Toàn diện về Kinh Bắc - KBC

hoanganpv · 16 Tháng Tư 2025 07:27

1. Tổng quan và Danh mục Khu Công Nghiệp của KBC

Tổng quan doanh nghiệp: Kinh Bắc (KBC) là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Thành lập năm 2002, KBC sở hữu quỹ đất khu công nghiệp (KCN) rất lớn tại các địa bàn chiến lược và thu hút nhiều nhà đầu tư FDI, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao. Ngoài KCN, công ty còn phát triển khu đô thị và dịch vụ liên quan, nhưng lĩnh vực khu công nghiệp vẫn đóng góp chủ đạo (~70-75% doanh thu hàng năm). KBC hiện nắm khoảng 6.611 ha đất KCN, chiếm 5,2% quỹ đất KCN cả nước – một trong những quỹ đất lớn nhất ngành.

Danh mục các KCN trọng yếu của KBC: Tính đến năm 2024, KBC đang sở hữu và phát triển hơn 10 khu công nghiệp và cụm công nghiệp, trong đó 5 KCN đã lấp đầy 100% diện tích. Dưới đây là các KCN chính do KBC sở hữu, cùng thông tin về quy mô, vị trí, tỷ lệ lấp đầy và khách thuê tiêu biểu:

KCN Quế Võ (Bắc Ninh): Đây là KCN đầu tiên của KBC (mở từ 2002). Bao gồm KCN Quế Võ I và mở rộng Quế Võ II với tổng diện tích khoảng 600 ha. Hiện KCN Quế Võ (gồm cả phần mở rộng) đã lấp đầy 100% diện tích. Khách thuê tiêu biểu có Canon (Nhật Bản) – nhà máy sản xuất máy in, máy photocopy, và Goertek (Trung Quốc) – một đối tác lớn của Apple, sản xuất linh kiện điện tử. KCN Quế Võ là nền tảng giúp KBC khẳng định uy tín khi thu hút những tập đoàn công nghệ lớn.
KCN Tràng Duệ (Hải Phòng): Gồm Tràng Duệ 1 & 2 (tổng ~400 ha) đã mở bán từ 2007 và 2013; cả hai giai đoạn này đều đã lấp đầy 100% (riêng Tràng Duệ 2 chỉ mất 6 năm để lấp đầy 214 ha). Khách thuê chủ chốt là Tập đoàn LG (Hàn Quốc) với các nhà máy LG Electronics, LG Display, LG Innotek, biến Tràng Duệ thành cứ điểm sản xuất lớn của LG tại Việt Nam. Ngoài ra có các doanh nghiệp công nghệ phụ trợ Hàn Quốc như Hae Ryung (Hyeungsung) và Dongyang Electronics sản xuất linh kiện tại đây. Hiện KBC đang phát triển KCN Tràng Duệ 3 (quy mô 687 ha) kế cận: dự án vừa được phê duyệt chủ trương đầu tư đầu 2025. KBC đã giải phóng ~200 ha đất Tràng Duệ 3 và ký biên bản ghi nhớ cho thuê hơn 100 ha, trong đó LG Display dự kiến thuê 80 ha với giá 130-140 USD/m². KCN Tràng Duệ 3 được kỳ vọng đóng góp lớn từ cuối 2025, dự kiến mang lại hơn 3.500 tỷ doanh thu từ 100 ha đã ký trước.
KCN Quang Châu (Bắc Giang): Diện tích 426 ha (đưa vào khai thác năm 2008), hiện đã lấp đầy 100%. Nơi đây thu hút 37 dự án FDI (trên tổng 41 dự án), biến Bắc Giang thành điểm nóng FDI. Các khách thuê nổi bật gồm Foxconn (Đài Loan) – với nhiều dự án lắp ráp điện tử quy mô lớn, Luxshare ICT (Trung Quốc) – sản xuất linh kiện cho Apple, và JA Solar (Trung Quốc) – nhà máy pin năng lượng mặt trời. Nhờ nhu cầu cao, KBC đã được phê duyệt mở rộng KCN Quang Châu thêm 90 ha (tháng 11/2022). Chỉ sau 2 năm, phần mở rộng này đã lấp đầy khoảng 77% diện tích (một phần nhờ thu hút Foxconn thuê hơn 50 ha trong 2023). Trong năm 2022, Quang Châu là điểm sáng khi KBC ký tổng cộng 77,4 ha đất cho thuê trị giá 2.460 tỷ đồng, gồm dự án lớn của Ingrasys (Singapore) thuộc Foxconn thuê 49,6 ha (dự án nhà máy Fulian) trị giá hơn 1.624 tỷ đồng. (Dự án này đã được cấp chứng nhận đầu tư đầu 2023 và đi vào hoạt động cuối 2023).
KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Bắc Ninh): Quy mô 300 ha. KCN này mới đưa vào vận hành vài năm gần đây và nhanh chóng đạt ~50% lấp đầy chỉ sau 2 năm. Tuy nhiên, phần diện tích còn lại đang chờ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất bổ sung từ tỉnh (Bắc Ninh mới được Chính phủ cho phép tăng thêm 780 ha đất KCN đến 2025). KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã thu hút sự quan tâm của Goertek (Trung Quốc) – năm 2022 Goertek ký biên bản thuê 62,7 ha tại đây để mở rộng sản xuất thiết bị âm thanh Khi thủ tục pháp lý đất đai hoàn thiện, KCN này sẽ sẵn sàng đón thêm dự án lớn.
KCN Tân Phú Trung (TP. HCM): Diện tích 542 ha, nằm ở huyện Củ Chi, TP.HCM. Hiện đã cho thuê khoảng 85% diện tích (còn ~80 ha đất thương phẩm chưa cho thuê). Việc lấp đầy phần còn lại gặp trở ngại do vướng giải phóng mặt bằng và chờ chính sách giá đất mới của TP.HCM. KCN Tân Phú Trung tập trung các ngành sản xuất đa dạng (dược phẩm, cơ khí, thực phẩm…). Đây là tài sản trọng yếu của KBC tại phía Nam, sẽ đóng góp nếu tháo gỡ được nút thắt đền bù đất.
Các dự án KCN mới và khác: Nhằm mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, KBC đã và đang triển khai một loạt dự án ở nhiều địa phương:
- KCN Lộc Giang (Long An): Quy mô 466 ha, vốn đầu tư ~5.198 tỷ đồng, được phê duyệt tháng 4/2022. Hiện KBC đang xây dựng hạ tầng, dự kiến thu hút các doanh nghiệp từ TP.HCM mở rộng sản xuất.
- KCN Tân Tập (Long An): Quy mô 654 ha, vốn đầu tư ~9.911 tỷ đồng, phê duyệt tháng 3/2022. Cùng với Lộc Giang, Tân Tập sẽ tạo “cứ điểm” cho KBC tại Long An – tỉnh giáp TP.HCM có nhu cầu KCN lớn.
- KCN Tràng Cát (Hải Phòng): Dự án khu đô thị – dịch vụ gắn với KCN, diện tích 584,94 ha, vừa được điều chỉnh tăng vốn đầu tư từ 6.300 tỷ lên 69.000 tỷ đồng. Tràng Cát sẽ bao gồm khu đô thị mới và khu dịch vụ hỗ trợ KCN Tràng Duệ 3, tạo hệ sinh thái công nghiệp – đô thị đồng bộ cho khách thuê và chuyên gia.
- KCN Kim Thành 2 (Hải Dương): Mới được phê duyệt chủ trương đầu tư đầu 2025, giai đoạn 1… (dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị, bổ sung quỹ đất KCN cho KBC ở Hải Dương).
- Ngoài ra, KBC còn một số dự án/công ty con khác như: KCN Đại Đồng – Hoàn Sơn (Bắc Ninh), KCN Liên Chiểu (Đà Nẵng), CCN Phước Vĩnh Đông (Long An)…, cùng các dự án khu đô thị (KĐT Phúc Ninh ở Bắc Ninh, hợp tác phát triển khu đô thị – khách sạn tại Hưng Yên với Tập đoàn Trump). Các dự án này đóng vai trò bổ trợ và sẽ được triển khai tùy theo tiến độ pháp lý và nhu cầu thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy và năng lực phát triển: Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy bình quân các KCN của KBC ~70% vào cuối 2024. Đặc biệt, nhiều KCN đã kín chỗ (Quế Võ, Quang Châu, Tràng Duệ 1&2) cho thấy kỹ năng triển khai và khai thác KCN hiệu quả của KBC. Các KCN mở sau có tốc độ lấp đầy nhanh hơn các KCN đầu tiên – ví dụ Tràng Duệ 2 chỉ mất 6 năm đạt 100%, trong khi các KCN trước đó mất 12-16 năm. Điều này phản ánh uy tín và sức hút của KBC đối với khách thuê FDI lớn. Công ty cũng tích cực mở rộng quỹ đất (đã tăng hơn 1.250 ha mới trong năm 2022) để chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn tới. Với quỹ đất lớn ở cả miền Bắc và Nam, KBC có lợi thế sẵn sàng đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư khi làn sóng dịch chuyển sản xuất về Việt Nam tiếp diễn.

Khách hàng FDI tiêu biểu: KBC đã thu hút nhiều tập đoàn quốc tế tầm cỡ đến đầu tư, tiêu biểu có thể kể đến: Canon, Foxconn, LG, JA Solar, Goertek, Fuyu, Luxshare, Jufeng, Ingrasys…. Các khách thuê này chủ yếu đến từ Đài Loan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, chiếm phần lớn cơ cấu khách thuê. Riêng trong năm 2023, khách thuê gốc Đài Loan và Trung Quốc chiếm khoảng 75% (Đài Loan ~40%, Trung Quốc ~35%), tiếp theo là Singapore ~10%, Hàn Quốc ~5%, Nhật ~5%. Các doanh nghiệp FDI lớn thường hoạt động trong chuỗi cung ứng công nghệ cao, điện tử (sản xuất linh kiện điện tử, lắp ráp sản phẩm công nghệ, sản xuất phụ tùng…) phù hợp với định hướng KCN của KBC. Sự hiện diện của những cái tên như Foxconn, LG đã tạo hiệu ứng lôi kéo thêm nhiều nhà cung ứng vệ tinh, tiếp tục nâng cao tỷ lệ lấp đầy cho các KCN.

hoanganpv · 16 Tháng Tư 2025 07:30

2. Các Công ty FDI tại KCN KBC và Ảnh hưởng của Thuế Mỹ

hoanganpv · 18 Tháng Tư 2025 04:52

2. Các Công ty FDI tại KCN KBC và Ảnh hưởng của Thuế Mỹ

2.1. Thị trường xuất khẩu của các doanh nghiệp FDI trong KCN KBC

Đa số các doanh nghiệp FDI tại KCN của KBC đều tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu, do đó thị trường xuất khẩu chủ lực của họ là các nước phát triển như Mỹ, EU, Nhật Bản, Trung Quốc. Đặc biệt, thị trường Mỹ chiếm tỷ trọng đáng kể trong đầu ra của nhiều dự án FDI tại Việt Nam. Ví dụ điển hình: nhà máy mới của Foxconn (Công ty Shunsin Việt Nam) tại KCN Quang Châu (Bắc Giang) dự kiến xuất khẩu 100% sản phẩm chip sản xuất ra sang Hoa Kỳ, EU và Nhật Bản. Foxconn cũng đang vận hành dự án Fulian (lắp ráp sản phẩm cho Apple) ở Quang Châu – nhiều khả năng đầu ra hướng tới thị trường Mỹ (MacBook, iPad phục vụ người tiêu dùng Mỹ). Tương tự, Luxshare và Goertek gia công linh kiện cho Apple, các sản phẩm cuối cùng (AirPods, linh kiện điện thoại) cũng chủ yếu tiêu thụ ở Mỹ và châu Âu. LG Display tại Tràng Duệ sản xuất màn hình OLED cung ứng cho ngành điện tử toàn cầu, trong đó có các hãng tại Mỹ. Như vậy, có thể nói thị trường Mỹ là trọng yếu với phần lớn các khách thuê FDI trong KCN của KBC – đặc biệt nhóm điện tử, công nghệ cao.

Không chỉ điện tử, các ngành khác như nội thất, dệt may, phụ tùng… nếu có trong KCN (qua các đối tác Trung Quốc, Đài Loan) cũng lấy Mỹ làm thị trường xuất khẩu lớn. Chẳng hạn, JA Solar sản xuất pin mặt trời ở Quang Châu chắc chắn nhắm đến thị trường Mỹ/EU (những nơi có nhu cầu điện mặt trời lớn). Canon tại Quế Võ xuất hàng điện tử văn phòng đi toàn cầu, trong đó Mỹ là thị trường quan trọng. Vì vậy, xu hướng chung là sức khỏe xuất khẩu sang Mỹ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của các doanh nghiệp FDI trong KCN KBC, từ đó gián tiếp ảnh hưởng tới KBC (qua nhu cầu thuê đất, thuê xưởng của họ).

2.2. Tác động định lượng của thuế Mỹ đến KBC (doanh thu, lợi nhuận)

Cuối quý 1/2025, Mỹ bất ngờ công bố áp mức thuế nhập khẩu “đối ứng” 46% lên hàng hóa từ Việt Nam, có hiệu lực từ 09/04/2025. Đây là mức thuế bổ sung ngoài mức 10% áp chung cho tất cả các nước, được nhắm vào những quốc gia Mỹ thâm hụt thương mại lớn như Việt Nam. Chính sách thuế này, nếu thực thi lâu dài, sẽ tác động tiêu cực rõ rệt đến nhu cầu thuê KCN của các doanh nghiệp xuất khẩu, FDI – đối tượng khách hàng chính của KBC. Nhóm doanh nghiệp KCN như KBC sẽ chịu ảnh hưởng rất tiêu cực bởi chi phí thuế tăng làm giảm động lực mở rộng sản xuất của khách thuê.

Ngay khi thông tin thuế 46% được công bố, thị trường đã phản ứng mạnh: cổ phiếu KBC giảm sàn nhiều phiên, bốc hơi hơn 6.500 tỷ đồng vốn hóa. Điều này phản ánh kỳ vọng giảm sút về doanh thu, lợi nhuận tương lai của KBC. Cụ thể, việc áp thuế có thể khiến nhiều khách thuê trong KCN trì hoãn hoặc hủy kế hoạch mở rộng nhà xưởng, dẫn đến diện tích cho thuê mới của KBC trong 2025 có nguy cơ không đạt kế hoạch. Trước đó, KBC đặt mục tiêu rất cao cho năm 2025 với doanh thu 10.000 tỷ và LNST 3.200 tỷ. Mục tiêu này dựa trên giả định các dự án lớn như Tràng Duệ 3 kịp đóng góp (3.500 tỷ doanh thu dự kiến) và ký thêm hợp đồng mới. Tuy nhiên, thuế 46% có thể khiến các thương vụ cho thuê đất mới từ khách hàng Mỹ hoặc xuất khẩu sang Mỹ bị đình trệ, đe dọa trực tiếp đến nguồn thu KBC.

Ví dụ, Foxconn từng lên kế hoạch đầu tư thêm (như dự án chip 80 triệu USD ở Quang Châu) để xuất khẩu sang Mỹ. Nếu thuế cao kéo dài, dự án này có thể thu hẹp quy mô hoặc trì hoãn, nghĩa là KBC mất đi khoản doanh thu cho thuê đất và phí hạ tầng tương ứng. Tương tự, LG Display thuê 80 ha ở Tràng Duệ 3 nhằm mở rộng sản xuất phục vụ khách hàng Mỹ; nếu nhu cầu sụt giảm, việc triển khai thuê đất có thể chậm lại, ảnh hưởng dòng tiền dự kiến của KBC. Mặc dù khó có con số chính xác ngay, ước tính KBC có thể chỉ đạt một phần nhỏ kế hoạch 2025 nếu tình hình xấu kéo dài. Thậm chí, KBC đã phải hoãn Đại hội cổ đông thường niên 2025 đến cuối tháng 6 nhằm đánh giá lại kế hoạch kinh doanh sau cú sốc thuế quan.

Giả sử KBC chỉ cho thuê được 30-40 ha đất trong 2025 (thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ~150-200 ha nếu thuận lợi), doanh thu có thể giảm vài nghìn tỷ so với mục tiêu. Lợi nhuận ròng có thể giảm tương ứng hàng trăm tỷ do biên lợi nhuận mảng cho thuê đất rất cao (~60-70%). Giá cổ phiếu KBC đã giảm hơn 30% chỉ trong 9 phiên, tính từ 03/04/2025, cho thấy KBC đang được chiết khấu mạnh vào định giá lợi nhuận tương lai.

2.3. Tâm lý thị trường và dòng FDI tương lai

Thuế Mỹ 46% tạo ra tâm lý rất bi quan cho ngành KCN. Nhà đầu tư lo ngại lợi thế xuất khẩu của Việt Nam suy giảm, các công ty đa quốc gia có thể chùn bước trước quyết định đầu tư mới. Thực tế trong những phiên sau thông tin thuế, nhóm cổ phiếu KCN đều giảm sàn loạt loạt (BCM, IDC, SZC, SIP, LHG…), phản ánh lo ngại rằng Việt Nam sẽ mất điểm trong mắt nhà sản xuất toàn cầu. KBC cũng không ngoại lệ – dù có quỹ đất lớn và khách hàng tiềm năng, nhưng nếu thuế quan kém thuận lợi, việc lấp đầy các dự án mới (như Tràng Duệ 3, các KCN ở Long An) sẽ khó khăn hơn.

Khách thuê FDI hiện hữu trong KCN có thể phải điều chỉnh chiến lược: một số doanh nghiệp có thể giảm công suất xuất sang Mỹ, xoay sang thị trường khác (EU, Đông Á). Tuy nhiên, việc chuyển hướng không dễ nếu Mỹ vốn là thị trường chính. Hệ quả là một số nhà máy có thể thu hẹp sản xuất hoặc tạm dừng mở rộng, kéo theo nhu cầu dịch vụ hạ tầng KCN (nước, điện, logistics) cũng giảm. KBC do đó có thể không chỉ mất doanh thu cho thuê mới, mà doanh thu phí quản lý hạ tầng từ khách đang hoạt động cũng tăng chậm do họ dè dặt.

Tâm lý chung của thị trường là lo ngại dòng FDI tương lai vào Việt Nam bị ảnh hưởng. Nếu môi trường thương mại Việt-Mỹ bất lợi, các tập đoàn đa quốc gia có thể cân nhắc điểm đến khác (như Ấn Độ, Mexico…) để tránh rủi ro thuế. Điều này đặc biệt quan trọng vì làn sóng dịch chuyển sản xuất (China+1) những năm qua là động lực chính giúp KBC ký nhiều hợp đồng đất (Foxconn, Goertek…). Giờ đây, rào cản thuế quan có thể khiến làn sóng FDI chậm lại hoặc chỉ tập trung vào lĩnh vực không xuất Mỹ. Ngành điện tử – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong xuất khẩu Việt Nam – sẽ chịu rủi ro cao nhất từ thuế mới, và các KCN miền Bắc (như của KBC) sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt hơn do tập trung nhiều dự án điện tử xuất khẩu.

Nếu thuế quan được rút lại hoặc giảm, tâm lý thị trường có thể hồi phục nhanh chóng. Nhưng trong khoảng thời gian bất định này, KBC vẫn phải đối mặt với sự trì hoãn quyết định từ khách hàng. Những doanh nghiệp FDI “nhìn xa” có thể tạm dừng ký kết thuê đất cho đến khi có rõ ràng về chính sách. Do đó, KBC có thể lỡ mất cơ hội chốt các hợp đồng lớn trong nửa đầu 2025.

Tóm lại, thuế Mỹ 46% là một rủi ro lớn cả về ngắn hạn và dài hạn đối với KBC. Nó đe dọa trực tiếp kế hoạch doanh thu lợi nhuận 2025 của công ty, gây tâm lý bất an cho cổ đông và làm giảm hấp dẫn của môi trường FDI – yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị KBC. Dù vậy, KBC vẫn có nền tảng tốt (quỹ đất lớn, vị trí chiến lược) và nếu rào cản thuế được tháo gỡ, công ty có thể phục hồi đà tăng trưởng. Trong thời gian chờ đợi, KBC cần chủ động tìm kiếm khách thuê đa dạng thị trường (giảm lệ thuộc thị trường Mỹ) và ứng phó tài chính thận trọng để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

To_the_moonn · 18 Tháng Tư 2025 06:21

Chỉ cần deal được thuế về < 10% thì VN-INDEX quay lại 1500 nhé

To_the_moonn · 18 Tháng Tư 2025 06:21

BĐS KCN cũng vượt đỉnh hết

hoanganpv · 18 Tháng Tư 2025 09:28

3. Các Yếu Tố Vĩ Mô và Ngành ảnh hưởng Đến KBC Hiện Tại (ngoài yếu tố thuế Mỹ)

Bên cạnh vấn đề thuế Mỹ, hoạt động của Kinh Bắc City (KBC) còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố vĩ mô và ngành trong giai đoạn hiện tại:

3.1. Môi trường kinh tế vĩ mô và chính sách

Tăng trưởng kinh tế và công nghiệp: KBC hưởng lợi khi kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định (GDP dự báo 2024-2025 khoảng 6-7%), môi trường sản xuất kinh doanh thuận lợi sẽ thu hút mở rộng công suất. Ngược lại, nếu kinh tế toàn cầu suy yếu, nhu cầu đầu tư mới giảm, ảnh hưởng gián tiếp tới nhu cầu thuê đất KCN. Hiện tại, kinh tế vĩ mô Việt Nam 2023-2024 vẫn duy trì ổn định, lạm phát được kiểm soát ~3-4%, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài. Chính phủ cũng tích cực thu hút FDI chất lượng cao và cam kết giữ môi trường đầu tư thông thoáng. Các hiệp định thương mại tự do (CPTPP, EVFTA, RCEP) tiếp tục là điểm cộng cho Việt Nam, khuyến khích dòng vốn FDI vào các KCN.
Chính sách phát triển KCN: Nhà nước đang đẩy mạnh việc phê duyệt thêm các KCN mới và tháo gỡ pháp lý cho các dự án chậm tiến độ. Đầu năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư hàng loạt dự án KCN lớn của KBC (Tràng Duệ 3, Tràng Cát, Kim Thành 2), giúp giải tỏa nút thắt pháp lý kéo dài. Đây là tín hiệu tích cực, đảm bảo KBC có dự án mới để kinh doanh sau khi nhiều KCN cũ đã gần như đầy đất. Tuy nhiên, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn phức tạp, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc (như trường hợp Tân Phú Trung, Nam Sơn Hạp Lĩnh). Việc chậm có đất sạch sẵn sàng có thể khiến KBC lỡ cơ hội ký hợp đồng khi nhu cầu đến. Do đó, tiến độ pháp lý là yếu tố ngành quan trọng tác động tới nguồn cung sản phẩm của KBC.
Đầu tư công và cơ sở hạ tầng: Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, xây dựng cao tốc, cảng biển, sân bay. Hạ tầng giao thông cải thiện sẽ nâng giá trị các KCN của KBC (như cao tốc nối Bắc Giang – Lạng Sơn giúp KCN Quang Châu thuận tiện hơn, cao tốc Hải Phòng – Quảng Ninh nâng lợi thế Tràng Duệ, hay đường Vành đai 3 TP.HCM hỗ trợ KCN tại Long An). Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp công nghệ cao, miễn giảm tiền thuê đất KCN ở một số địa phương… cũng ảnh hưởng đến sức hấp dẫn các KCN. Nhìn chung, môi trường chính sách đang ủng hộ phát triển KCN, KBC có cơ hội tận dụng nếu nhanh nhạy.

3.2. Thị trường bất động sản KCN và cạnh tranh ngành

Nhu cầu đất KCN tiếp tục cao nhưng phân hóa: Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc (China+1) vẫn diễn ra, đặc biệt sau đại dịch, làm tăng nhu cầu thuê đất KCN tại Việt Nam. Nhiều tập đoàn điện tử, xe điện, năng lượng xanh đang tìm địa điểm đặt nhà máy. Tuy nhiên, nhu cầu này phân hóa theo địa bàn – tập trung chủ yếu ở các tỉnh phía Bắc (Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng) và phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nơi có hạ tầng tốt. KBC may mắn hiện diện ở hầu hết các “điểm nóng” này, nên nằm trong nhóm hưởng lợi. Minh chứng là năm 2023, bất chấp thị trường BĐS nói chung trầm lắng, mảng KCN của KBC vẫn ghi nhận tăng trưởng mạnh (doanh thu cho thuê đất KCN tăng cao). Tuy vậy, một rủi ro là nguồn cung KCN cũng tăng – nhiều KCN mới từ các doanh nghiệp khác ra đời có thể làm giảm tốc độ lấp đầy nếu cung vượt cầu cục bộ.
Cạnh tranh từ các nhà phát triển KCN khác: KBC đối mặt cạnh tranh gay gắt từ cả đối thủ trong nước và nước ngoài. Trong nước, các “ông lớn” như Becamex IDC (BCM), VSIP (liên doanh Becamex – Sembcorp), Viglacera (VGC), IDICO (IDC) đều có quỹ đất lớn và kinh nghiệm lâu năm, thị phần cao. Chẳng hạn, Becamex có quỹ đất gấp đôi KBC, tập trung ở Bình Dương, Bình Phước; Viglacera mở rộng nhanh ở phía Bắc. Một số công ty tư nhân khác như Tân Tạo (ITA), Sonadezi (SNZ)… cũng cạnh tranh ở phân khúc trung cấp. Đặc biệt, các nhà phát triển KCN nước ngoài đang gia nhập mạnh: ví dụ CapitaLand (Singapore), BWID/Warburg Pincus, WHA (Thái Lan)… Họ đem đến sản phẩm KCN chất lượng cao, nhà xưởng xây sẵn chuẩn xanh, dịch vụ chuyên nghiệp – những yếu tố ngày càng được khách thuê ưu tiên. Sự xuất hiện của các đối thủ ngoại giàu kinh nghiệm và tài chính đang tạo áp lực cạnh tranh đáng kể lên các doanh nghiệp nội địa như KBC. Điều này buộc KBC phải nâng cao chất lượng hạ tầng, dịch vụ nếu không muốn mất khách về tay đối thủ.
Giá thuê đất và chi phí phát triển KCN: Giá thuê đất KCN ở Việt Nam đã tăng liên tục trong vài năm qua do nhu cầu cao. Tại các KCN của KBC, giá thuê trung bình đã lên mức 130-150 USD/m²/chu kỳ thuê (như mức LG ký ở Tràng Duệ 3 là ~135 USD/m²). Giá cao giúp tăng doanh thu nhưng cũng có thể làm một số khách hàng do dự hoặc tìm đến địa phương khác rẻ hơn (ví dụ sang Thái Nguyên, Hải Dương thay vì Bắc Ninh). Bên cạnh đó, chi phí đền bù đất và xây dựng hạ tầng tăng mạnh vài năm qua (giá đất nền tăng, vật liệu tăng) khiến vốn đầu tư các KCN đội lên, ảnh hưởng biên lợi nhuận. KBC đang thấy điều này ở các dự án mới: ví dụ vốn Tràng Cát phải điều chỉnh tăng gấp 11 lần ban đầu. Nếu giá thuê không tăng tương ứng, biên lợi nhuận có thể giảm. Thách thức cho KBC là cân bằng giữa chi phí đầu tư và giá cho thuê cạnh tranh.
Công suất cho thuê còn lại hạn chế ở KCN cũ: Như đã đề cập, nhiều KCN hiện hữu của KBC đã gần kín chỗ (trung bình lấp đầy 70%). Quỹ đất sạch sẵn sàng giao ngay cho khách thuê hiện khá hạn chế – ví dụ cuối 2024, Tân Phú Trung chỉ còn 80 ha vướng đền bù, Quang Châu mở rộng còn ~20 ha chưa cho thuê. Thực tế, 9 tháng 2024 KBC chỉ bàn giao được rất ít đất nên doanh thu KCN giảm 75%, lãi 9T giảm 82%. Nguyên nhân chính là thiếu đất để bán giao do chậm pháp lý mở rộng. Do đó, trong ngắn hạn, trước khi Tràng Duệ 3, Lộc Giang… kịp triển khai, KBC có thể gặp khó vì “cạn kho” đất thương phẩm. Công ty đang tích cực làm việc với chính quyền để sớm đưa đất mới vào kinh doanh. Nếu các vướng mắc thủ tục được tháo gỡ, KBC có thể thu về dòng tiền cho thuê lên đến 7.000 tỷ đồng từ quỹ đất còn lại ở Tràng Duệ 3, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung.

3.3. Lãi suất, nguồn vốn và tình hình thu hút FDI chung

Mặt bằng lãi suất và chi phí vốn: Giai đoạn 2022-2023, lãi suất tại Việt Nam tăng cao (lãi suất cho vay có thời điểm 10-11%/năm) khiến chi phí tài chính của các doanh nghiệp tăng mạnh. KBC cũng chịu áp lực lãi vay do có phát hành trái phiếu và vay ngân hàng để đầu tư đất. Năm 2022, chi phí lãi vay và tài chính khác đã ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận (quý IV/2022 KBC lỗ ròng do nhiều chi phí tài chính). Sang 2023-2024, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu hạ lãi suất, chi phí vốn giảm dần. KBC trong quý IV/2024 ghi nhận chi phí tài chính giảm 35% so với cùng kỳ, một phần nhờ lãi suất giảm và công ty đã tất toán bớt nợ. Cụ thể, KBC cho biết đã hoàn tất thanh toán toàn bộ 3.900 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong 2023, giúp tỷ lệ nợ vay/vốn chủ giảm đáng kể (xuống ~0,17 lần). Việc trả hết nợ trái phiếu giúp KBC giảm áp lực lãi vay trong các năm tới, tạo dư địa tài chính lành mạnh hơn. Tuy nhiên, để triển khai các dự án lớn 2025, KBC dự kiến huy động thêm vốn: Công ty lên kế hoạch phát hành 250 triệu cổ phiếu (tương đương 32,6% lượng cổ phiếu lưu hành) để thu về ~6.250 tỷ đồng, trong đó 6.090 tỷ dùng tái cơ cấu nợ và giải ngân năm 2025. Động thái này cho thấy KBC vẫn cần vốn lớn, nhưng thay vì vay nợ, công ty chọn tăng vốn chủ sở hữu nhằm giữ đòn bẩy tài chính ở mức an toàn. Với việc lãi suất đã hạ nhiệt, nếu cần vay bổ sung, KBC cũng thuận lợi hơn so với năm trước.
Nguồn vốn và thanh khoản: Trong ngắn hạn, KBC có thể đối mặt áp lực dòng tiền do doanh thu 2024 sụt giảm mạnh (giảm 51%) nhưng vẫn phải chi vốn cho giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng KCN mới. Dòng tiền hoạt động kinh doanh của KBC trong những năm bùng nổ doanh thu (2021, 2023) là dương lớn, nhưng các năm trầm lắng (2020, 2022, 2024) có thể âm do tiền thu từ khách hàng giảm trong khi vẫn phải trả chi phí lãi vay, chi phí quản lý. Điểm tích cực là KBC có khoản người mua trả tiền trước 553 tỷ (cuối 2023) – tức tiền đặt cọc của khách thuê, thể hiện vẫn còn hợp đồng đang chờ bàn giao, sẽ chuyển thành doanh thu tiền mặt khi hoàn tất thủ tục. Hơn nữa, KBC có thể chủ động xoay nguồn vốn từ bán bớt cổ phần ở công ty con hoặc liên doanh nếu cần. Hiện KBC có một số khoản đầu tư liên kết giá trị (ví dụ liên doanh VSIP hoặc các KCN liên doanh với đối tác), nếu bán bớt có thể thu lãi tài chính. Thực tế quý IV/2024 KBC ghi nhận 71 tỷ lãi từ công ty liên kết, cho thấy các khoản đầu tư này đang sinh lợi.
Xu hướng FDI chung: Năm 2023, thu hút FDI đăng ký mới vào Việt Nam phục hồi khá tốt sau Covid, vốn FDI đăng ký ~27-28 tỷ USD (tăng so với 2022). Các dự án lớn vào lĩnh vực điện tử, sản xuất thiết bị (Samsung mở rộng ở Thái Nguyên, LG mở rộng ở Hải Phòng, Intel tăng đầu tư ở TP.HCM…). Xu hướng này tích cực cho KBC vì dòng vốn FDI tiếp tục “chảy” vào các tỉnh mà KBC có đất. Tuy vậy, có một số dấu hiệu thận trọng: FDI từ các công ty công nghệ lớn có xu hướng chậm lại do chu kỳ suy giảm nhu cầu điện tử toàn cầu từ cuối 2022. Chẳng hạn, Samsung và Apple tạm thời chưa có dự án mới lớn trong 2024, Foxconn cũng cân nhắc kỹ lưỡng hơn sau giai đoạn tăng nóng. Thêm nữa, cạnh tranh trong khu vực: các nước như Ấn Độ, Indonesia đang nổi lên thu hút sản xuất, phần nào chia sẻ miếng bánh với Việt Nam. Dù Việt Nam vẫn rất hấp dẫn, nhưng FDI “không phải vô hạn” – nếu kinh tế thế giới khó khăn, các công ty sẽ giảm tốc đầu tư. Như nhận định của giới chuyên gia, vị thế Việt Nam là trung tâm sản xuất thay thế châu Á phụ thuộc vào việc ổn định quan hệ thương mại với các nước lớn. Trong bối cảnh đó, KBC cần bám sát tình hình FDI chung: đa dạng hóa ngành nghề khách thuê (không chỉ điện tử mà cả xe điện, dược phẩm, chế biến thực phẩm…) để giảm thiểu rủi ro chu kỳ.
Tỷ giá USD/VND: Một yếu tố vĩ mô khác ảnh hưởng là tỷ giá. Nếu VND mất giá so với USD, các doanh nghiệp FDI sẽ được lợi (chi phí VND rẻ hơn), kích thích họ mở rộng sản xuất. Ngược lại, VND tăng giá mạnh có thể làm chi phí nhân công tăng tương đối, giảm hấp dẫn. Hiện tại tỷ giá khá ổn định, và có thể có áp lực tăng tỷ giá nhẹ do thông tin thuế Mỹ, nhưng NHNN có chính sách linh hoạt hỗ trợ doanh nghiệp. KBC thường thu tiền thuê đất bằng USD (hoặc quy đổi USD) dài hạn nên cũng quan tâm biến động tỷ giá. Nhìn chung rủi ro tỷ giá không lớn ở thời điểm này.

Tổng thể, các yếu tố vĩ mô (tăng trưởng, chính sách, lãi suất, FDI) và yếu tố ngành (cung cầu KCN, cạnh tranh, chi phí) đang có tác động đan xen đến KBC. Thuận lợi gồm: Việt Nam vẫn là điểm đến FDI sáng giá, nhu cầu đất KCN dài hạn còn cao, chính phủ hậu thuẫn phát triển KCN, lãi suất giảm giúp giảm chi phí. Thách thức đến từ: cạnh tranh khốc liệt, rủi ro chu kỳ xuất khẩu, vốn đầu tư lớn đòi hỏi nguồn lực mạnh. KBC với vị thế top đầu ngành và quỹ đất dồi dào có tiềm năng nắm bắt cơ hội, nhưng cũng phải quản trị tốt các thách thức này để bảo đảm tăng trưởng bền vững.

hoanganpv · 20 Tháng Tư 2025 08:46

4. Phân Tích Tài Chính 5 Năm Gần Nhất của KBC (2020-2024)

4.1. Doanh thu, Lợi nhuận ròng và Tăng trưởng qua các năm

Hoạt động kinh doanh của KBC giai đoạn 5 năm vừa qua biến động mạnh do đặc thù ghi nhận doanh thu theo các thương vụ cho thuê đất (mang tính không đều) và ảnh hưởng của thị trường.

Chỉ tiêu	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Doanh thu thuần (tỷ VND)	~3.300	2.154	4.224	950	5.618	2.776
Lợi nhuận sau thuế (tỷ VND)	~1.000	297	~1.100	1.548	2.245	423
Tăng trưởng doanh thu YoY	-33%	-33%	+96%	-78%	+492%	-50.6%
Tăng trưởng LNST YoY	28.6%	-70%	+~270%	+41%	+45%	-81.16%
Biên LNST (%)	~30%	13.8%	~26%	162.8%	39.9%	15.2%

Biên lợi nhuận 2022 cao bất thường do doanh thu thấp nhưng có khoản thu nhập khác lớn (lãi từ công ty LDLK)

Xu hướng chính: KBC có các năm doanh thu và lợi nhuận “bùng nổ” như 2021, 2023 xen kẽ các năm lao dốc như 2020, 2022. Cụ thể:

Năm 2019: KBC đạt kết quả khả quan với doanh thu khoảng 3.300 tỷ và LNST xấp xỉ 1.000 tỷ. Đây là mức lợi nhuận cao thời kỳ trước dịch, nhờ KBC ký bán/cho thuê được nhiều đất KCN (giai đoạn này có thể đến từ Quang Châu, Tràng Duệ 2) và ghi nhận một phần doanh thu từ bán nhà xưởng (khoảng 100 tỷ).
Năm 2020: Bị ảnh hưởng nặng bởi COVID-19, nhiều khách hàng hoãn đầu tư, KBC ghi nhận doanh thu 2.154 tỷ (giảm 33%). LNST chỉ 297 tỷ, giảm tới 70% so với 2019 – mức thấp nhất từ 2014. Nguyên nhân: Dù quý 4/2020 doanh thu tăng (1.225 tỷ, +69% YoY) nhưng giá vốn tăng vọt (bàn giao đất tồn kho chi phí cao), kéo biên lợi nhuận gộp xuống chỉ 15% (so với 85% cùng kỳ 2019). Lũy kế cả năm 2020, 81% doanh thu đến từ cho thuê đất KCN và chuyển nhượng BĐS, 6% từ cho thuê xưởng/kho, 0% từ bán nhà xưởng (năm 2019 bán 100 tỷ). Điều này cho thấy mảng cốt lõi KCN vẫn đóng góp chính ngay cả năm khó khăn. Tuy nhiên, nhiều chi phí cố định (lãi vay, quản lý) khiến lợi nhuận ròng rất thấp (biên LNST ~13,8%).
Năm 2021: Phục hồi mạnh mẽ. Doanh thu vọt lên khoảng 4.224 tỷ (+96%), LNST khoảng 1.100 tỷ (+~270%). Sự bứt phá này nhờ KBC bàn giao một loạt hợp đồng lớn ký trong làn sóng FDI dịch chuyển. Theo ước tính, năm 2021 KBC có thể đã ghi nhận các khoản từ bán đất cho khách hàng lớn (như 40 ha cho Intel hoặc 30 ha cho…) (các thương vụ cụ thể không được công bố chi tiết). Biên lợi nhuận gộp và ròng đều cải thiện do doanh thu lớn hơn hấp thụ chi phí cố định. Dù vậy, KBC chỉ hoàn thành 64% kế hoạch doanh thu và 67% kế hoạch lợi nhuận năm 2021, do đặt mục tiêu quá cao (2.000 tỷ LNST kế hoạch so với ~1.100 thực tế).
Năm 2022: Doanh thu giảm đột biến còn 950 tỷ (-78% YoY) – nguyên nhân là năm 2021 đã hạch toán nhiều, sang 2022 thiếu đất sẵn để bán (các KCN cũ cạn quỹ đất, KCN mới chưa xong pháp lý). Dù doanh thu rất thấp, LNST đạt 1.548 tỷ (+41% YoY), tức cao hơn cả năm 2021. Sự phi lý này đến từ thu nhập khác và tài chính: năm 2022 KBC có khoản lợi nhuận tài chính đáng kể (có thể từ chuyển nhượng dự án hoặc hoàn nhập dự phòng). Báo cáo cho biết lợi nhuận 2022 tăng 41% nhờ một số khoản bất thường, nhưng chỉ đạt 34% kế hoạch đầy tham vọng (4.500 tỷ). Trong Q4/2022 riêng, KBC lỗ sau thuế 482 tỷ, có thể do trích lập hoặc chi phí tài chính, nhưng các quý trước lãi lớn bù lại. Biên LNST 2022 lên tới ~163% là bất thường, không phản ánh hiệu quả kinh doanh cốt lõi mà do doanh thu nhỏ (950 tỷ) trong khi lợi nhuận từ khoản khác lớn. Nói cách khác, 2022 là năm KBC “bán vốn” hơn là bán sản phẩm.
Năm 2023: Bùng nổ trở lại với doanh thu 5.618 tỷ (+492%) và LNST 2.245 tỷ (+45%), lập kỷ lục cao nhất lịch sử KBC. Động lực chính là KBC đã bàn giao thành công diện tích đất lớn cho các khách hàng FDI ký kết từ 2022 (đặc biệt tại KCN Quang Châu và Nam Sơn Hạp Lĩnh). Ví dụ, Foxconn – Ingrasys thuê 49,6 ha ở Quang Châu mang về hơn 1.600 tỷ doanh thu (ghi nhận trong 2023) Ngoài ra, KBC còn ghi nhận doanh thu từ bán bất động sản đô thị (dự án KĐT Phúc Ninh) và thu nhập tài chính tăng. Biên lợi nhuận gộp 2023 ~65,8%, biên LNST ~40%, đều rất cao, cho thấy chất lượng doanh thu tốt (chủ yếu từ đất KCN có biên lợi nhuận lớn). Tuy nhiên, KBC vẫn không hoàn thành kế hoạch 2023 (chỉ đạt 55% mục tiêu lợi nhuận năm), do kế hoạch đặt ra quá lạc quan (mục tiêu 4.080 tỷ LNST, thực tế 2.245 tỷ). Dù vậy, so với các năm trước, 2023 là năm thành công nhất của KBC về thực tích kinh doanh.
Năm 2024 (tham chiếu thêm): Dù không nằm trong “5 năm gần nhất” yêu cầu, nhưng diễn biến mới nhất năm 2024 cũng đáng chú ý. Doanh thu 2024 đạt 2.776 tỷ, LNST 460 tỷ, lần lượt giảm 51% và 80% so với 2023. KBC chỉ hoàn thành 31% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận năm 2024. Nguyên nhân: năm 2024 KBC hầu như không có diện tích đất KCN nào lớn để bàn giao (Tràng Duệ 3 chậm phê duyệt tới đầu 2025), trong khi các chi phí vẫn phát sinh. Kết quả các quý biến động: riêng Q4/2024, KBC lãi gộp 385 tỷ (đi ngang YoY), lãi thuần 334 tỷ, nhưng phải trích lỗ khác 170 tỷ khiến LNST chỉ còn 62 tỷ (-61% YoY). Công ty giải thích lợi nhuận giảm do chưa kịp ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng đã ký (đã thu tiền một phần, nhưng chưa đủ điều kiện hạch toán). Điều này cho thấy đặc thù kế toán KCN: có độ trễ giữa ký hợp đồng và ghi nhận doanh thu, dễ gây biến động lợi nhuận giữa các quý/năm.

Nhìn chung, KBC có kết quả thất thường do bản chất dự án. Giai đoạn 2019-2023 chứng kiến biên độ dao động doanh thu từ chưa đến 1.000 tỷ (2022) đến hơn 5.600 tỷ (2023). Lợi nhuận cũng dao động từ vài trăm tỷ đến hơn 2.200 tỷ. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải nhìn KBC ở tầm trung và dài hạn, thay vì chỉ xét một năm. Điểm tích cực là xu hướng chung vẫn tăng trưởng: nếu loại bỏ yếu tố bất thường 2022, doanh thu và LNST 2023 cao hơn hẳn so với 2019 (tăng lần lượt ~70% và >120%). KBC đã chứng minh khả năng bứt phá lợi nhuận khi cơ hội đến (2021, 2023), đồng thời cố gắng duy trì không lỗ trong năm xấu (2020, 2024 vẫn có lãi nhỏ).

4.2. Cơ cấu tài sản, nợ vay và dòng tiền

Quy mô tài sản và vốn: Tính đến cuối năm 2024, tổng tài sản của KBC khoảng 44.730 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức ~16.000 tỷ năm 2018-2019 (tài sản đã tăng lên gần 3 lần sau 5 năm nhờ tích lũy quỹ đất và lợi nhuận giữ lại). Trong đó, tài sản ngắn hạn ~36.075 tỷ (80% tổng tài sản), chủ yếu là hàng tồn kho (giá trị đất và chi phí hạ tầng KCN chưa bán hết) và các khoản phải thu từ khách thuê. Tiền mặt và tương đương tiền cuối 2024 khoảng 6.566 tỷ, trong khi lượng tiền và tương đương tiền năm 2023 chỉ khoảng 841 tỷ. Nguyên nhân là do 2024 KBC có huy động khoản lớn (phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu đầu năm 2024, bán cổ phiếu quỹ…), khiến lượng tiền mặt tăng lên. Về nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của KBC cuối 2024 là 20.645 tỷ. Hệ số nợ vay/vốn chủ năm 2023 đã giảm mạnh nhờ tất toán trái phiếu, tuy nhiên năm 2024 lại tăng lên mức 1.16 nguyên nhân là KBC đã tăng mạnh khoản ‘phải trả dài hạn khác’ và ‘vay và nợ thuê tài chính dài hạn’ trong bản cây đối kế toán lên rất mạnh. Khoản mục “Phải trả dài hạn khác” của KBC tăng mạnh, chủ yếu do công ty nhận khoản đặt cọc dài hạn trị giá khoảng 5.703 tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Du lịch Sài Gòn – Hàm Tân. Khoản đặt cọc này nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản tại dự án Khu đô thị Tràng Cát. Cùng với đó KBC đã tăng cường vay nợ để tài trợ cho các dự án bất động sản lớn, công ty đã phát hành trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng với lãi suất 10,5%/năm, đáo hạn vào tháng 8/2026. Số tiền thu được từ đợt phát hành này được sử dụng để tái cơ cấu các khoản nợ hiện tại và đầu tư vào các dự án đang triển khai .

Nợ vay: KBC từng sử dụng đáng kể nợ vay dài hạn thông qua phát hành trái phiếu để tài trợ dự án. Cuối 2022, nợ phải trả của KBC tăng vọt lên 42.481 tỷ (so với 33.434 tỷ năm 2023 do đã trả nợ). Công ty đã trả hết 3.900 tỷ trái phiếu trong năm 2023, giảm đáng kể gánh nặng nợ. Hiện nợ ngắn hạn chủ yếu gồm các khoản người mua trả tiền trước (553 tỷ) và nợ phải trả khác liên quan đến tiền đền bù đất, thuế,… (5.252 tỷ). Vay ngắn hạn ngân hàng chỉ 337 tỷ cuối 2023, vay dài hạn 6.635 tỷ (có thể bao gồm trái phiếu chưa đáo hạn hoặc khoản vay đầu tư dài hạn). Với việc tăng vốn trong 2024-2025, KBC định hướng cơ cấu nợ an toàn hơn. Hệ số nợ ròng/vốn chủ sở hữu của KBC 2023 chỉ ~0,17 lần – thấp hơn nhiều mức trung bình ngành (~0,5-0,7). Điều này là lợi thế: KBC có dư địa vay thêm nếu cần mở rộng, đồng thời ít rủi ro tài chính ngắn hạn. Mặc dù vậy, việc phát hành thêm cổ phiếu sẽ pha loãng cổ phần, nhà đầu tư cần lưu ý.

Hàng tồn kho: Đây là khoản mục lớn nhất trên BCTC KBC. Hàng tồn kho của KBC chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án KCN và KĐT – ví dụ chi phí đền bù đất, san lấp, xây dựng hạ tầng tại Tràng Duệ 3, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Lộc Giang, Tràng Cát… Khi các dự án này hoàn thành pháp lý và ký hợp đồng cho thuê, tồn kho sẽ chuyển thành giá vốn bán hàng. Cuối 2024, hàng tồn kho KBC khoảng 13.850 tỷ đồng. Đây là con số lớn, cho thấy KBC đã đầu tư mạnh mẽ mở rộng quỹ đất. Rủi ro hàng tồn kho nằm ở chỗ: nếu thị trường xấu kéo dài, tồn kho chậm xoay vòng thành tiền, gây áp lực tài chính. Tuy nhiên, các dự án tồn kho của KBC đều ở vị trí chiến lược (đất KCN tại Bắc Giang, Hải Phòng, Long An…) nên khả năng thu hồi tốt khi thị trường thuận lợi. Mọi người nên chú ý tốc độ quay vòng tồn kho: năm 2023 tồn kho giảm (do bán được đất), năm 2024 tồn kho tăng (do ít bán, dồn qua 2025). Việc giải phóng tồn kho sẽ quyết định dòng tiền KBC trong 1-2 năm tới.

Phải thu và dòng tiền: KBC thường cho khách thuê trả tiền theo tiến độ, nên khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng cũng đáng kể. Nếu khách chậm trả hoặc xin giãn, KBC chịu ảnh hưởng dòng tiền. Hiện chưa có dấu hiệu đáng lo về nợ xấu phải thu, vì khách hàng KBC đa phần là tập đoàn lớn (Foxconn, LG trả tiền đúng hạn). Tuy nhiên, năm 2024 KBC có lưu ý việc chưa kịp ghi nhận doanh thu dù đã có thu trước – ám chỉ tiền đã thu nhưng doanh thu còn treo. Điều này tạm thời cải thiện dòng tiền nhưng chưa thể hiện lên lợi nhuận.

Tựu lại, để KBC tăng trưởng đột phá, công ty sẽ cần huy động thêm vốn (đang thực hiện qua tăng vốn cổ phần). Mọi người cần chú ý tác động pha loãng: số cổ phiếu KBC sẽ tăng ~33% khi phát hành 2025, có thể ảnh hưởng EPS ngắn hạn. Bù lại, số vốn huy động giúp KBC triển khai dự án lớn mà không phải vay nợ đắt đỏ, lợi ích dài hạn. Thanh khoản ngắn hạn của KBC được đảm bảo nhờ lượng tiền huy động mới và khả năng bán đất nhanh khi thị trường thuận lợi (các khoản khách trả tiền trước cũng là “đệm” an toàn). Điểm cần lưu ý là KBC phải kiểm soát chi phí hoạt động trong các năm doanh thu thấp để tránh lỗ; như năm 2024 công ty đã cắt giảm chi phí bán hàng, quản lý so với 2023, hạn chế lỗ sâu. Cùng với đó màn áp thuế mạnh từ Mỹ cũng sẽ ảnh hưởng đến KBC rất nhiều, vì khách hàng chính vẫn là các doanh nghiệp FDI có xu hướng xuất khẩu sang Mỹ và điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ giải phóng hàng tồn kho và doanh thu của KBC.

4.3. Những điểm lưu ý trên BCTC: Nợ ngắn hạn, hàng tồn kho, chi phí tài chính, v.v.

Từ phân tích trên, có một số điểm nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi đọc báo cáo tài chính KBC:

Cơ cấu nợ ngắn hạn: Cuối 2023, KBC có tổng nợ ngắn hạn ~6.579 tỷ, trong đó phần lớn là các khoản phải trả khác (đền bù đất, chi phí xây dựng dở dang chưa thanh toán) và người mua trả tiền trước 553 tỷ. Vay ngắn hạn chỉ 337 tỷ, rất nhỏ so với tài sản ngắn hạn ~25.000 tỷ. Điều này có nghĩa KBC không áp lực về trả nợ vay ngay lập tức, nhưng lại có trách nhiệm hoàn thành nốt các nghĩa vụ nhà thầu, đền bù. Việc nợ nhà cung cấp, nợ bồi thường cần được giải quyết kịp thời để dự án tiến triển. Nợ ngắn hạn gấp gần 8 lần tiền & tương đương tiền cuối 2023 (6.579/841), nhưng bức tranh cải thiện ở 2024 khi tiền mặt tăng. Tỷ lệ thanh toán hiện thời (current ratio) cuối 2023 khoảng 3,8 lần, khá an toàn.
Hàng tồn kho lớn và chi phí vốn hóa: Như đề cập, hàng tồn kho lớn gần 14k tỷ là tiềm năng doanh thu tương lai, nhưng cũng có rủi ro lãi vay vốn hóa. KBC có thể phải vốn hóa lãi vay vào chi phí dự án trong thời gian xây dựng, nếu kéo dài sẽ làm giá vốn tăng. Ví dụ, KCN Tràng Cát trì hoãn nhiều năm, lãi vay trong thời gian đó tích lũy thành chi phí, sau này bán sản phẩm sẽ có biên lợi nhuận thấp hơn. Năm 2020 từng chứng kiến tình huống giá vốn tăng đột biến do chi phí đất cũ dồn lại. Mọi người nên theo dõi chi tiết hàng tồn kho, dự án nào chiếm nhiều nhất, có dấu hiệu giảm giá trị không. Hiện tại chưa thấy phải trích lập dự phòng hàng tồn kho, tức các dự án đều có giá trị thuần không dưới giá gốc.
Chi phí tài chính: KBC có chi phí lãi vay ~300-400 tỷ mỗi năm giai đoạn 2020-2023, cộng với lỗ tỷ giá (nếu có) hoặc chi phí phát hành trái phiếu. Năm 2024, chi phí tài chính giảm rõ (do trả hết trái phiếu, lãi vay giảm 35%). Song từ 2025 trở đi, nếu KBC không còn trái phiếu, chi phí lãi sẽ chủ yếu từ vay ngân hàng ngắn hạn (có thể tăng khi triển khai dự án mới). KBC cũng có thu nhập tài chính không nhỏ: 2023 thu nhập tài chính 158 tỷ (+108% YoY) nhờ lãi tiền gửi, lãi bán cổ phần. Cân đối chi phí – thu nhập tài chính của KBC thường dương (2023 lãi tài chính thuần ~158 – 102 = 56 tỷ). Với kế hoạch tăng vốn, gửi tiền ngân hàng tạm thời, KBC có thể ghi nhận thu nhập lãi tiền gửi đáng kể trong các quý tới, bù đắp một phần chi phí.
Khoản mục lợi ích cổ đông thiểu số: KBC có một số công ty con không sở hữu 100% (ví dụ KCN Sài Gòn – Bắc Giang có đối tác góp vốn). Do đó, một phần lợi nhuận được chia cho cổ đông thiểu số. Năm 2023, LNST của cổ đông công ty mẹ là 2.031 tỷ, lợi ích cổ đông thiểu số 214 tỷ. Tỷ trọng cổ đông thiểu số không lớn, nhưng cũng cần lưu ý khi phân tích EPS và P/E. LNST hợp nhất 2.245 tỷ, nhưng LNST dành cho cổ đông KBC là 2.031 tỷ, chênh lệch ~214 tỷ. Điều này nghĩa là một phần lãi từ dự án (có lẽ Quang Châu mở rộng) thuộc đối tác của KBC. Xu hướng này có thể tăng khi KBC liên doanh với đối tác để cùng phát triển (ví dụ hợp tác với CapitaLand ở một dự án KCN trong tương lai chẳng hạn).
Dòng tiền đầu tư: KBC chi tiền mạnh cho hoạt động đầu tư: 2019-2022 mỗi năm chi 1.000-2.000+ tỷ để mua quỹ đất mới (Long An, Hưng Yên, Bắc Giang). Dòng tiền này chủ yếu đến từ huy động tài chính (phát hành cổ phiếu, trái phiếu). Hiệu quả sử dụng vốn đầu tư sẽ phản ánh ở doanh thu các năm tới. Mọi người nên quan sát suất sinh lời trên tài sản (ROA) và trên vốn chủ (ROE) của KBC: những năm đỉnh cao (2019, 2023) ROE đạt ~10-12%, nhưng năm thấp (2020, 2022) chỉ 2-3%. Trung bình 5 năm ROE của KBC khoảng 6-7%. Với việc tăng vốn lớn 2025, ROE ngắn hạn có thể giảm, nhưng nếu KBC triển khai trôi chảy dự án mới, ROE sẽ tăng trở lại khi lợi nhuận bứt phá.

Tóm lại, sức khỏe tài chính của KBC đang ở mức chấp nhận được nhưng tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường xấu kéo dài. Điểm cần thận trọng là hiệu quả sử dụng vốn chưa ổn định, dòng tiền phụ thuộc vào vài thương vụ lớn. Mọi người nên đánh giá KBC trên cả khía cạnh tài sản ẩn (quỹ đất) lẫn khả năng chuyển hóa tài sản thành lợi nhuận. Với quỹ đất ~6.600 ha (trong đó 1.439 ha đất đô thị), KBC có tiềm năng tăng trưởng rất lớn nếu khai thác tốt. Tuy nhiên, khả năng sinh lời sẽ tùy thuộc vào việc bán/cho thuê đất đó có thuận lợi hay không.

hoanganpv · 20 Tháng Tư 2025 08:48

5. Cơ Cấu Lợi Nhuận và Cơ Cấu Cổ Đông

5.1. Cơ cấu lợi nhuận theo mảng kinh doanh

KBC có ba mảng kinh doanh chính: (1) Phát triển khu công nghiệp (cho thuê đất đã phát triển hạ tầng, cho thuê nhà xưởng, kho bãi), (2) Phát triển khu đô thị (bán đất nền, nhà ở), và (3) Dịch vụ vận hành KCN (phí quản lý, cấp nước, xử lý nước thải, tiện ích khác). Tỷ trọng đóng góp doanh thu và lợi nhuận của các mảng như sau:

Mảng Khu công nghiệp (KCN): Đây là mảng chủ đạo, thường chiếm 70% – 75% doanh thu hàng năm. Lợi nhuận gộp từ mảng này còn chiếm tỷ trọng cao hơn do biên lợi nhuận cao (biên gộp thường 50-70%). Mảng KCN bao gồm cho thuê đất KCN có hạ tầng (chiếm phần lớn), bán/cho thuê nhà xưởng xây sẵn và cho thuê kho bãi. Trong các năm điển hình như 2020, doanh thu từ **cho thuê đất & chuyển nhượng BĐS KCN chiếm 81%**. Đây là “con gà đẻ trứng vàng” của KBC: những hợp đồng cho thuê đất thường mang lại khoản thu rất lớn một lần, đóng góp chủ yếu vào lợi nhuận. Ví dụ năm 2023, phần lớn lợi nhuận kỷ lục 2.245 tỷ cũng đến từ các hợp đồng đất KCN (Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh). Do đó, cơ cấu lợi nhuận của KBC phụ thuộc nhiều vào mảng KCN – khi mảng này trầm lắng (2020, 2024) thì lợi nhuận lao dốc, khi mảng này bùng nổ (2021, 2023) thì lợi nhuận tăng vọt.
Mảng Khu đô thị (KĐT): KBC tham gia phát triển một số khu đô thị, khu dân cư (Phúc Ninh – Bắc Ninh; Tràng Cát – Hải Phòng; hợp tác dự án khách sạn, sân golf ở Hưng Yên với Trump Organization…). Mảng này đóng góp khoảng 10-15% doanh thu các năm gần đây. Doanh thu KĐT chủ yếu từ bán đất nền, chuyển nhượng dự án hoặc bán căn hộ/nhà ở. Biên lợi nhuận mảng này thường thấp hơn KCN một chút (30-40% gộp) do chi phí phát triển lớn và cạnh tranh cao. Trong năm 2023, KBC có ghi nhận doanh thu từ bán BĐS KĐT Phúc Ninh, đóng góp một phần vào doanh thu. Tuy nhiên, nhìn chung mảng KĐT của KBC còn nhỏ so với quy mô công ty và mang tính chất bổ trợ hơn là chủ lực. KBC định hướng phát triển KĐT đi kèm KCN (mô hình đô thị – dịch vụ – công nghiệp đồng bộ) để nâng giá trị quỹ đất, nhưng lợi nhuận chính vẫn nằm ở phần công nghiệp.
Mảng dịch vụ vận hành KCN: Bao gồm phí quản lý hạ tầng, phí bảo trì, cung cấp điện nước, xử lý nước thải, cho thuê logistics nội khu… Mảng này đem lại doanh thu ổn định hàng năm, chiếm khoảng 12% – 15% doanh thu. Biên lợi nhuận gộp dịch vụ khoảng 30-40% – thấp hơn cho thuê đất nhưng khá ổn định. Doanh thu dịch vụ tăng dần khi số lượng khách thuê trong KCN tăng (vì mỗi năm thu phí quản lý cố định trên diện tích thuê). Hiện KBC thu đều đặn từ ~100 doanh nghiệp đang hoạt động trong các KCN đã lấp đầy, mang lại nguồn thu hàng trăm tỷ mỗi năm. Mảng này được xem là “doanh thu thụ động” lâu dài cho KBC, bù đắp phần nào chi phí quản lý. Tuy nhiên, do quy mô KBC lớn, 12-15% doanh thu dịch vụ chỉ đủ duy trì chứ không tạo đột biến lợi nhuận.
Các mảng khác: KBC có thể có thu nhập từ đầu tư tài chính (lãi tiền gửi, cổ tức liên doanh) hoặc bán các tài sản không cốt lõi. Thỉnh thoảng có khoản thu nhập bất thường (như 2022 có thể bán khoản đầu tư). Những khoản này không cố định và không được xếp vào mảng kinh doanh chính nhưng có thể tác động lớn đến lợi nhuận một số năm.

Tóm lại, lợi nhuận của KBC đến chủ yếu từ hoạt động cho thuê đất KCN. Trong cơ cấu lợi nhuận gộp, ước tính >80% xuất phát trực tiếp hoặc gián tiếp từ mảng này (trực tiếp từ tiền thuê đất, và gián tiếp từ dịch vụ trên phần đất đã cho thuê). Mảng đô thị hiện đóng góp khiêm tốn, tương lai nếu Tràng Cát triển khai bán hàng có thể tăng tỷ trọng. Triển vọng 2025-2026, KBC kỳ vọng KCN Tràng Duệ 3 sẽ là nguồn doanh thu chính (ước hơn 3.500 tỷ từ phần đã ký, chiếm >50% doanh thu 2025 theo kế hoạch). Nếu thành công, cơ cấu lợi nhuận KBC vẫn tiếp tục nghiêng về KCN. Mảng KĐT Tràng Cát có vốn đầu tư rất lớn, nhưng thời gian triển khai dài, có thể sau 2026 mới ghi nhận nhiều. Nhà đầu tư cần đánh giá KBC dựa trên triển vọng cho thuê đất KCN là chính, đồng thời xem mảng đô thị là “phần thưởng thêm” trong dài hạn.

5.2. Cơ cấu cổ đông hiện tại và cổ đông lớn

Cơ cấu sở hữu: KBC có cơ cấu cổ đông khá phân mảnh, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nhỏ lẻ nắm tỷ trọng áp đảo, tạo tính thanh khoản cao cho cổ phiếu. Tỷ lệ sở hữu nước ngoài khoảng đâu ddos 19% – một mức khá, cho thấy KBC cũng thu hút sự chú ý của khối ngoại. Không có cổ đông tổ chức nước ngoài lớn nào chi phối; thay vào đó, cổ đông ngoại gồm nhiều quỹ đầu tư nhỏ và vừa.

Các cổ đông lớn: Hiện tại, ông Đặng Thành Tâm – Chủ tịch HĐQT kiêm nhà sáng lập KBC – hiện đang nắm giữ 6.79%. Trước đó ông sở hữu 18.06% sau dó đã chuyển nhượng 86,55 triệu cổ phiếu KBC (tương đương 11,28% vốn điều lệ) cho CTCP Đầu tư và Phát triển DTT, một công ty do ông sở hữu 90,4% vốn điều lệ. Giao dịch này giúp ông Tâm giảm sở hữu trực tiếp tại KBC xuống còn 6,79%, trong khi vẫn duy trì quyền kiểm soát thông qua DTT. Cổ đông lớn thứ hai là Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Kinh Bắc (một công ty liên quan đến ông Đặng Thành Tâm), sở hữu 7,86% cổ phần. Như vậy, nhóm liên quan ông Tâm kiểm soát khoảng 25-26% KBC. Đây là tỷ lệ đủ ảnh hưởng nhưng không tuyệt đối, do đó ban lãnh đạo vẫn cần sự đồng thuận từ các cổ đông khác cho các quyết sách lớn.

Cổ đông lớn thứ ba là Công ty CP Đầu tư Vinatex – Tân Tạo với khoảng 5,11% cổ phần. Thông tin chi tiết về cổ đông này không được đề cập nhiều trong báo cáo, nhưng có thể đây là một công ty đầu tư tài chính hoặc liên quan đến khu công nghiệp (Tân Tạo là doanh nghiệp KCN phía Nam). Ngoài ra, không có cổ đông cá nhân hay tổ chức nào khác trên 5%. Nhóm cổ đông còn lại (~69%) thuộc về hàng ngàn nhà đầu tư nhỏ lẻ trong và ngoài nước.

Tỷ lệ sở hữu Nhà nước: KBC là công ty cổ phần tư nhân, không có vốn Nhà nước trong cơ cấu sở hữu (khác với một số doanh nghiệp KCN khác như BCM hay IDICO có cổ đông nhà nước chi phối). Điều này giúp KBC linh hoạt trong quản trị, nhưng cũng khiến cổ phiếu dễ biến động do chủ yếu là free-float.

Thay đổi gần đây: Trong năm 2023-2024, KBC có vài đợt phát hành riêng lẻ và ESOP nhưng tỷ lệ không lớn, không làm thay đổi đáng kể cơ cấu cổ đông. Tuy nhiên, kế hoạch phát hành 250 triệu cổ phiếu mới 2025 sẽ có tác động: nếu cổ đông hiện hữu thực hiện quyền mua, tỷ lệ sở hữu của mỗi người giữ nguyên, còn nếu không tham gia, tỷ lệ sẽ pha loãng. Ông Đặng Thành Tâm nhiều khả năng sẽ mua giữ tỷ lệ, hoặc công ty liên quan ông có thể mua thêm, duy trì vai trò cổ đông chi phối mềm.

Quyền kiểm soát và quản trị: Với 18% cổ phần, ông Đặng Thành Tâm không hoàn toàn áp đảo (>50%) nhưng có tiếng nói quan trọng và thường được sự ủng hộ của cổ đông nhỏ. Trong các kỳ đại hội, hầu hết tờ trình của HĐQT đều được thông qua. Hội đồng Quản trị KBC ngoài ông Tâm còn có các thành viên đại diện cho cổ đông khác nhưng không có tổ chức độc lập lớn nào. Do đó, có thể đánh giá KBC mang đặc thù doanh nghiệp gia đình với chủ tịch nắm quyền định hướng chính. Điều này có ưu và nhược: ưu là quyết định nhanh, nhược là phụ thuộc nhiều vào năng lực và uy tín của người đứng đầu.

Giao dịch cổ đông lớn: Nhà đầu tư nên để ý các giao dịch cổ phiếu KBC của ông Đặng Thành Tâm và người liên quan. Trong quá khứ, ông Tâm từng dùng cổ phiếu KBC làm tài sản đảm bảo vay vốn (ví dụ, cuối 2022, một lượng cổ phiếu KBC của cổ đông lớn được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của công ty con). Việc này tiềm ẩn rủi ro nếu giá cổ phiếu biến động mạnh. Tuy nhiên, đến 2025, KBC đã xử lý được nhiều nợ nên các giao dịch kiểu này giảm.

Cổ tức và chính sách cổ đông: KBC những năm gần đây hầu như không trả cổ tức tiền mặt, do cần giữ lại vốn cho đầu tư. Công ty có chia cổ tức bằng cổ phiếu nhưng tỷ lệ không lớn (lần gần nhất 2022 thưởng cổ phiếu 3:1). Nhà đầu tư KBC chủ yếu kỳ vọng vào tăng giá vốn cổ phần hơn là cổ tức. Với kế hoạch tăng trưởng cao, có thể KBC tiếp tục chưa chia cổ tức trong 1-2 năm tới để dồn lực mở rộng.

Tổng hợp lại, cơ cấu cổ đông của KBC tập trung ở nhóm sáng lập ~25%, còn lại rất phân tán. Điều này vừa tạo tính thị trường cao cho cổ phiếu (thanh khoản KBC tốt trên HOSE), vừa đòi hỏi ban lãnh đạo phải tạo dựng niềm tin với cổ đông nhỏ qua kết quả kinh doanh thực chất. Thực tế 5 năm qua, KBC liên tục không đạt kế hoạch đề ra (5 năm liền cổ đông “vỡ mộng” vì kế hoạch quá cao), phần nào làm mất niềm tin của cổ đông đại chúng. Hy vọng với những dự án lớn trong 2025 và sự thận trọng hơn trong đặt mục tiêu, KBC có thể đem lại kết quả khởi sắc, củng cố niềm tin và giá trị cho cổ đông.

LƯU Ý: Đây là bài viết từ góc độ của mình, với mục đích là tổng hợp để chính bản thân mình lưu lại, cũng như đưa thông tin cho mọi người. Bài viết không có mục đích là hướng mọi người đầu tư vào cổ phiếu KBC. Và mình xin nói luôn là thời điểm hiện tại vaf 18/04/2025 và trước đó mình không cầm cổ phiếu KBC.
Chúc các bạn đầu tư thành công!