XÁC ĐỊNH CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHU KỲ KINH TẾ
CHI TIẾT NHẬN ĐỊNH TRUY CẬP: https://www.youtube.com/watch?v=Lp86DXLqnzE
Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối chu kỳ BĐS thứ 4 kể từ khi luật đất đai ra đời vào 1993.
Chu kỳ bất động sản thứ 1: 1993 – 1999
1993-1995 tăng trưởng: Khi luật đất đai ra đời năm 1993 thì thị trường BĐS mới được định hình rõ ràng.
Thời kỳ 1993 – 1995 là giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế VN. Năm 1995 là năm đặc biệt khi đồng thời VN ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á (Asian).
Nền kinh tế VN đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Điều này đã giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.
GDP tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%) khiến người dân có niềm tin tích cực vào tương lai. Thị trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian này.
1997- 1999 suy thoái: Vào những năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và thật sự diễn ra vào năm 1997-1998.
Vì mới trong giai đoạn mở cửa với độ mở cửa chưa cao nên kinh tế VN không bị cuốn vào vòng xoáy của khủng hoảng. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tiền tệ này cũng làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, GDP năm 1999 giảm còn 5.8%. Thị trường bất động sản cũng rơi giai đoạn suy thoái (1997-1999).
Chu kỳ bất động sản thứ 2: 2000 – 2006
2000-2002 tăng trưởng: Vào những năm cuối thế kỷ 20 đầu thể kỷ 21, VN tích cực hội nhập kinh tế.
Đặc biệt vào năm 2001 VN đã ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt. GDP đạt 6,79% – 6,89% – 7,04% – 7,24% lần lượt các năm 2000, 2001, 2002. Thị trường bất động sản đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2001-2002.
2003-2006 suy thoái: Sau đó thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Chu kỳ bất động sản thứ 3: 2007 – 2013
2007 – 2009 tăng trưởng: Sau 4 năm thị trường trầm lắng, đồng thời năm 2006 VN chính thức tham gia Tổ chức thương mại thế giới WTO. Thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng sốt vào 2007-2008. Giá đất được thổi lên cao vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên đến 22%.
2009-2013 suy thoái: Giữ năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho nền kinh tế một lần nữa lao dốc. Kéo theo chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng nợ xấu tăng vợt, lạm phát trong những năm 2008, 2012 lên trên 20%. Ngân hàng nhà nước phải thặt chặt chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm, đóng băng vào những năm 2011-2013.
Chu kỳ bất động sản thứ 4: 2014 đến nay
2014-2017 tăng trưởng: năm 2012 cơ quan quản lý nhà nước nỗ lực tìm chính sách để kích thích lại thị trường bất động sản. Vào năm 2013, gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ra đời. Thêm vào đó, năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại VN. Thị trường bất động sản được kích thích tăng trưởng trở lại.
2018 – nay suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì năm 2018 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho bất động sản.
Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung bắt đầu từ 2018 và leo thang đã làm giảm tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế toàn cầu. Việt Nam vẫn giữ được mức tăng trưởng 7% năm 2019.Tuy nhiên đến năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng COVID-19 đang diễn ra là khó dự đoán, quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh. GDP Việt Nam được dự đoán chỉ tăng trưởng khoảng 4.1%.
Đây là mức tăng trưởng được kỳ vọng tốt nhất khu vực Đông Nam Á. Kỳ vọng kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh chóng và đạt tăng trưởng dự báo 6.8% vào năm 2021.
TÓM TẮT CHU KỲ BĐS VIỆT NAM
CHU KỲ KINH TẾ
Thị trường bất động sản là một phần của nền kinh tế, các giai đoạn của chu kỳ TT bất động sản gắn liền với từng giai đoạn của chu kỳ kinh tế.
Giả sử nền kinh tế vừa trải qua một đợt khủng hoảng, tất cả mọi thứ từ TT BĐS, TTCK, nền kinh tế đều đang tan hoang, lúc này chúng ta đang ở thời điểm lúc 6h theo Đồng hồ kinh tế toàn cầu.
Đặc điểm và sự kiện diễn ra tại thời điểm từ 6h - 9h theo Đồng hồ kinh tế toàn cầu:
- Nền kinh tế vừa trải qua đợt khủng hoảng, đang tan hoang kiệt quệ lúc này các ngân hàng trung ương cụ thể là FED sẽ hạ lãi suất để cứu nền kinh tế - GDP sụt giảm – Lãi suất đạt đỉnh.
- Lãi suất đạt đỉnh à Thị trường trái phiếu tăng ( cụ thể là Trái phiếu chính phủ Mỹ tăng mạnh)
- Khi tiền được bơm ra, dòng tiền dư thừa sẽ bắt đầu chảy vào các TTTC trước khiến cho TTTC bắt đầu có dấu hiệu tăng giá.
- Dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh – DN làm ăn bắt đầu có lời à Giá cả hàng hóa bắt đầu có dấu hiệu tăng trở lại.
- Trái phiếu chính phủ lên ngôi
Đặc điểm và sự kiện diễn ra tại thời điểm từ 9h – 12h theo Đồng hồ kinh tế toàn cầu:
- Dự trữ ngoại hối tăng mạnh
- Dòng tiền dư thừa tiếp tục chảy vào các TTTC: TTCK, TT BĐS,… à Khiến các TTTC được đẩy giá lên rất cao ( tạo ra bong bóng tài chính)
- Doanh nghiệp làm ăn khấm khá, tiếp tục vay mượn, phát hành trái phiếu để mở rộng kinh doanh sản xuất à Tạo ra bong bóng vay nợ.
- TTTC lên ngôi: TTCK, TTBĐS
Đặc điểm và sự kiện diễn ra tại thời điểm từ 12h – 3h theo Đồng hồ kinh tế toàn cầu:
- Lạm phát tăng cao à Tăng lãi suất
- Tăng lãi suất à Dòng tiền từ dân sẽ chảy vào ngân hàng à Chi tiêu sẽ giảm đi à Doanh nghiệp làm ăn bắt đầu khó khăn hơn
- Lãi suất tăng à Chi phí đi vay tăng à Lợi nhuận giảm à Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn
- Dòng tiền bị hút vào ngân hàng à TTTC bắt đầu suy giảm
- Giá cả hàng hóa à Bắt đầu đạt đỉnh
Đặc điểm và sự kiện diễn ra tại thời điểm từ 12h – 3h theo Đồng hồ kinh tế toàn cầu:
- Lãi suất vẫn duy trì ở mức cao à Nhiều doanh nghiệp phá sản à TTTC: BĐS mất thanh khoản, TTCK giảm sâu
- Tiền gửi lên ngôi
Các dữ kiện kinh tế để xác định đang ở đâu trong ĐỒNG HỒ KINH TẾ TOÀN CẦU:
-
Vào tháng 12/2023 Chủ tịch FED: Ông Powell đã đưa ra những thông điệp rất “bồ câu” khi dự báo sang năm 2024 sẽ có 3 lần cắt giảm lãi suất.
-
Các ngân hàng lớn tại VN liên tiếp hạ lãi suất tiền gửi về mức thấp nhất lịch sử.
→ Điều này cho thấy lãi suất đã bắt đầu đạt đỉnh và có xu hướng giảm trong tương lai
-
Thị trường trái phiếu chính phủ Mỹ tăng mạnh sau dự báo lãi suất sẽ bắt đầu đạt đỉnh và giảm dần trong tương lai ( mỗi quan hệ ngược chiều giữa lãi suất và trái phiếu chính phủ Mỹ)
-
Lợi nhuận sau thuế của toàn nền kinh tế chỉ đạt mốc 0.3% trong khi các nhóm ngành chủ chốt của nền kinh tế như Ngân hàng, BĐS, Bán lẻ lần lượt giảm 1.3%, 33.1%, 70.3%!
→ Từ những dữ kiện trên chúng ta xác định được Đồng hồ kinh tế đang chỉ điểm lúc 6-7h
THÁCH THỨC MÀ NHÓM BĐS GẶP PHẢI TRONG NĂM 2024
- Trong năm 2024, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải đối diện với gần 130.000 tỷ trái phiếu đáo hạn. Trong bối cảnh nền kinh tế gặp khó khăn, BĐS khó khăn, nền kinh tế không có thanh khoản khiến cho những doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là những doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu cao sẽ chịu sức ép rất lớn.
ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHỌN CỔ PHIẾU NHÓM BĐS
TIỀM NĂNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BĐS PHÁT ĐẠT - PDR
- Sau khi đạt đỉnh lợi nhuận vào quý 3/2023, Lợi nhuận ròng của PDR sụt giảm mạnh mẽ vào quý 4/2023. Cho đến thời điểm hiện tại cũng đã có sự phục hồi đáng kể, tuy nhiên sang Q3/2023 lại có sự sụt giảm nhẹ.
- Hệ số đòn bẩy tài chính ở mức an toàn tính đến Q3/2023 với hệ số ở mức 2.38 có nghĩa là cứ 2.38đ được sử dụng thì có 1.38đ từ đi vay
- Đến ngày 25/12/2023, BĐS PDR chính thức đưa dư nợ trái phiếu về bằng 0. Việc xử lý dứt điểm nợ trái phiếu đã giúp cho nợ vay ngắn hạn và dài hạn/ vốn chủ sở hữu của BĐS Phát Đạt trong năm 2023 sẽ chỉ còn khoảng 0.22 lần - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung toàn ngành BĐS Việt Nam hiện nay. Đây là một điều rất tích cực.
- Quỹ đất của PDR với 12 dự án lớn có tổng giá trị hơn 12.000 tỷ chiếm 59% tổng tài sản. Trong bối cảnh TT BĐS sẽ phục hồi trong tương lai và việc đưa dư nợ trái phiếu về bằng 0 sẽ giúp cho PDR có được lợi nhuận lớn trong tương lai.
- Các dự án nổi bật, được kỳ vọng sẽ đem về lợi nhuận lớn cho PDR trong tương lai.
CHI TIẾT NHẬN ĐỊNH TRUY CẬP: https://www.youtube.com/watch?v=Lp86DXLqnzE