DIỄN BIẾN TT BĐS KHU CÔNG NGHIỆP NĂM 2023
Tính đến hết năm 2023, hệ thống các khu công nghiệp, khu kinh tế gồm có:
- 414 khu công nghiệp, trong đó có 4 khu chế xuất, được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 128.126 ha, tổng diện tích đất công nghiệp 89.126 ha chiếm khoảng 69% diện tích đất của các khu công nghiệp đã thành lập.
- Trong số 414 khu công nghiệp đã thành lập nêu trên có 293 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động thu hút đầu tư, với tổng diện tích đất tự nhiên 89.171 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63.116 ha; 121 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản có tổng diện tích tự nhiên 35.517 ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của 293 khu công nghiệp đang hoạt động là 46.551 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy gần 74%.
Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng bất chấp khó khăn của nền kinh tế. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài tỉnh ghi nhận nhiều nguồn cung mới có sẵn.
Giá thuê ở phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định tăng 20% so với cùng kỳ trước, khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất.
Cụ thể, tại miền Bắc, giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022.Bắc Ninh ghi nhận mức tăng giá lớn nhất, tăng 40% lên mức 160 USD/m2/chu kỳ thuê do có thêm nguồn cung mới chất lượng cùng với sự quan tâm của các doanh nghiệp công nghệ cao. Hải Phòng tăng 30% lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê.
Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022. Thị trường TP.HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động về giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn. Long An có mức giá thuê trung bình tăng khoảng 12%,dao động từ 140 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê.
Mức giá thuê trung bình tại Đồng Nai tăng 20% so với cùng kỳ,dao động từ 120- 240 USD/m2 còn tại Bà Rịa-Vũng Tàu, giá thuê trung bình 130 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 30% theo năm.
- TRIỂN VỌNG BĐS KHU CÔNG NGHIỆP TRONG NĂM 2024
- Kì vọng từ xu hướng dịch chuyển của các tập đoàn điện tử lớn từ Trung Quốc sang Việt Nam dựa theo chiến lược Trung Quốc +1
Nhiều tập đoàn công nghệ lớn đang có kế hoạch cụ thể để chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Apple, Qisda, Pegatron… JPMorgan ước tính Apple sẽ chuyển 65% AirPod, 20% iPad, 20% Apple Watch và 5% tỷ lệ sản xuất MacBook sang Việt Nam cuối năm 2025. Có nhiều tập đoàn lớn khác như Foxconn, Luxshare, Wistron cũng mở rộng cơ sở sản xuất sẵn có tại Việt Nam.
Hình 1: Danh sách những nhà sản xuất đồ điện tử chuyển dịch hoặc có kế hoạch chuyển dịch từ Trung Quốc sang Việt Nam
Hình 2: Thế mạnh của các KCN miền Bắc và miền Nam
Với việc nắm bắt xu hướng chuyển dịch điện tử này, tôi đánh giá các chủ đầu tư khu công nghiệp sở hữu quỹ đất nằm ở khu vực phía Bắc đang chính đối tượng được hưởng lợi trực tiếp trong xu hướng Trung Quốc +1, nhờ các lợi thế liên quan đến thời gian giao hàng và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc. Hiện nay, các nhà sản xuất điện tử lớn ưa thích lựa chọn thị trường miền Bắc với các nhà phát triển KCN nổi bật như VSIP, KBC, VGC, IDC,… - Những doanh nghiệp đầu ngành với quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm.
Dòng vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế tiếp tục duy trì xu hướng tăng tốt
Theo báo cáo, hiện nay các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án đầu tư nước ngoài (FDI) còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Kết quả này đến từ nhiều yếu tố như:
Chi phí hoạt động cạnh tranh: Chi phí nhân công rẻ, chi phí xây dựng, chi phí điện năng hấp dẫn.
Cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư. Tập trung phát triển cả về đường bộ như: Vành đai 4 phía Bắc, đường Vành đai 3 TPHCM, cao tốc Bắc – Nam lận các tuyến vận tải đường thủy kết nối các KCN tới cảng biển và trung tâm logistics lớn như cảng Cát Lái và cảng Cái Mép – Thị Vải, sẽ được đầu tư trong thời gian tới.
Lợi thế cạnh tranh về thuế so với các quốc gia trong khu vực: Việt Nam bắt đầu áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu từ ngày 01/01/2024 theo thời gian chung của các quốc gia trong OECD. Cũng cùng thời điểm đó, Việt Nam bắt đầu áp dụng Thuế bổ sung nội địa đạt chuẩn với thuế suất 15%, ngang với thuế suất Malaysia và Indonesia đã thông qua
-
Một số mã cổ phiếu BĐS khu công nghiệp tiềm năng trong năm 2024
- PHR
-
Doanh thu cao su sẽ phục hồi theo sự phục hồi của thị trường lốp xe Trung Quốc, đồng thời PHR cũng là một trong những doanh nghiệp cao su lớn nhất Việt Nam nên sẽ hưởng lợi lớn nhất.
-
BĐS KCN sẽ thúc đẩy đà tăng doanh thu và cải thiện biên LN gộp khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ. Dự án KCN của PHR cũng như của NTC và VSIP có vị trí thuận lợi, được kỳ vọng nhanh chóng được lấp đầy do nguồn cung đất tại Bình Dương không còn nhiều.
-
Tình hình tài chính lành mạnh, cổ tức cao đều hàng năm. Định giá hấp dẫn với tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai.
Điểm mua: 53
Giá mục tiêu: 65
VGC
-
Là một trong những công ty VLXD hàng đầu với năng lực sản xuất mạnh ở nhiều màng: đá granite, đá ốp. kính xây dựng… Trong đó, sản phẩm đá ốp được định hướng phát triển trọng tâm.
-
Sở hữu quý đất KCN rộng lớn với hơn 4.000ha từ 11 KCN tại Việt Nam và 1 KCN tại Cuba, VCG dẫn đầu các doanh nghiệp phát triển KCN niêm yết tại miền Bắc, với một số khách hàng nổi bật như Samsung Electronics, Samsung Display, Accor, Orion, Lock&Lock…
-
Tình hình tài chính lành mạnh, lợi nhuận sau thuế tăng trưởng chủ yếu nhờ vào hoạt động cho thuê khu công nghiệp, cổ tức trả đều hàng năm. Dư địa tăng giá tốt trong tương lai.
Điểm mua: 51-52.5
Giá mục tiêu: 65
KBC
Lượng backlog lớn tới từ diện tích đất KCN sẵn sàng cho thuê khoảng 50ha sẽ hoàn thành một năm tăng trưởng vượt bậc của KBC với LN ròng 2023 tăng 50,1% svck.
- KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực cho tăng trưởng LN trong giai đoạn 2024-25. Kì vọng KBC sẽ hoàn thành các thủ tục pháp lý cuối cùng và bắt đầu cho thuê kể từ Q1/24. Tràng Duệ 3 sẽ nhanh chóng thu hút dòng vốn FDI trong những năm tới từ việc: sở hữu vị trí chiến lược với quỹ đất chất lượng cao, tập trung cung cấp môi trường hoàn thiện cho sản xuất.
Tình hình tài chính lành mạnh, áp lực trả nợ giảm. Công ty đã thanh toán hết các khoản vay trái phiếu.
Điểm mua: 31
Giá mục tiêu: 40
