Triển vọng lợi nhuận quý 2/2026 nhóm bất động sản nhà ở: Phân hóa rõ nét, nhiều doanh nghiệp hưởng lợi từ khoản thu tài chính đột biến
Bức tranh kết quả kinh doanh quý 2/2026 của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở dự báo tiếp tục ghi nhận sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp, khi động lực tăng trưởng không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu xoay quanh tiến độ bàn giao dự án hiện hữu và các khoản thu nhập tài chính từ chuyển nhượng vốn.
NLG (Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long) được dự báo ghi nhận doanh thu quý 2 đạt 850 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế có thể tăng mạnh 67% lên 163 tỷ đồng. Nguồn thu trong kỳ dự kiến đến hoàn toàn từ hoạt động bàn giao sản phẩm tại các dự án hiện hữu như Akari City, Mizuki Park, Waterpoint và Izumi City, mà không còn ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng lô lớn như trong quý 1 trước đó. Biên lợi nhuận gộp theo đó có thể cải thiện lên trên 30%, trong khi chi phí vận hành tiếp tục được kiểm soát tốt. Tuy vậy, tính lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận của NLG dự kiến vẫn giảm lần lượt 17% và 49% so với cùng kỳ, chủ yếu do nền so sánh cao của cùng kỳ năm trước khi công ty ghi nhận khoản lợi nhuận đột biến từ thương vụ chuyển nhượng 15% cổ phần dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản Tokyu Corporation.
KDH (Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) dự kiến có một quý kinh doanh trái chiều, với doanh thu giảm sâu 67% xuống còn 350 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng, đạt khoảng 102 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn thu cốt lõi trong quý tiếp tục đến từ việc bàn giao sản phẩm tại dự án Gladia by the water, với biên lợi nhuận gộp kỳ vọng cải thiện và chi phí bán hàng có xu hướng giảm khi dự án bước sang giai đoạn bán hàng sau của phân khu thấp tầng. Đáng chú ý, thương vụ chuyển nhượng 51% vốn tại công ty Bình Trưng Mới, có giá trị hơn 1.700 tỷ đồng, dự kiến sẽ hoàn tất chậm nhất trong quý 3, do đó doanh thu và lợi nhuận từ giao dịch này chưa được phản ánh trong quý 2. Tính chung 6 tháng đầu năm, dù doanh thu ước giảm 65%, lợi nhuận sau thuế của KDH vẫn có thể tăng 27% nhờ khoản thu nhập bất thường hơn 291 tỷ đồng từ giao dịch nhận chuyển nhượng dự án Cát Lái (An Lập) đã được hạch toán trong quý 1.
DXG (Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh) dự báo doanh thu quý 2 đạt 870 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, song lợi nhuận sau thuế có thể giảm 24% xuống còn 206 tỷ đồng. Đà tăng trưởng doanh thu được cho là sẽ chậm lại đáng kể so với mức đột biến của quý 1, trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại khiến mảng môi giới khó duy trì tốc độ tăng trưởng cao như trước. Biên lợi nhuận thu hẹp trong kỳ, cộng với chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp có thể tăng trong quá trình tái cấu trúc, cùng tỷ trọng doanh thu môi giới ngày càng lớn trong cơ cấu doanh thu hợp nhất, là những yếu tố kéo giảm lợi nhuận. Dù vậy, lũy kế 6 tháng đầu năm, cả doanh thu và lợi nhuận của DXG vẫn tăng trưởng tích cực, lần lượt 38% và 21%, nhờ nền tảng tăng mạnh từ quý 1 bù đắp cho sự suy giảm tương đối trong quý 2.
HDC (Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu) được dự báo có doanh thu thuần quý 2 tăng mạnh 159% so với cùng kỳ lên 208 tỷ đồng, dù giảm 16% so với quý liền trước. Nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tiếp tục tại dự án The Light City giai đoạn 1. Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao nhưng giảm nhẹ so với quý 1. Do không còn khoản thu nhập tài chính đột biến như cùng kỳ năm trước, khi công ty ghi nhận khoảng 72 tỷ đồng từ thoái vốn dự án Đại Dương, lợi nhuận trước thuế và sau thuế của HDC dự kiến giảm nhẹ lần lượt 8% và 16% so với cùng kỳ, dù lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cốt lõi đã đảo chiều ấn tượng, từ mức lỗ 7 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái sang lãi 62 tỷ đồng trong kỳ này.
PDR (Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt) dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đột biến trong quý 2, đạt 130 tỷ đồng, tương ứng tăng 554% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ phí dịch vụ phát triển dự án La Pura khi nhịp thi công được đẩy mạnh. Lợi nhuận sau thuế ước tăng 69% lên 110 tỷ đồng, nhờ đóng góp từ giao dịch chuyển nhượng Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp đã hoàn tất trong quý, với lợi nhuận được ước tính ở mức thận trọng. Tính chung 6 tháng đầu năm, dù doanh thu dự kiến giảm mạnh 49% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế của PDR có thể tăng hơn gấp đôi, đạt mức tăng 114%, nhờ đóng góp tập trung từ hai giao dịch thoái vốn tài chính là Thuận An 1 trong quý 1 và Tam Hiệp trong quý 2.
Nhìn chung, bức tranh lợi nhuận quý 2/2026 của nhóm bất động sản nhà ở cho thấy động lực tăng trưởng phần lớn vẫn phụ thuộc vào tiến độ bàn giao các dự án hiện hữu và các giao dịch chuyển nhượng vốn mang tính thời điểm, hơn là sự cải thiện bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Nhà đầu tư khi theo dõi nhóm cổ phiếu này cần lưu ý bóc tách kỹ giữa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính và các khoản thu nhập bất thường, để có cái nhìn chính xác hơn về chất lượng tăng trưởng thực sự của từng doanh nghiệp trong giai đoạn tới.