Ngành khu công nghiệp đang bước vào một chu kỳ phát triển mới sau khi Nghị quyết 10-NQ/TW được ban hành ngày 8/6/2026, đánh dấu sự chuyển dịch chiến lược thu hút đầu tư nước ngoài từ chiều rộng sang chiều sâu. Nghị quyết xác định khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm cả FDI và FII, là động lực dẫn truyền năng lực trong nền kinh tế, dựa trên nền tảng phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh. Điểm cốt lõi của chính sách mới nằm ở bốn khía cạnh quan trọng: nâng tầm vai trò của khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, định vị không gian phát triển mới, thiết kế công cụ ưu đãi mới và chuyển đổi vị thế của khu vực này sang chủ động kiến tạo, lan toả thay vì chỉ đơn thuần tiếp nhận dòng vốn. Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới trên toàn cầu ngày càng đòi hỏi các tiêu chuẩn ESG khắt khe hơn, buộc Việt Nam phải nâng cao năng lực cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực. Ngành khu công nghiệp theo đó cũng được kỳ vọng chuyển mình từ mô hình truyền thống sang các khu công nghiệp sinh thái, xanh, thông minh và công nghệ cao. Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn còn chưa khai thác và có khả năng chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp thế hệ mới như BCM, KBC và IDC được đánh giá là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất.
Về dòng vốn thực tế, số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy ngành công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn giữ vai trò chủ lực trong thu hút FDI. Trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 8,1 tỷ USD, tăng 11% so với cùng kỳ, trong khi vốn đăng ký mới đạt tới 9,6 tỷ USD, tăng mạnh 131% so với cùng kỳ và đã tương đương mức đạt được của cả năm trước đó. Hoạt động sản xuất của khối doanh nghiệp FDI cũng diễn ra sôi động, với giá trị xuất khẩu và nhập khẩu lần lượt tăng 25% và 34% so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy dòng vốn ngoại vào Việt Nam vẫn duy trì đà tích cực bất chấp những bất ổn địa chính trị tại Trung Đông cũng như căng thẳng thương mại toàn cầu chưa hoàn toàn hạ nhiệt. Một số dự án sản xuất quy mô lớn trong 5 tháng đầu năm có thể kể đến như dự án đóng gói chip của Samsung với vốn đầu tư 4 tỷ USD, dự án LNG Quỳnh Lập điều chỉnh vốn lên 2,2 tỷ USD, trung tâm dữ liệu AI tại Tân Phú với 2,1 tỷ USD đăng ký mới, cùng hàng loạt dự án khác trong lĩnh vực bán dẫn, dữ liệu, vật liệu pin và dệt may.
Bước sang quý 2/2026, bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp khu công nghiệp trong phạm vi theo dõi được dự báo có sự phân hoá khá rõ, song tính chung toàn ngành lợi nhuận ròng vẫn tăng trưởng khoảng 56% so với cùng kỳ. Ở nhóm tăng trưởng dương, KBC và IDC được kỳ vọng hưởng lợi nhờ khách thuê quay lại đàm phán và ký kết các hợp đồng đã được chuẩn bị từ những quý trước, trong khi cùng kỳ năm ngoái các hợp đồng thuê từng bị trì hoãn do ảnh hưởng của chính sách thuế đối ứng từ phía Mỹ. Cụ thể, KBC được kỳ vọng bàn giao khoảng 90 ha đất tại khu công nghiệp Quế Võ 2 mở rộng cho đối tác Luxshare với giá thuê khoảng 140 USD/m2, đồng thời mảng bất động sản dân dụng với các dự án nhà ở xã hội tiếp tục đóng góp doanh thu dù biên lợi nhuận gộp còn mỏng. Áp lực tài chính của doanh nghiệp này cũng đáng chú ý khi quy mô nợ vay tăng khá mạnh để tài trợ cho nhiều dự án triển khai song song. Với IDC, diện tích đất khu công nghiệp bàn giao trong quý 2 được dự báo đạt khoảng 30 ha, cao hơn cùng kỳ nhờ các thoả thuận ghi nhớ đã ký từ trước, cộng thêm mảng sản xuất và phân phối điện duy trì ổn định với sản lượng phân phối tăng khoảng 5%.
Đáng chú ý nhất là nhóm cao su có quỹ đất khu công nghiệp, gồm GVR và PHR, khi lợi nhuận được dự báo tăng đột biến nhờ khoản tiền đền bù đất từ các đối tác VSIP và Thaco với tổng giá trị khoảng 1.550 tỷ đồng. Trong đó PHR có thể ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận hàng nghìn phần trăm so với cùng kỳ, còn GVR ngoài khoản thu nhập bất thường này còn được hỗ trợ bởi giá bán cao su bình quân cải thiện hơn 20% so với cùng kỳ, giúp biên lợi nhuận gộp mảng cao su được nâng lên dù sản lượng có thể giảm nhẹ.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp được dự báo ghi nhận lợi nhuận suy giảm so với nền cao của cùng kỳ năm trước. BCM và VGC là hai cái tên đáng chú ý khi lợi nhuận có thể giảm lần lượt khoảng 50% và 35%, chủ yếu do cùng kỳ năm ngoái các doanh nghiệp này từng được hưởng lợi từ việc điều chỉnh giảm chi phí đầu tư tại các dự án đã hoàn thành, khiến biên lợi nhuận gộp khi đó tăng đột biến và tạo nền so sánh cao. Dù vậy, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp của VGC trong quý 2 vẫn khá tích cực, với diện tích presale luỹ kế 5 tháng đạt 113 ha, gần hoàn thành kế hoạch cả năm là 125 ha, được xem là động lực cho tăng trưởng doanh thu các quý tới. Trường hợp giảm mạnh nhất thuộc về SZC khi lợi nhuận quý 2 có thể sụt giảm sâu do thay đổi phương pháp phân bổ doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp theo quy định kế toán mới, trong khi mảng bất động sản dân dụng tại khu dân cư Hữu Phước tiếp tục trầm lắng; điểm sáng hiếm hoi của doanh nghiệp này là dự án BOT 768 vẫn mang lại dòng tiền ổn định.
Trên thị trường chứng khoán, diễn biến giá cổ phiếu nhóm khu công nghiệp từ đầu năm đến nay cũng phản ánh phần nào sự phân hoá trong triển vọng kinh doanh, khi IDC, GVR và PHR là những mã tăng giá tốt nhất, lần lượt tăng khoảng 13%, 25% và 7% so với đầu năm, trong khi một số mã khác trong nhóm diễn biến kém tích cực hơn. Nhìn chung, với những thay đổi mang tính bước ngoặt trong chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài cùng dòng vốn FDI vẫn giữ được đà tích cực bất chấp các rủi ro bên ngoài, ngành khu công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển mới theo hướng chất lượng và bền vững hơn, dù sự phân hoá về kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong ngắn hạn là điều khó tránh khỏi.