Tổng CT Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) MUA +21,8%
Mở bán dự án KĐT Tràng Cát; backlog KCN lớn giúp thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận năm 2026
• Duy trì khuyến nghị MUA và điều chỉnh tăng giá mục tiêu thêm 2% lên 42.500 đồng/cổ phiếu.
• Mức tăng trong giá mục tiêu được thúc đẩy bởi (1) việc cập nhật giá mục tiêu từ giữa năm 2026 sang cuối năm 2026, (2) ghi nhận giá trị sổ sách trong quý 3/2025 của dự án Trump International Hưng Yên, và (3) định giá cao hơn của dự án KĐT Tràng Cát, một phần bị ảnh hưởng bởi (4) nợ ròng dự phóng cuối năm 2025 tăng.
• Dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025F tăng vọt 331% YoY, đạt 1,6 nghìn tỷ đồng. Kỳ vọng bàn giao KCN trong quý 4/2025 đạt khoảng 17 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, so với khoảng 88 ha bàn giao trong 6T 2025 (chủ yếu từ các CCN Hưng Yên) và khoảng 17 ha trong quý 3/2025 (tại NSHL cho Goertek).
• Trong năm 2026, dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng 80% so với dự báo năm 2025, được hỗ trợ bởi (1) dự án KĐT Tràng Cát dự kiến được mở bán (toàn bộ tiền sử dụng đất đã thanh toán), và (2) lượng bàn giao đất KCN tăng so với cùng kỳ, được hỗ trở bởi backlog chưa ghi nhận cuối quý 3/2025 ước tính đạt khoảng 115 ha.
• Điều chỉnh giảm 3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 và điều chỉnh tăng 3% dự báo năm 2026, do kỳ vọng dự án KCN Tràng Duệ 3 sẽ bắt đầu bàn giao vào năm 2026 thay vì năm 2025 như trước.
• KBC là một trong những doanh nghiệp được hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu sang Việt Nam, được củng cố bởi tệp khách thuê chất lượng cao (LG, Foxconn, Goertek) cùng quỹ đất KCN và KĐT chiến lược lớn tập trung tại khu vực phía Bắc. Ước tính diện tích KCN có thể cho thuê còn lại trong cuối quý 3/2025 là khoảng 2.600 ha, trong đó khoảng 450 ha đã giải phóng mặt bằng và sẵn sàng cho thuê, tạo nền tảng tăng trưởng vững chắc.
• Rủi ro: Chậm tiến độ mở bán các dự án mới và/hoặc chậm giải ngân vốn đầu tư từ phía khách hàng; các diễn biến bất lợi từ chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam.
![[IMG]](https://images.f247.com/original/4X/1/f/d/1fdc6864e9c8094f7b928bf5e911391e0ac9239c.jpeg)
Backlog đất KCN chưa ghi nhận doanh thu lớn dự kiến thúc đẩy tăng trưởng mảng KCN năm 2026: Dự phóng diện tích bàn giao đất KCN sẽ lần lượt tăng 14%/16% YoY lên 140 ha/163 ha trong các năm 2026/2027, so với mức 122 ha được dự phóng trong năm 2025. Dự báo tăng trưởng này được hỗ trợ bởi danh mục dự án KCN lớn của KBC, bao gồm KCN Tràng Duệ 3 (với các biên bản ghi nhớ (MOU) cho khoảng 30 ha, và tiềm năng cho thuê khoảng 30 ha với CTP Invest Ltd trong 2026), KCN Quế Võ 2 mở rộng (MOU cho khoảng 50 ha), và các KCN tại Long An (dự kiến bắt đầu mở bán/bàn giao đất KCN vào năm 2026), bên cạnh các dự án đang triển khai của KBC như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung và các cụm công nghiệp (CCN) tại Hưng Yên.
Mảng KĐT sẽ thúc đẩy tăng trưởng trung và dài hạn: Kỳ vọng diện tích bàn giao đất KĐT sẽ tăng tốc từ 5,0 ha trong năm 2025 lên 17,3 ha trong năm 2026 và 34,0 ha trong năm 2027, chủ yếu được thúc đẩy bởi việc dự kiến mở bán KĐT Tràng Cát (Hải Phòng; 585 ha) trong năm 2026 và dự kiến mở bán lại KĐT Phúc Ninh (Bắc Ninh) trong năm 2027. Đối với KĐT Tràng Cát, dự phóng KBC sẽ thực hiện bán sỉ khoảng 12 ha trong năm 2026; tiềm năng hấp thụ mạnh mẽ nhờ (1) thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất với việc hoàn thành giải phóng mặt bằng và đã nộp tiền sử dụng đất, và (2) giá vốn thấp, do KBC đã đầu tư vào dự án này từ năm 2006. Đối với dự án Trump International Hưng Yên, dự án này chưa được đưa vào dự phóng lợi nhuận, mặc dù KBC đưa ra kế hoạch mở bán một phần trong khoảng 136 ha diện tích thương phẩm vào năm 2026.