Novaland (NVL) - một trong các Doanh Nghiệp đầu ngành Bất Động Sản khi sở hữu quỹ đất lớn, vị trí đất địa nhưng… có nhiều vấn đề về PHÁP LÝ!
Khủng hoảng thị trường BĐS xảy ra đã khiến NVL chao đảo và ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Dù vậy, bước sang 2025, những diễn biến tích cực từ Pháp Lý giúp NVL dần “hồi sinh”
Giá NVL đã tăng gần gấp đôi từ đầu năm (từ 10 lên 18.x), nhưng hiện cũng đang điều chỉnh giảm về vùng 15 - 16. Vậy dư địa tăng giá của cổ phiếu này còn không? Một số điểm nhấn quan trọng, xin được tóm lược và cập nhật lại sau bài viết về NVL hồi cuối Tháng 6.2025:
ĐIỂM SÁNG PHÁP LÝ TẠI 2 DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM
Với Aqua City
Tỉnh Đồng Nai vừa qua đã phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 cho phân khu C4. Ngay sau đó, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cũng đã được phê duyệt, gồm các dự án: Khu đô thị Aquacity, Aqua Waterfront City. Đặc biệt là dự án Cù lao Phước Hưng (đảo Phượng Hoàng)
Các ngân hàng cũng đã giải ngân tín dụng trở lại hơn 3.200 tỷ để NVL tiếp tục triển khai xây dựng. Năm 2025, NVL đặt mục tiêu bàn giao thêm 440 sản phẩm tại Aqua City. Khả năng hấp thụ sẽ cần thêm thời gian…
Với NovaWorld Phan Thiết
Trong T6/2025 UBND tỉnh Bình Thuận đã thực hiện tháo gỡ 2 vấn đề tiên quyết quan trọng của DA này:
(1) Ngày 24/6, phê duyệt chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
(2) Ngày 27/6, tiếp tục phê duyệt cho phép chuyển hình thức sử dụng đất đối với NovaWorld Phan Thiet. Giờ NVL sẽ chờ các cơ quan tính tiền phải nộp để hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, Nova sẽ được tiếp tục triển khai dự án tại đây và kỳ vọng thu được tiền của khách hàng. Tính đến T6/2025, NVL bàn giao 1.500 sản phẩm biệt thự và nhà phố. Trong đó, có hơn 750 căn biệt thự đã hoàn thiện và đi vào vận hành cho thuê, ghi nhận công suất đạt trên 90% vào cuối tuần và dịp lễ Tết
Việc sớm tháo gỡ 2 dự án trọng điểm của NVL sẽ tạo điều kiện cho NVL giải tỏa được áp lực nợ vay trong năm 2026 khi được tiếp tục triển khai dự án, thu tiền từ khách hàng đã bán, đàm phán bán sỉ dự án hoặc hoán đổi công nợ/nợ vay với trái chủ và chủ nợ khác.
NGHỊ QUYẾT 170 – 171 TẠO ĐIỀU KIỆN THUẬN LỢI
Với tinh thần của 2 nghị quyết quan trọng này, loạt dự án của NVL đang bị vướng mắc về tiền sử dụng đất tại TPHCM được giải quyết. Đây là cơ sở đển NVL hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiến đến cấp sổ hồng cho Khách Hàng. Điều này cũng giúp NVL dòng tiền để xoay cho các dự án mới
NVL đặt mục tiêu 2025, sẽ cấp gần 7.000 sổ hồng tại các dự án: Sunrise Riverside (Nhà Bè), The Sun Avenue (Thủ Đức), Kingston Residences, Orchard Garden (Phú Nhuận), Lucky Palace (Quận 6), Sunrise City North (Quận 7), Richstar (Tân Phú) …
Cũng nhờ Nghị Quyết 170 – 171, một dự án được quan tâm của NVL đó là The Water Bay (30,2 ha phường Bình Khánh) cũng được tháo gỡ và sớm triển khai, nhờ xác định được thời điểm định giá đất là vào 2008! (NVL sẽ không phải bỏ ra quá nhiều chi phí về tiền sử dụng đất)
KHẢ NĂNG HOÀN NHẬP DỰ PHÒNG ĐẾN 5.000 TỶ
Tổng số tiền thuê, sử dụng đất mà NVL phải nộp thuế cho dự án Lakeview City là gần 5.176. Đây cũng là nguyên nhân khiến NVL phải trích lập dự phòng lớn, dẫn đến bị lỗ trong 2024.
Tuy nhiên, với nghị quyết 170 & Nghị định 76 có hiệu lực 1/4/2025, khoản tiền nộp thuế này sẽ được xác định lại. Điều này cũng mở ra khả năng hoàn nhập lớn cho NVL trong 2025 khi đủ điều kiện. Đây cũng là cơ sở để NVL tiến tới cấp sổ cho cư dân tại đây.
TÁI CẤU TRÚC TÀI CHÍNH & TĂNG VỐN
NVL đã giảm tỷ lệ sở hữu tại nhiều dự án để thu hồi vốn như Thạnh Mỹ Lợi ~8,700 tỷ, Aqua City ~973 tỷ hay NovaHill Mũi Né ~1,900 tỷ, tất toán thành công 6.660 tỷ trái phiếu trong quý I/2025. Điều này giúp NVL tái cấu trúc lại dòng tiền
Tại ĐHCĐ hồi tháng 4, NVL thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ với tỷ lệ 18%.
(1) Phát hành thêm 152 triệu cp, giá 40 để hoán đổi toàn bộ dư nợ gốc của 13 lô trái phiếu ~6.074 tỷ. Thời điểm dự kiến trong 2026.
(2) Phát hành 168 triệu cp, giá 15.747, hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ cho ba chủ nợ (Nhóm liên quan ông Nhơn). Nếu thành công, nhóm ông Nhơn sẽ nâng tỷ lệ lên 39.59%
CẬP NHẬT KQKD 6T2025
Lũy kế 6T2025, tổng DT đạt 3.715 tỷ; LNST vẫn còn lỗ 666 tỷ, chủ yếu do lỗ chênh lệch tỷ giá và hoạt động khác.
Đánh giá cá nhân
Thông tin tháo gỡ các dự án lớn của NVL đã phản ánh vào giá, nhưng đây chỉ mới là giai đoạn đầu của sự phục hồi. NVL sẽ bước sang giai đoạn xử lý hàng tồn khô và tái cấu trúc nợ/vốn của mình, trước khi bước sáng pha tiếp theo là TĂNG TRƯỞNG!
Sự xuất hiện của NVL trong đề án tái cấu trúc SCB cũng là 1 câu chuyện nhiều ẩn số và có thể tác động đến xu hướng giá của NVL
Trân trọng