
Trong báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDirect về ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN), mặc dù câu chuyện tăng trưởng của ngành đang thiếu yếu tố dẫn dắt tuy nhiên các doanh nghiệp trong ngành vẫn có tiềm năng tăng trưởng mảng nhà kho, nhà xưởng xây sẵn nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử.
Theo đơn vị này, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này như Cao su Phước Hòa (PHR) hay Becamex IDC (BCM).
Đối với Cao su Phước Hòa, VNDirect cho rằng triển vọng của mảng KCN vẫn còn được duy trì ổn định mặc dù tiến độ chuyển đổi quỹ đất sẽ chậm lại trong năm tới. Công ty đặt mục tiêu phát triển 5 KCN với tổng diện tích hơn 2.700 ha trong giai đoạn 2026 - 2030.
VNDirect kỳ vọng PHR sẽ ghi nhận khoản thu nhập một lần khoảng 400 tỷ đồng vào quý IV và 207 tỷ đồng vào quý I/2023, giúp lợi nhuận ròng tăng 117,6% so với cùng kỳ trong năm nay và giảm nhẹ trong năm 2023.
Đối với Becamex IDC, doanh nghiệp có vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn với 6 KCN đang hoạt động trên 4.000 ha, và là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất lớn nhất (khoảng 944 ha).
Theo VNDirect, các nhà phát triển KCN sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như Becamex IDC.
Lợi nhuận ròng của công ty cũng được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2022 - 2023, đạt mức tăng lần lượt 58,2% và 84,7% so với cùng kỳ.
VNDirect kỳ vọng doanh thu từ mảng bất động sản nhà ở sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận lợi nhuận một lần khoảng 5.000 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất của dự án Thành phố mới Bình Dương từ CapitaLand. Trong khi đó, doanh thu từ mảng KCN sẽ tăng trưởng ổn định 17% và 44% trong giai đoạn 2022 - 2023 nhờ sự đóng góp của KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng.
Tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản” diễn ra sáng ngày 15/12, ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định: “ Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, thị trường này gần đây có một số dấu hiệu phát triển không ổn định, có nguy cơ dẫn đến bong bóng, thể hiện ở một số khía cạnh ".
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng chỉ ra những khó khăn, bất cập của thị trường gồm: Nguồn cung gặp khó; cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu với thị trường; lượng giao dịch bất động sản thời gian qua suy giảm mạnh nhưng giá nhà vẫn ở mức cao, chủ yếu phân khúc nhà ở thương mại, cao cấp; nhiều dự án gặp khó khăn phải dừng thi công; doanh nghiệp gặp khó về nguồn vốn…
Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này không có tính chất thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.
Tại hội thảo: Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023 diễn ra mới đây, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: “Còn nhiều nút thắt cần được giải quyết, tùy thuộc vào thời gian sắp tới để tháo gỡ nhanh chóng nhằm ổn định thị trường”.
Vị này cho rằng, hiện nay, nguồn cung về dự án bất động sản còn chưa phù hợp với thị trường. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, phân khúc cao cấp và trung cấp có rất nhiều nhưng phân khúc dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn khan hiếm, chưa có sản phẩm tương ứng với thị trường.
“Liên quan đến chủ đầu tư, khi hình thành các dự án, việc phân tích nhu cầu thị trường rất quan trọng nhằm đảm bảo lượng hàng hóa ra thị trường nhiều, tạo ra dòng tiền lớn. Đồng thời cơ cấu sản phẩm trong doanh nghiệp phải ổn. Dòng tiền chuẩn bị thực hiện dự án cũng phải được đảm bảo để không bị cắt ngang khi đang triển khai”, ông Bình chia sẻ.
Với các doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản, ông Bình cho rằng cần phải cơ cấu, tái cấu trúc lại doanh nghiệp của mình; tìm kiếm sẵn nguồn hàng thích hợp để thị trường bình ổn hơn, sau đó triển khai trong thời gian tiếp theo; có sự thích ứng linh hoạt với thị trường hiện tại để vượt qua giai đoạn khó khăn.
Vị Phó Chủ tịch VARS nhận định: “Theo tôi, thị trường sẽ bình ổn, phục hồi và phát triển khi chúng ta tháo gỡ được toàn bộ các nút thắt. Thị trường sẽ có các nguồn tiền, đồng thời có thêm các chính sách ưu đãi trong thời gian tới”.
Nói về khó khăn của thị trường, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch Phú Hưng Property chia sẻ, cuối năm 2022 khi Chính phủ điều tiết nguồn vốn dẫn đến các vấn đề như: Khách hàng đã đặt cọc vốn nhưng khi thay đổi điều tiết nguồn vốn thì khách ko đủ điều kiện vay nên hủy hợp đồng. Thứ hai là do khủng hoảng trái phiếu ảnh hưởng đến thị trường nói chung. Các dự án bất động sản không bán được trái phiếu. Thứ ba là truyền thông của thị trường đem lại tác động xấu, các đơn vị mới gặp nhiều khó khăn vì nhân sự chuyển ngành nghỉ đến 60%. Thứ tư là lực lượng môi giới hiện nay phát triển quá nóng, dẫn đến không được đào tạo bài bản, đặc biệt là về đạo đức nghề nghiệp, dẫn đến khách hàng cho rằng là lừa đảo.
Chủ tịch VCCI dẫn thông tin, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, vào tháng 11, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Việc làm này, đã kịp thời giúp ổn định phần nào tâm lý, niềm tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Cùng với việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, ngay ngày hôm qua, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững.
Từ thực tế này, ông Công yêu cầu doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo covid-19.
Chủ tịch VCCI cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới. Đồng thời, các doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các hỗ trợ của chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. B
ên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro…
Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết… Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể.
Về phía Nhà nước, ông Phạm Tấn Công đề xuất, Nhà nước cũng cần cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.
Trên cơ sở đánh giá tín hiệu tích cực như thị trường 100 triệu dân, kinh tế và mức sống tăng trưởng nhanh, tốc độ đô thị hoá cao, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tốt, Chủ tịch VCCI tin rằng thị trường sẽ vượt khó thành công và sớm khởi sắc trở lại.
Trong Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ năm với chủ đề: “Kinh tế Việt Nam 2023: Ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức” diễn ra vào sáng ngày 17/12, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có tham luận với chủ đề: Lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững .
Theo đó, Hiệp hội đề nghị thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết; doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.
Mặc dù, thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng ông Quốc Anh cho rằng đang thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.
Thực tế trên thị trường, sau các sự kiện tiêu cực diễn ra gần đây, tâm lý nhà đầu tư, khách hàng chuyển sang thế phòng thủ và mất dần niềm tin vào thị trường.
Một nhà đầu tư riêng lẻ tâm sự: “Với những dự án hình thành trong tương lai giảm giá khá sâu, có dự án đến 40%, tính ra đầu tư sẽ rất có lợi. Thế nhưng, do lo ngại về pháp lý, tiến độ hoàn thành bởi doanh nghiệp đang trong giai đoạn khó khăn như hiện nay nên tôi đã không đầu tư. Không chỉ riêng tôi mà rất nhiều nhà đầu tư đang mất niềm tin vào thị trường. Do đó, chúng tôi chọn đứng ngoài quan sát, nghe ngóng hơn là nhảy vào “vũng bùn” lúc này”.
Chính tâm lý đó của nhiều khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nên chủ đầu tư có tung nhiều ưu đãi lớn khách hàng cũng không mặn mà. Giao dịch trên thị trường ngày một ít đi, giá bất động sản giảm cục bộ, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại các “điểm nóng” trước đến nay.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, niềm tin vào tiềm năng của thị trường phải được quan tâm và củng cố. “Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn”, ông Thắng nhấn mạnh.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã sử dụng rất những từ rất mạnh như: khẩn trương, làm ngay,… đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và đem đến những điểm sáng cho thị trường.
Tổng Giám đốc Tập đoàn VinaCapital cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Đồng thời, Chính phủ Việt Nam tăng cường xử lý một số trường hợp vi phạm trong lĩnh vực trái phiếu, huy động vốn. Do đó, nếu giải quyết được vấn đề thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản sẽ lập tức ổn định được thị trường chứng khoán.
“Trong bối cảnh này, Việt Nam cần phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua một số hình thức bảo lãnh một phần trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Hiện, VNĐ đã mạnh lên đáng kể và lạm phát dần được kiểm soát, tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ”, ông Don Lam khuyến nghị.
Về dài hạn, theo ông Don Lam, Việt Nam cần đánh thuế trên giao dịch bất động sản cho người mua cuối cùng thay vì doanh nghiệp trả phí cố định.
Để đạt mục tiêu nguồn vốn trái phiếu/GDP tăng từ 11% lên 25% vào năm 2050, Việt Nam cần nâng cao năng lực của tổ chức xếp hạng tín nhiệm và yêu cầu tất cả trái phiếu phải được xếp hạng tín nhiệm.
“Việt Nam nên thành lập công ty bảo hiểm bảo lãnh trái phiếu do Chính phủ hỗ trợ, tương tự như Danajamin National Berhad ở Malaysia, tăng cường quy định bảo vệ nhà đầu tư, đồng thời điều chỉnh khuôn khổ pháp lý đối với tổ chức ủy thác trái phiếu và yêu cầu bên ủy thác tham gia đảm bảo doanh nghiệp phát hành trái phiếu tuân thủ giao ước…”, ông Don Lam khuyến nghị.
Ông Andrew Jeffries - Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) - đánh giá, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam hiện tiềm ẩn lo ngại thanh khoản và niềm tin nhà đầu tư suy giảm. Để giải quyết tình trạng này, Chính phủ cần phát triển quỹ trái phiếu doanh nghiệp và quỹ hưu trí và thắt chặt yêu cầu với nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Ông Andrea Coppola - chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng thế giới tại Việt Nam - cho rằng, trong thời gian tới, các biến động trên thế giới diễn ra tương đối mạnh. Trung Quốc, châu Âu, Mỹ đang trải qua thời kỳ suy yếu, nhất là việc thắt chặt chính sách tiền tệ làm trầm trọng thêm những “cơn gió ngược” đối với các thị trường mới nổi và nền kinh tế đang phát triển.
Do đó, Việt Nam cần điều chỉnh tỷ giá linh hoạt, phối hợp hài hòa c hính sách tiền tệ và tài khóa , giải quyết vấn đề thanh khoản của thị trường tài chính và bất động sản. Đặc biệt, Việt Nam cần tăng cường các khung chính sách giám sát và xử lý nợ để giảm thiểu rủi ro và khôi phục lòng tin của nhà đầu tư.
Theo TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, triển vọng của thị trường sẽ xảy ra theo 3 phương án.
Thứ nhất, phương án cơ bản: Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua - nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.
Thứ hai, phương án tích cực: Thị trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kì đi lên mới. Thị trường BĐS vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Thứ ba, phương án hạn chế: Kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.
Trong một diễn đàn về chủ đề protech diễn ra ở Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cũng đưa ra 2 kịch bản cho thị trường bất động sản. Cụ thể, ở kịch bản thứ nhất, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.
Trong kịch bản thứ hai, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản này có thể xảy ra cao hơn.
Bàn về giải pháp “rã băng”, tìm nguồn vốn cho DN BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng các ngân hàng thương mại nên cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý, khi mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ), bởi lẽ nhiều năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phải khẩn trương có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn như: quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động… “Khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh BĐS, giúp dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Bên cạnh đó cần hoãn nợ, hỗ trợ vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp” - ông Đính đặt vấn đề.
Nhận định thị trường BĐS năm 2023, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở duy trì mức thanh khoản nhưng nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền người tiêu dùng. BĐS có tính chu kỳ, khi hết chu kỳ đi xuống sẽ bắt đầu phục hồi và đi lên. Nếu qua được chu kỳ như thế thì sau đó là hái quả ngọt. Tuy nhiên, để thị trường hồi phục phải cần một quãng thời gian đủ dài và có thể hết quý 1/2023 thị trường sẽ bước vào giai đoạn hồi phục.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với thế giới và khu vực.
Ông Lực cho rằng, có 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này. Cụ thể, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.
Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường 2023.
Với kịch bản thứ nhất, ông Chung dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.
Kịch bản thứ hai có phần tích cực hơn khi thị trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản vượt qua điểm lõm. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo ông Chung, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.
“ Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất một năm rưỡi. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hay quý 3/2024, BĐS mới có thể đảo chiều ”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.
Tuy nhiên vị chuyên gia này cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.
Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14%, thị trường đã bước đầu phục hồi.
“ Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023 ”, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn phân tích.
Nhiều chuyên gia cho rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh thời gian qua.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này không có tính chất thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.
“Thay vì những căn hộ có giá khoảng 6 – 7 tỷ đồng, nếu chúng ta có những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng thì chắc chắn, chỉ trong một ngày mở bán, các sản phẩm này gần như sẽ không còn. Thực tế hiện nay, bởi nhu cầu của thị trường của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà, cùng với đó, rất nhiều các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có giá trị sản phẩm thích hợp có hiệu quả để có thể đưa tiền thị trường…”, ông Đính chia sẻ.
Theo ông Đính, nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng, tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính cho hay.
Theo vị chuyên gia, vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng đã sử dụng rất những từ rất mạnh như: khẩn trương, làm ngay,… đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và đem đến những điểm sáng cho thị trường.
“Chúng ta đã trải qua cuộc khủng hoảng 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ, vì vậy, đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay”, ông Đính nói.
Thực tế thị trường hiện nay, theo tính toán còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng.
“Số tồn đọng này, nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016”, ông Đính kỳ vọng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.
“Nhu cầu thực được cho là điểm sáng tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp”, ông Tuấn đưa quan điểm.
