Trong dự thảo quy định các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn TPHCM, UBND thành phố đề xuất lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Sở Tài nguyên và môi trường TPHCM đang lấy ý kiến góp ý dự thảo quyết định quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn TPHCM. Thời gian góp ý sẽ đến hết ngày 06/06/2024.
Dự thảo đưa ra các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển đối với các dự án bất động sản nhằm áp dụng phương pháp thặng dư.
Dự thảo đề xuất chi phí quảng cáo, bán hàng của tất cả các dự án sẽ được tính bằng 1% tổng doanh thu và lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Riêng các dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn và khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ có thêm chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý ...) bằng 15% doanh thu.
Thời gian, tiến độ bán hàng và xây dựng của từng loại dự án
Đối với dự án nhà ở cao tầng, thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.
Trong đó, dự án có quy mô dưới 50 ngàn m2 sàn xây dựng có thời gian bán hàng là 2 năm, tỷ lệ bán hàng lần lượt 40% và 60%/năm. Thời gian xây dựng là 2 năm với tiến độ xây dựng 50%/năm.
Dự án quy mô từ 50 đến dưới 150 ngàn m2, bán trong 3 năm, lần lượt 30%, 40% và 30%/năm. Thời gian xây dựng là 3 năm với tiến độ xây dựng hàng năm lần lượt là 40%, 40% và 20%.
Dự án quy mô từ 150 đến dưới 300 ngàn m2, bán trong 4 năm, lần lượt 0%, 30%, 40% và 30%/năm. Thời gian xây dựng là 4 năm với tiến độ xây dựng hàng năm lần lượt là 30%, 30%, 20% và 20%.
Dự án quy mô từ 300 ngàn m2 trở lên, bán trong 5 năm, lần lượt 0%, 20%, 20%, 30% và 30%/năm. Thời gian xây dựng là 5 năm với tiến độ xây dựng hàng năm là 20%/năm.
Tỷ lệ thương phẩm sẽ ở mức 80% diện tích sàn xây dựng.
Đối với dự án nhà phố liên kế, biệt thự , thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.
Trong đó, dự án có quy mô dưới 100 căn có thời gian bán hàng là 1 năm. Thời gian xây dựng là 1 năm, tương đương tiến độ 100%/năm
Dự án quy mô từ 100-200 căn, bán trong 2 năm, lần lượt 40% và 60%/năm. Thời gian xây dựng là 2 năm với tiến độ xây dựng 50%/năm.
Dự án quy mô từ 200-500 căn, bán trong 3 năm, lần lượt 30%, 40% và 30%/năm. Thời gian xây dựng là 3 năm với tiến độ xây dựng hàng năm lần lượt 40%, 40% và 20%.
Dự án quy mô từ 500-1,000 căn, bán trong 4 năm, lần lượt 20%, 30%, 30% và 20%/năm. Thời gian xây dựng là 4 năm với tiến độ xây dựng hàng năm lần lượt 30%, 30%, 20% và 20%.
Dự án quy mô từ 1,000 căn trở lên, bán trong 5 năm, lần lượt 0%, 20%, 30%, 30% và 20%. Thời gian xây dựng là 5 năm với tiến độ xây dựng 20%/năm.
Đối với dự án phân lô, bán nền , thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.
Trong đó, dự án quy mô dưới 200 nền, bán trong 1 năm; từ 200-500 nền, bán trong 2 năm, lần lượt 40% và 60%/năm; từ 500-1,000 nền, bán trong 3 năm, lần lượt 30%, 40% và 30%/năm; từ 1,000 nền trở lên, bán trong 4 năm, lần lượt 20%, 30%, 30% và 20%/năm.
Đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp , thời điểm bán hàng tính từ năm thứ hai kể từ ngày cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.
Trong đó, dự án quy mô dưới 75ha, bán trong 3 năm với tỷ lệ lần lượt 30%/năm cho 2 năm đầu và 40% cho năm thứ ba; từ 75ha đến dưới 250ha, bán trong 4 năm, lần lượt 20%/năm cho hai năm đầu và 30%/năm cho 2 năm cuối; từ 250ha đến dưới 500ha, bán trong 5 năm, lần lượt 10%/năm cho hai năm đầu, 20% cho năm thứ ba và 30%/năm cho hai năm cuối; trên 500ha, bán trong 6 năm, lần lượt 10%/năm cho hai năm đầu và 20%/năm trong 4 năm tiếp theo.
Thời gian xây dựng và tiến độ xây dựng hàng năm của dự án phân lô bán nền và khu công nghiệp, cụm công nghiệp tương đương với thời gian bán hàng.
Cuối cùng là dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn , thời điểm cho thuê (khai thác) được bắt đầu sau khi hoàn thành việc xây dựng. Tỷ lệ sàn thương phẩm bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng cho mục văn phòng, thương mại – dịch vụ, khách sạn.
Để hình thành doanh thu, tỷ lệ cho thuê (tỷ lệ lấp đầy) phải đạt 80% tính từ thời điểm cho thuê (khai thác) đến hết thời gian dự án đối với mục đích văn phòng, thương mại – dịch vụ và 70% đối với mục đích khách sạn.
Trường hợp các dự án bất động sản khác có kết hợp mục đích văn phòng, thương mại - dịch vụ thì thời điểm cho thuê (thời điểm khai thác), tỷ lệ sàn thương phẩm và tỷ lệ cho thuê (tỷ lệ lấp đầy) của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng theo tỷ lệ ở trên.