Tổng Công ty IDICO (IDC) MUA: Quỹ đất thương phẩm lớn thúc đẩy doanh số cho thuê đất KCN phục hồi
• Duy trì khuyến nghị MUA đối với Tổng Công ty IDICO (IDC) nhưng giảm 1,3% giá mục tiêu xuống còn 70.600 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu thấp hơn chủ yếu do giảm 2% dự báo dòng tiền từ mảng KCN trong giai đoạn 2025-28, một phần được bù đắp bởi lượng tiền mặt ròng cao hơn vào cuối năm 2024.
• Giảm nhẹ 3%/2% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025/26, chủ yếu do doanh số bán hàng/bàn giao của mảng khu đô thị (KĐT) thấp hơn dự kiến, do lượng backlog chưa ghi nhận thấp hơn kỳ vọng tại KĐT Bắc Châu Giang vào cuối năm 2024.
• Đối với năm 2025, dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng nhẹ 4% YoY đạt 2,1 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ giá bán trung bình (ASP) và lượng bàn giao đất KCN cao hơn so với cùng kỳ, trong khi dự báo doanh thu từ mảng bất động sản nhà ở sẽ giảm so với cùng kỳ.
• Đối với năm 2026, kỳ vọng LNST sau lợi ích CĐTS sẽ tăng 33% so với năm 2025, chủ yếu đến từ kỳ vọng về việc doanh số cho thuê đất KCN sẽ phục hồi trong năm 2025 (dẫn đến lượng backlog lớn được ghi nhận trong năm 2026) cũng như việc mở bán các dự án KDC sắp tới, bao gồm KDC Hựu Thạnh.
• Tiếp tục kỳ vọng dòng tiền mạnh mẽ từ doanh số cho thuê đất KCN của IDC, nhờ khả năng thu hút các khách thuê FDI lớn của IDC (như Hyosung và PepsiCo) nhờ sở hữu quỹ đất lớn, đã giải phóng mặt bằng tại các vị trí đắc địa.
• Rủi ro: Tiến độ phê duyệt và phát triển các dự án KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến
![[IMG]](https://images.f247.com/original/4X/5/7/a/57a5fa3b044ba3030f7ee5bf14a60c8177292636.jpeg)
Doanh số cho thuê đất KCN dự kiến phục hồi trong năm 2025: Dự báo doanh số cho thuê đất KCN của IDC sẽ phục hồi trong năm 2025/26, đạt 140 ha/155 ha, tăng từ mức cơ sở thấp của năm 2024 là 96 ha (so với mức 170 ha vào năm 2023). Do đó, ước tính dòng tiền trung bình hàng năm từ cho thuê đất KCN của IDC đạt 5,8 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2025-27, tăng 71% so với dòng tiền từ mảng KCN trong giai đoạn 2022-24. Theo IDC, công ty nhận thấy hoạt động cho thuê đất có dấu hiệu phục hồi vào đầu năm 2025, đặc biệt sau cuộc bầu cử Tổng Thống Mỹ vào quý 4/2024. Ngoài ra, kỳ vọng Việt Nam sẽ triển khai các chính sách hỗ trợ FDI trong năm 2025, đáng chú ý nhất là Quỹ Hỗ trợ Đầu tư, được thành lập theo Nghị định số 182/2024/NĐ-CP, ban hành ngày 31/12/2024.
Các dự án KCN/KĐT mới sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trung hạn: Kỳ vọng việc mở bán các dự án mới và lượng backlog cao hơn vào cuối năm 2025 (so với cuối năm 2024) sẽ thúc đẩy LNST sau lợi ích CĐTS tăng lần lượt 33% và 19% YoY trong năm 2026 và năm 2027. Kỳ vọng KCN Tân Phước 1 (470 ha, Tiền Giang; được cấp phép đầu tư vào tháng 5/2024) và KCN Vinh Quang giai đoạn 1 (226 ha, Hải Phòng; được cấp phép đầu tư vào tháng 1/2025) sẽ lần lượt bắt đầu cho thuê đất KCN từ năm 2026 và năm 2027, do ban lãnh đạo đặt mục tiêu hoàn tất quá trình giải phóng mặt bằng trong năm 2025 cho cả 2 dự án. Ngoài ra, dự báo dự án KĐT Hựu Thạnh (47 ha, Long An) sẽ bắt đầu mở bán trong năm 2026 khi IDC hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho Giai đoạn 1 (33,4 ha) của dự án này trong năm 2024 và hiện đang điều chỉnh quy hoạch 1/500.
Mở rộng quỹ đất KCN: Tính đến cuối năm 2024, IDC sở hữu 1.092 ha diện tích đất KCN thương phẩm, trong đó khoảng 500 ha (chủ yếu tại các KCN cấp 1) đã được giải phóng mặt bằng và sẵn sàng bàn giao. IDC cũng đặt mục tiêu tổng quỹ đất KCN thêm ít nhất 1.000 ha tổng diện tích, củng cố triển vọng tăng trưởng dài hạn của công ty.