Toàn diện về Kinh Bắc - KBC

Thị trường trong nước
#1

1. Tổng quan và Danh mục Khu Công Nghiệp của KBC

Tổng quan doanh nghiệp: Kinh Bắc (KBC) là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Thành lập năm 2002, KBC sở hữu quỹ đất khu công nghiệp (KCN) rất lớn tại các địa bàn chiến lược và thu hút nhiều nhà đầu tư FDI, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao. Ngoài KCN, công ty còn phát triển khu đô thị và dịch vụ liên quan, nhưng lĩnh vực khu công nghiệp vẫn đóng góp chủ đạo (~70-75% doanh thu hàng năm)​. KBC hiện nắm khoảng 6.611 ha đất KCN, chiếm 5,2% quỹ đất KCN cả nước​ – một trong những quỹ đất lớn nhất ngành.

Danh mục các KCN trọng yếu của KBC: Tính đến năm 2024, KBC đang sở hữu và phát triển hơn 10 khu công nghiệp và cụm công nghiệp, trong đó 5 KCN đã lấp đầy 100% diện tích​. Dưới đây là các KCN chính do KBC sở hữu, cùng thông tin về quy mô, vị trí, tỷ lệ lấp đầy và khách thuê tiêu biểu:

  • KCN Quế Võ (Bắc Ninh): Đây là KCN đầu tiên của KBC (mở từ 2002). Bao gồm KCN Quế Võ I và mở rộng Quế Võ II với tổng diện tích khoảng 600 ha. Hiện KCN Quế Võ (gồm cả phần mở rộng) đã lấp đầy 100% diện tích​. Khách thuê tiêu biểu có Canon (Nhật Bản) – nhà máy sản xuất máy in, máy photocopy​, và Goertek (Trung Quốc) – một đối tác lớn của Apple, sản xuất linh kiện điện tử​. KCN Quế Võ là nền tảng giúp KBC khẳng định uy tín khi thu hút những tập đoàn công nghệ lớn.

  • KCN Tràng Duệ (Hải Phòng): Gồm Tràng Duệ 1 & 2 (tổng ~400 ha) đã mở bán từ 2007 và 2013; cả hai giai đoạn này đều đã lấp đầy 100% (riêng Tràng Duệ 2 chỉ mất 6 năm để lấp đầy 214 ha). Khách thuê chủ chốt là Tập đoàn LG (Hàn Quốc) với các nhà máy LG Electronics, LG Display, LG Innotek, biến Tràng Duệ thành cứ điểm sản xuất lớn của LG tại Việt Nam​. Ngoài ra có các doanh nghiệp công nghệ phụ trợ Hàn Quốc như Hae Ryung (Hyeungsung) và Dongyang Electronics sản xuất linh kiện tại đây​. Hiện KBC đang phát triển KCN Tràng Duệ 3 (quy mô 687 ha) kế cận: dự án vừa được phê duyệt chủ trương đầu tư đầu 2025​. KBC đã giải phóng ~200 ha đất Tràng Duệ 3 và ký biên bản ghi nhớ cho thuê hơn 100 ha, trong đó LG Display dự kiến thuê 80 ha với giá 130-140 USD/m²​. KCN Tràng Duệ 3 được kỳ vọng đóng góp lớn từ cuối 2025, dự kiến mang lại hơn 3.500 tỷ doanh thu từ 100 ha đã ký trước​.

  • KCN Quang Châu (Bắc Giang): Diện tích 426 ha (đưa vào khai thác năm 2008), hiện đã lấp đầy 100%. Nơi đây thu hút 37 dự án FDI (trên tổng 41 dự án), biến Bắc Giang thành điểm nóng FDI. Các khách thuê nổi bật gồm Foxconn (Đài Loan) – với nhiều dự án lắp ráp điện tử quy mô lớn, Luxshare ICT (Trung Quốc) – sản xuất linh kiện cho Apple, và JA Solar (Trung Quốc) – nhà máy pin năng lượng mặt trời​. Nhờ nhu cầu cao, KBC đã được phê duyệt mở rộng KCN Quang Châu thêm 90 ha (tháng 11/2022). Chỉ sau 2 năm, phần mở rộng này đã lấp đầy khoảng 77% diện tích (một phần nhờ thu hút Foxconn thuê hơn 50 ha trong 2023). Trong năm 2022, Quang Châu là điểm sáng khi KBC ký tổng cộng 77,4 ha đất cho thuê trị giá 2.460 tỷ đồng, gồm dự án lớn của Ingrasys (Singapore) thuộc Foxconn thuê 49,6 ha (dự án nhà máy Fulian) trị giá hơn 1.624 tỷ đồng​. (Dự án này đã được cấp chứng nhận đầu tư đầu 2023 và đi vào hoạt động cuối 2023).

  • KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Bắc Ninh): Quy mô 300 ha. KCN này mới đưa vào vận hành vài năm gần đây và nhanh chóng đạt ~50% lấp đầy chỉ sau 2 năm​. Tuy nhiên, phần diện tích còn lại đang chờ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất bổ sung từ tỉnh (Bắc Ninh mới được Chính phủ cho phép tăng thêm 780 ha đất KCN đến 2025)​. KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã thu hút sự quan tâm của Goertek (Trung Quốc) – năm 2022 Goertek ký biên bản thuê 62,7 ha tại đây để mở rộng sản xuất thiết bị âm thanh​ Khi thủ tục pháp lý đất đai hoàn thiện, KCN này sẽ sẵn sàng đón thêm dự án lớn.

  • KCN Tân Phú Trung (TP. HCM): Diện tích 542 ha, nằm ở huyện Củ Chi, TP.HCM. Hiện đã cho thuê khoảng 85% diện tích (còn ~80 ha đất thương phẩm chưa cho thuê)​​. Việc lấp đầy phần còn lại gặp trở ngại do vướng giải phóng mặt bằng và chờ chính sách giá đất mới của TP.HCM​. KCN Tân Phú Trung tập trung các ngành sản xuất đa dạng (dược phẩm, cơ khí, thực phẩm…). Đây là tài sản trọng yếu của KBC tại phía Nam, sẽ đóng góp nếu tháo gỡ được nút thắt đền bù đất.

  • Các dự án KCN mới và khác: Nhằm mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, KBC đã và đang triển khai một loạt dự án ở nhiều địa phương:

    • KCN Lộc Giang (Long An): Quy mô 466 ha, vốn đầu tư ~5.198 tỷ đồng, được phê duyệt tháng 4/2022​. Hiện KBC đang xây dựng hạ tầng, dự kiến thu hút các doanh nghiệp từ TP.HCM mở rộng sản xuất.

    • KCN Tân Tập (Long An): Quy mô 654 ha, vốn đầu tư ~9.911 tỷ đồng, phê duyệt tháng 3/2022​. Cùng với Lộc Giang, Tân Tập sẽ tạo “cứ điểm” cho KBC tại Long An – tỉnh giáp TP.HCM có nhu cầu KCN lớn.

    • KCN Tràng Cát (Hải Phòng): Dự án khu đô thị – dịch vụ gắn với KCN, diện tích 584,94 ha, vừa được điều chỉnh tăng vốn đầu tư từ 6.300 tỷ lên 69.000 tỷ đồng​. Tràng Cát sẽ bao gồm khu đô thị mới và khu dịch vụ hỗ trợ KCN Tràng Duệ 3, tạo hệ sinh thái công nghiệp – đô thị đồng bộ cho khách thuê và chuyên gia.

    • KCN Kim Thành 2 (Hải Dương): Mới được phê duyệt chủ trương đầu tư đầu 2025, giai đoạn 1… (dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị, bổ sung quỹ đất KCN cho KBC ở Hải Dương)​.

    • Ngoài ra, KBC còn một số dự án/công ty con khác như: KCN Đại Đồng – Hoàn Sơn (Bắc Ninh), KCN Liên Chiểu (Đà Nẵng), CCN Phước Vĩnh Đông (Long An)…, cùng các dự án khu đô thị (KĐT Phúc Ninh ở Bắc Ninh, hợp tác phát triển khu đô thị – khách sạn tại Hưng Yên với Tập đoàn Trump)​. Các dự án này đóng vai trò bổ trợ và sẽ được triển khai tùy theo tiến độ pháp lý và nhu cầu thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy và năng lực phát triển: Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy bình quân các KCN của KBC ~70% vào cuối 2024​. Đặc biệt, nhiều KCN đã kín chỗ (Quế Võ, Quang Châu, Tràng Duệ 1&2) cho thấy kỹ năng triển khai và khai thác KCN hiệu quả của KBC. Các KCN mở sau có tốc độ lấp đầy nhanh hơn các KCN đầu tiên – ví dụ Tràng Duệ 2 chỉ mất 6 năm đạt 100%, trong khi các KCN trước đó mất 12-16 năm​. Điều này phản ánh uy tín và sức hút của KBC đối với khách thuê FDI lớn. Công ty cũng tích cực mở rộng quỹ đất (đã tăng hơn 1.250 ha mới trong năm 2022) để chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn tới. Với quỹ đất lớn ở cả miền Bắc và Nam, KBC có lợi thế sẵn sàng đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư khi làn sóng dịch chuyển sản xuất về Việt Nam tiếp diễn.

Khách hàng FDI tiêu biểu: KBC đã thu hút nhiều tập đoàn quốc tế tầm cỡ đến đầu tư, tiêu biểu có thể kể đến: Canon, Foxconn, LG, JA Solar, Goertek, Fuyu, Luxshare, Jufeng, Ingrasys…. Các khách thuê này chủ yếu đến từ Đài Loan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, chiếm phần lớn cơ cấu khách thuê. Riêng trong năm 2023, khách thuê gốc Đài Loan và Trung Quốc chiếm khoảng 75% (Đài Loan ~40%, Trung Quốc ~35%), tiếp theo là Singapore ~10%, Hàn Quốc ~5%, Nhật ~5%​​. Các doanh nghiệp FDI lớn thường hoạt động trong chuỗi cung ứng công nghệ cao, điện tử (sản xuất linh kiện điện tử, lắp ráp sản phẩm công nghệ, sản xuất phụ tùng…) phù hợp với định hướng KCN của KBC. Sự hiện diện của những cái tên như Foxconn, LG đã tạo hiệu ứng lôi kéo thêm nhiều nhà cung ứng vệ tinh, tiếp tục nâng cao tỷ lệ lấp đầy cho các KCN.

#2

2. Các Công ty FDI tại KCN KBC và Ảnh hưởng của Thuế Mỹ

#3

2. Các Công ty FDI tại KCN KBC và Ảnh hưởng của Thuế Mỹ

2.1. Thị trường xuất khẩu của các doanh nghiệp FDI trong KCN KBC

Đa số các doanh nghiệp FDI tại KCN của KBC đều tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu, do đó thị trường xuất khẩu chủ lực của họ là các nước phát triển như Mỹ, EU, Nhật Bản, Trung Quốc. Đặc biệt, thị trường Mỹ chiếm tỷ trọng đáng kể trong đầu ra của nhiều dự án FDI tại Việt Nam. Ví dụ điển hình: nhà máy mới của Foxconn (Công ty Shunsin Việt Nam) tại KCN Quang Châu (Bắc Giang) dự kiến xuất khẩu 100% sản phẩm chip sản xuất ra sang Hoa Kỳ, EU và Nhật Bản​. Foxconn cũng đang vận hành dự án Fulian (lắp ráp sản phẩm cho Apple) ở Quang Châu – nhiều khả năng đầu ra hướng tới thị trường Mỹ (MacBook, iPad phục vụ người tiêu dùng Mỹ). Tương tự, Luxshare và Goertek gia công linh kiện cho Apple, các sản phẩm cuối cùng (AirPods, linh kiện điện thoại) cũng chủ yếu tiêu thụ ở Mỹ và châu Âu. LG Display tại Tràng Duệ sản xuất màn hình OLED cung ứng cho ngành điện tử toàn cầu, trong đó có các hãng tại Mỹ. Như vậy, có thể nói thị trường Mỹ là trọng yếu với phần lớn các khách thuê FDI trong KCN của KBC – đặc biệt nhóm điện tử, công nghệ cao.

Không chỉ điện tử, các ngành khác như nội thất, dệt may, phụ tùng… nếu có trong KCN (qua các đối tác Trung Quốc, Đài Loan) cũng lấy Mỹ làm thị trường xuất khẩu lớn. Chẳng hạn, JA Solar sản xuất pin mặt trời ở Quang Châu chắc chắn nhắm đến thị trường Mỹ/EU (những nơi có nhu cầu điện mặt trời lớn). Canon tại Quế Võ xuất hàng điện tử văn phòng đi toàn cầu, trong đó Mỹ là thị trường quan trọng. Vì vậy, xu hướng chung là sức khỏe xuất khẩu sang Mỹ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của các doanh nghiệp FDI trong KCN KBC, từ đó gián tiếp ảnh hưởng tới KBC (qua nhu cầu thuê đất, thuê xưởng của họ).

2.2. Tác động định lượng của thuế Mỹ đến KBC (doanh thu, lợi nhuận)

Cuối quý 1/2025, Mỹ bất ngờ công bố áp mức thuế nhập khẩu “đối ứng” 46% lên hàng hóa từ Việt Nam, có hiệu lực từ 09/04/2025. Đây là mức thuế bổ sung ngoài mức 10% áp chung cho tất cả các nước, được nhắm vào những quốc gia Mỹ thâm hụt thương mại lớn như Việt Nam. Chính sách thuế này, nếu thực thi lâu dài, sẽ tác động tiêu cực rõ rệt đến nhu cầu thuê KCN của các doanh nghiệp xuất khẩu, FDI – đối tượng khách hàng chính của KBC. Nhóm doanh nghiệp KCN như KBC sẽ chịu ảnh hưởng rất tiêu cực bởi chi phí thuế tăng làm giảm động lực mở rộng sản xuất của khách thuê.

Ngay khi thông tin thuế 46% được công bố, thị trường đã phản ứng mạnh: cổ phiếu KBC giảm sàn nhiều phiên, bốc hơi hơn 6.500 tỷ đồng vốn hóa​. Điều này phản ánh kỳ vọng giảm sút về doanh thu, lợi nhuận tương lai của KBC. Cụ thể, việc áp thuế có thể khiến nhiều khách thuê trong KCN trì hoãn hoặc hủy kế hoạch mở rộng nhà xưởng, dẫn đến diện tích cho thuê mới của KBC trong 2025 có nguy cơ không đạt kế hoạch. Trước đó, KBC đặt mục tiêu rất cao cho năm 2025 với doanh thu 10.000 tỷ và LNST 3.200 tỷ. Mục tiêu này dựa trên giả định các dự án lớn như Tràng Duệ 3 kịp đóng góp (3.500 tỷ doanh thu dự kiến​) và ký thêm hợp đồng mới. Tuy nhiên, thuế 46% có thể khiến các thương vụ cho thuê đất mới từ khách hàng Mỹ hoặc xuất khẩu sang Mỹ bị đình trệ, đe dọa trực tiếp đến nguồn thu KBC.

Ví dụ, Foxconn từng lên kế hoạch đầu tư thêm (như dự án chip 80 triệu USD ở Quang Châu) để xuất khẩu sang Mỹ​. Nếu thuế cao kéo dài, dự án này có thể thu hẹp quy mô hoặc trì hoãn, nghĩa là KBC mất đi khoản doanh thu cho thuê đất và phí hạ tầng tương ứng. Tương tự, LG Display thuê 80 ha ở Tràng Duệ 3 nhằm mở rộng sản xuất phục vụ khách hàng Mỹ; nếu nhu cầu sụt giảm, việc triển khai thuê đất có thể chậm lại, ảnh hưởng dòng tiền dự kiến của KBC. Mặc dù khó có con số chính xác ngay, ước tính KBC có thể chỉ đạt một phần nhỏ kế hoạch 2025 nếu tình hình xấu kéo dài. Thậm chí, KBC đã phải hoãn Đại hội cổ đông thường niên 2025 đến cuối tháng 6 nhằm đánh giá lại kế hoạch kinh doanh sau cú sốc thuế quan.

Giả sử KBC chỉ cho thuê được 30-40 ha đất trong 2025 (thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ~150-200 ha nếu thuận lợi), doanh thu có thể giảm vài nghìn tỷ so với mục tiêu. Lợi nhuận ròng có thể giảm tương ứng hàng trăm tỷ do biên lợi nhuận mảng cho thuê đất rất cao (~60-70%). Giá cổ phiếu KBC đã giảm hơn 30% chỉ trong 9 phiên, tính từ 03/04/2025, cho thấy KBC đang được chiết khấu mạnh vào định giá lợi nhuận tương lai.

2.3. Tâm lý thị trường và dòng FDI tương lai

Thuế Mỹ 46% tạo ra tâm lý rất bi quan cho ngành KCN. Nhà đầu tư lo ngại lợi thế xuất khẩu của Việt Nam suy giảm, các công ty đa quốc gia có thể chùn bước trước quyết định đầu tư mới. Thực tế trong những phiên sau thông tin thuế, nhóm cổ phiếu KCN đều giảm sàn loạt loạt (BCM, IDC, SZC, SIP, LHG…), phản ánh lo ngại rằng Việt Nam sẽ mất điểm trong mắt nhà sản xuất toàn cầu. KBC cũng không ngoại lệ – dù có quỹ đất lớn và khách hàng tiềm năng, nhưng nếu thuế quan kém thuận lợi, việc lấp đầy các dự án mới (như Tràng Duệ 3, các KCN ở Long An) sẽ khó khăn hơn.

Khách thuê FDI hiện hữu trong KCN có thể phải điều chỉnh chiến lược: một số doanh nghiệp có thể giảm công suất xuất sang Mỹ, xoay sang thị trường khác (EU, Đông Á). Tuy nhiên, việc chuyển hướng không dễ nếu Mỹ vốn là thị trường chính. Hệ quả là một số nhà máy có thể thu hẹp sản xuất hoặc tạm dừng mở rộng, kéo theo nhu cầu dịch vụ hạ tầng KCN (nước, điện, logistics) cũng giảm. KBC do đó có thể không chỉ mất doanh thu cho thuê mới, mà doanh thu phí quản lý hạ tầng từ khách đang hoạt động cũng tăng chậm do họ dè dặt.

Tâm lý chung của thị trường là lo ngại dòng FDI tương lai vào Việt Nam bị ảnh hưởng. Nếu môi trường thương mại Việt-Mỹ bất lợi, các tập đoàn đa quốc gia có thể cân nhắc điểm đến khác (như Ấn Độ, Mexico…) để tránh rủi ro thuế. Điều này đặc biệt quan trọng vì làn sóng dịch chuyển sản xuất (China+1) những năm qua là động lực chính giúp KBC ký nhiều hợp đồng đất (Foxconn, Goertek…). Giờ đây, rào cản thuế quan có thể khiến làn sóng FDI chậm lại hoặc chỉ tập trung vào lĩnh vực không xuất Mỹ. Ngành điện tử – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong xuất khẩu Việt Nam – sẽ chịu rủi ro cao nhất từ thuế mới, và các KCN miền Bắc (như của KBC) sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt hơn do tập trung nhiều dự án điện tử xuất khẩu​.

Nếu thuế quan được rút lại hoặc giảm, tâm lý thị trường có thể hồi phục nhanh chóng. Nhưng trong khoảng thời gian bất định này, KBC vẫn phải đối mặt với sự trì hoãn quyết định từ khách hàng. Những doanh nghiệp FDI “nhìn xa” có thể tạm dừng ký kết thuê đất cho đến khi có rõ ràng về chính sách. Do đó, KBC có thể lỡ mất cơ hội chốt các hợp đồng lớn trong nửa đầu 2025.

Tóm lại, thuế Mỹ 46% là một rủi ro lớn cả về ngắn hạn và dài hạn đối với KBC. Nó đe dọa trực tiếp kế hoạch doanh thu lợi nhuận 2025 của công ty, gây tâm lý bất an cho cổ đông và làm giảm hấp dẫn của môi trường FDI – yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị KBC. Dù vậy, KBC vẫn có nền tảng tốt (quỹ đất lớn, vị trí chiến lược) và nếu rào cản thuế được tháo gỡ, công ty có thể phục hồi đà tăng trưởng. Trong thời gian chờ đợi, KBC cần chủ động tìm kiếm khách thuê đa dạng thị trường (giảm lệ thuộc thị trường Mỹ) và ứng phó tài chính thận trọng để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

#4

Chỉ cần deal được thuế về < 10% thì VN-INDEX quay lại 1500 nhé

#5

BĐS KCN cũng vượt đỉnh hết

#6

3. Các Yếu Tố Vĩ Mô và Ngành ảnh hưởng Đến KBC Hiện Tại (ngoài yếu tố thuế Mỹ)

Bên cạnh vấn đề thuế Mỹ, hoạt động của Kinh Bắc City (KBC) còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố vĩ mô và ngành trong giai đoạn hiện tại:

3.1. Môi trường kinh tế vĩ mô và chính sách

  • Tăng trưởng kinh tế và công nghiệp: KBC hưởng lợi khi kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định (GDP dự báo 2024-2025 khoảng 6-7%), môi trường sản xuất kinh doanh thuận lợi sẽ thu hút mở rộng công suất. Ngược lại, nếu kinh tế toàn cầu suy yếu, nhu cầu đầu tư mới giảm, ảnh hưởng gián tiếp tới nhu cầu thuê đất KCN. Hiện tại, kinh tế vĩ mô Việt Nam 2023-2024 vẫn duy trì ổn định, lạm phát được kiểm soát ~3-4%, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài. Chính phủ cũng tích cực thu hút FDI chất lượng cao và cam kết giữ môi trường đầu tư thông thoáng. Các hiệp định thương mại tự do (CPTPP, EVFTA, RCEP) tiếp tục là điểm cộng cho Việt Nam, khuyến khích dòng vốn FDI vào các KCN.
  • Chính sách phát triển KCN: Nhà nước đang đẩy mạnh việc phê duyệt thêm các KCN mới và tháo gỡ pháp lý cho các dự án chậm tiến độ. Đầu năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư hàng loạt dự án KCN lớn của KBC (Tràng Duệ 3, Tràng Cát, Kim Thành 2)​, giúp giải tỏa nút thắt pháp lý kéo dài. Đây là tín hiệu tích cực, đảm bảo KBC có dự án mới để kinh doanh sau khi nhiều KCN cũ đã gần như đầy đất. Tuy nhiên, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn phức tạp, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc (như trường hợp Tân Phú Trung, Nam Sơn Hạp Lĩnh)​. Việc chậm có đất sạch sẵn sàng có thể khiến KBC lỡ cơ hội ký hợp đồng khi nhu cầu đến. Do đó, tiến độ pháp lý là yếu tố ngành quan trọng tác động tới nguồn cung sản phẩm của KBC.
  • Đầu tư công và cơ sở hạ tầng: Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, xây dựng cao tốc, cảng biển, sân bay. Hạ tầng giao thông cải thiện sẽ nâng giá trị các KCN của KBC (như cao tốc nối Bắc Giang – Lạng Sơn giúp KCN Quang Châu thuận tiện hơn, cao tốc Hải Phòng – Quảng Ninh nâng lợi thế Tràng Duệ, hay đường Vành đai 3 TP.HCM hỗ trợ KCN tại Long An). Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp công nghệ cao, miễn giảm tiền thuê đất KCN ở một số địa phương… cũng ảnh hưởng đến sức hấp dẫn các KCN. Nhìn chung, môi trường chính sách đang ủng hộ phát triển KCN, KBC có cơ hội tận dụng nếu nhanh nhạy.

3.2. Thị trường bất động sản KCN và cạnh tranh ngành

  • Nhu cầu đất KCN tiếp tục cao nhưng phân hóa: Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc (China+1) vẫn diễn ra, đặc biệt sau đại dịch, làm tăng nhu cầu thuê đất KCN tại Việt Nam. Nhiều tập đoàn điện tử, xe điện, năng lượng xanh đang tìm địa điểm đặt nhà máy. Tuy nhiên, nhu cầu này phân hóa theo địa bàn – tập trung chủ yếu ở các tỉnh phía Bắc (Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng) và phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nơi có hạ tầng tốt. KBC may mắn hiện diện ở hầu hết các “điểm nóng” này, nên nằm trong nhóm hưởng lợi. Minh chứng là năm 2023, bất chấp thị trường BĐS nói chung trầm lắng, mảng KCN của KBC vẫn ghi nhận tăng trưởng mạnh (doanh thu cho thuê đất KCN tăng cao)​. Tuy vậy, một rủi ro là nguồn cung KCN cũng tăng – nhiều KCN mới từ các doanh nghiệp khác ra đời có thể làm giảm tốc độ lấp đầy nếu cung vượt cầu cục bộ.
  • Cạnh tranh từ các nhà phát triển KCN khác: KBC đối mặt cạnh tranh gay gắt từ cả đối thủ trong nước và nước ngoài. Trong nước, các “ông lớn” như Becamex IDC (BCM), VSIP (liên doanh Becamex – Sembcorp), Viglacera (VGC), IDICO (IDC) đều có quỹ đất lớn và kinh nghiệm lâu năm, thị phần cao. Chẳng hạn, Becamex có quỹ đất gấp đôi KBC, tập trung ở Bình Dương, Bình Phước; Viglacera mở rộng nhanh ở phía Bắc. Một số công ty tư nhân khác như Tân Tạo (ITA), Sonadezi (SNZ)… cũng cạnh tranh ở phân khúc trung cấp. Đặc biệt, các nhà phát triển KCN nước ngoài đang gia nhập mạnh: ví dụ CapitaLand (Singapore), BWID/Warburg Pincus, WHA (Thái Lan)… Họ đem đến sản phẩm KCN chất lượng cao, nhà xưởng xây sẵn chuẩn xanh, dịch vụ chuyên nghiệp – những yếu tố ngày càng được khách thuê ưu tiên. Sự xuất hiện của các đối thủ ngoại giàu kinh nghiệm và tài chính đang tạo áp lực cạnh tranh đáng kể lên các doanh nghiệp nội địa như KBC. Điều này buộc KBC phải nâng cao chất lượng hạ tầng, dịch vụ nếu không muốn mất khách về tay đối thủ.
  • Giá thuê đất và chi phí phát triển KCN: Giá thuê đất KCN ở Việt Nam đã tăng liên tục trong vài năm qua do nhu cầu cao. Tại các KCN của KBC, giá thuê trung bình đã lên mức 130-150 USD/m²/chu kỳ thuê (như mức LG ký ở Tràng Duệ 3 là ~135 USD/m²)​. Giá cao giúp tăng doanh thu nhưng cũng có thể làm một số khách hàng do dự hoặc tìm đến địa phương khác rẻ hơn (ví dụ sang Thái Nguyên, Hải Dương thay vì Bắc Ninh). Bên cạnh đó, chi phí đền bù đất và xây dựng hạ tầng tăng mạnh vài năm qua (giá đất nền tăng, vật liệu tăng) khiến vốn đầu tư các KCN đội lên, ảnh hưởng biên lợi nhuận. KBC đang thấy điều này ở các dự án mới: ví dụ vốn Tràng Cát phải điều chỉnh tăng gấp 11 lần ban đầu. Nếu giá thuê không tăng tương ứng, biên lợi nhuận có thể giảm. Thách thức cho KBC là cân bằng giữa chi phí đầu tư và giá cho thuê cạnh tranh.
  • Công suất cho thuê còn lại hạn chế ở KCN cũ: Như đã đề cập, nhiều KCN hiện hữu của KBC đã gần kín chỗ (trung bình lấp đầy 70%). Quỹ đất sạch sẵn sàng giao ngay cho khách thuê hiện khá hạn chế – ví dụ cuối 2024, Tân Phú Trung chỉ còn 80 ha vướng đền bù, Quang Châu mở rộng còn ~20 ha chưa cho thuê. Thực tế, 9 tháng 2024 KBC chỉ bàn giao được rất ít đất nên doanh thu KCN giảm 75%, lãi 9T giảm 82%​. Nguyên nhân chính là thiếu đất để bán giao do chậm pháp lý mở rộng​. Do đó, trong ngắn hạn, trước khi Tràng Duệ 3, Lộc Giang… kịp triển khai, KBC có thể gặp khó vì “cạn kho” đất thương phẩm. Công ty đang tích cực làm việc với chính quyền để sớm đưa đất mới vào kinh doanh​. Nếu các vướng mắc thủ tục được tháo gỡ, KBC có thể thu về dòng tiền cho thuê lên đến 7.000 tỷ đồng từ quỹ đất còn lại ở Tràng Duệ 3, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung​.

3.3. Lãi suất, nguồn vốn và tình hình thu hút FDI chung

  • Mặt bằng lãi suất và chi phí vốn: Giai đoạn 2022-2023, lãi suất tại Việt Nam tăng cao (lãi suất cho vay có thời điểm 10-11%/năm) khiến chi phí tài chính của các doanh nghiệp tăng mạnh. KBC cũng chịu áp lực lãi vay do có phát hành trái phiếu và vay ngân hàng để đầu tư đất. Năm 2022, chi phí lãi vay và tài chính khác đã ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận (quý IV/2022 KBC lỗ ròng do nhiều chi phí tài chính)​. Sang 2023-2024, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu hạ lãi suất, chi phí vốn giảm dần. KBC trong quý IV/2024 ghi nhận chi phí tài chính giảm 35% so với cùng kỳ, một phần nhờ lãi suất giảm và công ty đã tất toán bớt nợ. Cụ thể, KBC cho biết đã hoàn tất thanh toán toàn bộ 3.900 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong 2023, giúp tỷ lệ nợ vay/vốn chủ giảm đáng kể (xuống ~0,17 lần)​. Việc trả hết nợ trái phiếu giúp KBC giảm áp lực lãi vay trong các năm tới, tạo dư địa tài chính lành mạnh hơn. Tuy nhiên, để triển khai các dự án lớn 2025, KBC dự kiến huy động thêm vốn: Công ty lên kế hoạch phát hành 250 triệu cổ phiếu (tương đương 32,6% lượng cổ phiếu lưu hành) để thu về ~6.250 tỷ đồng, trong đó 6.090 tỷ dùng tái cơ cấu nợ và giải ngân năm 2025. Động thái này cho thấy KBC vẫn cần vốn lớn, nhưng thay vì vay nợ, công ty chọn tăng vốn chủ sở hữu nhằm giữ đòn bẩy tài chính ở mức an toàn. Với việc lãi suất đã hạ nhiệt, nếu cần vay bổ sung, KBC cũng thuận lợi hơn so với năm trước.
  • Nguồn vốn và thanh khoản: Trong ngắn hạn, KBC có thể đối mặt áp lực dòng tiền do doanh thu 2024 sụt giảm mạnh (giảm 51%)​ nhưng vẫn phải chi vốn cho giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng KCN mới. Dòng tiền hoạt động kinh doanh của KBC trong những năm bùng nổ doanh thu (2021, 2023) là dương lớn, nhưng các năm trầm lắng (2020, 2022, 2024) có thể âm do tiền thu từ khách hàng giảm trong khi vẫn phải trả chi phí lãi vay, chi phí quản lý. Điểm tích cực là KBC có khoản người mua trả tiền trước 553 tỷ (cuối 2023) – tức tiền đặt cọc của khách thuê​, thể hiện vẫn còn hợp đồng đang chờ bàn giao, sẽ chuyển thành doanh thu tiền mặt khi hoàn tất thủ tục. Hơn nữa, KBC có thể chủ động xoay nguồn vốn từ bán bớt cổ phần ở công ty con hoặc liên doanh nếu cần. Hiện KBC có một số khoản đầu tư liên kết giá trị (ví dụ liên doanh VSIP hoặc các KCN liên doanh với đối tác), nếu bán bớt có thể thu lãi tài chính. Thực tế quý IV/2024 KBC ghi nhận 71 tỷ lãi từ công ty liên kết​, cho thấy các khoản đầu tư này đang sinh lợi.
  • Xu hướng FDI chung: Năm 2023, thu hút FDI đăng ký mới vào Việt Nam phục hồi khá tốt sau Covid, vốn FDI đăng ký ~27-28 tỷ USD (tăng so với 2022). Các dự án lớn vào lĩnh vực điện tử, sản xuất thiết bị (Samsung mở rộng ở Thái Nguyên, LG mở rộng ở Hải Phòng, Intel tăng đầu tư ở TP.HCM…). Xu hướng này tích cực cho KBC vì dòng vốn FDI tiếp tục “chảy” vào các tỉnh mà KBC có đất. Tuy vậy, có một số dấu hiệu thận trọng: FDI từ các công ty công nghệ lớn có xu hướng chậm lại do chu kỳ suy giảm nhu cầu điện tử toàn cầu từ cuối 2022. Chẳng hạn, Samsung và Apple tạm thời chưa có dự án mới lớn trong 2024, Foxconn cũng cân nhắc kỹ lưỡng hơn sau giai đoạn tăng nóng. Thêm nữa, cạnh tranh trong khu vực: các nước như Ấn Độ, Indonesia đang nổi lên thu hút sản xuất, phần nào chia sẻ miếng bánh với Việt Nam. Dù Việt Nam vẫn rất hấp dẫn, nhưng FDI “không phải vô hạn” – nếu kinh tế thế giới khó khăn, các công ty sẽ giảm tốc đầu tư. Như nhận định của giới chuyên gia, vị thế Việt Nam là trung tâm sản xuất thay thế châu Á phụ thuộc vào việc ổn định quan hệ thương mại với các nước lớn​. Trong bối cảnh đó, KBC cần bám sát tình hình FDI chung: đa dạng hóa ngành nghề khách thuê (không chỉ điện tử mà cả xe điện, dược phẩm, chế biến thực phẩm…) để giảm thiểu rủi ro chu kỳ.
  • Tỷ giá USD/VND: Một yếu tố vĩ mô khác ảnh hưởng là tỷ giá. Nếu VND mất giá so với USD, các doanh nghiệp FDI sẽ được lợi (chi phí VND rẻ hơn), kích thích họ mở rộng sản xuất. Ngược lại, VND tăng giá mạnh có thể làm chi phí nhân công tăng tương đối, giảm hấp dẫn. Hiện tại tỷ giá khá ổn định, và có thể có áp lực tăng tỷ giá nhẹ do thông tin thuế Mỹ​, nhưng NHNN có chính sách linh hoạt hỗ trợ doanh nghiệp​. KBC thường thu tiền thuê đất bằng USD (hoặc quy đổi USD) dài hạn nên cũng quan tâm biến động tỷ giá. Nhìn chung rủi ro tỷ giá không lớn ở thời điểm này.

Tổng thể, các yếu tố vĩ mô (tăng trưởng, chính sách, lãi suất, FDI) và yếu tố ngành (cung cầu KCN, cạnh tranh, chi phí) đang có tác động đan xen đến KBC. Thuận lợi gồm: Việt Nam vẫn là điểm đến FDI sáng giá, nhu cầu đất KCN dài hạn còn cao, chính phủ hậu thuẫn phát triển KCN, lãi suất giảm giúp giảm chi phí. Thách thức đến từ: cạnh tranh khốc liệt, rủi ro chu kỳ xuất khẩu, vốn đầu tư lớn đòi hỏi nguồn lực mạnh. KBC với vị thế top đầu ngành và quỹ đất dồi dào có tiềm năng nắm bắt cơ hội, nhưng cũng phải quản trị tốt các thách thức này để bảo đảm tăng trưởng bền vững.