Triển vọng năm 2024 của Ngành Bất động sản KCN: Triển vọng tươi sáng (IDC,...)

[Quantran0211]

Triển vọng năm 2024 của Ngành Bất động sản KCN:

Triển vọng tươi sáng cho các KCN khi diện tích MOU tăng trưởng tích cực

Triển vọng năm 2024

• Nhu cầu KCN dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2024. Trong năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD (tăng 3,5% svck), phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, tổng vốn FDI cam kết trong năm 2023 đạt tổng cộng 28,1 tỷ USD, tăng đáng kể 24,4% svck. Do đó, chúng tôi kỳ vọng nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất (như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn), năng lượng tái tạo.

• Nguồn cung đất KCN cho thuê hạn chế. Chúng tôi quan sát trong 11 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019, chỉ có 1 KCN đó là KCN Phú Thuận tại tỉnh Bến Tre sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024. Điều này là do: (i) chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục tăng và ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời và (ii) các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phải đấu giá. Vì vậy, chúng tôi cho rằng nguồn cung khu công nghiệp mới vẫn còn hạn chế trong năm 2024 (các khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động sau 2-5 năm sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt).

• Giá thuê đất tại các KCN dự kiến tăng trung bình 5% svck trong năm 2024. Theo CBRE, trong 9 tháng 2023, giá thuê đất trung bình tại các KCN phía Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 30% svck), từ 102 USD/m2/chu kỳ thuê của năm trước - cao hơn dự báo trước đây của chúng tôi do giá thuê một số khu vực có diện tích nhỏ và vị trí tốt có giá thuê cao. Trong đó, tỉnh Bắc Ninh là tỉnh có giá thuê đất tăng cao nhất lên mức 156 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 48% svck) từ các doanh nghiệp điện tử. Tại các KCN phía Nam, giá cho thuê đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 15% svck), trong đó tỉnh BRVT có giá đất tăng mạnh nhất lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 35% svck), tại KCN Phú Mỹ 3.

• Lợi nhuận của các KCN niêm yết có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024. Chúng tôi dự báo LNST của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong năm 2024 sẽ tăng 9,3% svck. Tuy nhiên, có một số công ty kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn so với toàn ngành bao gồm: 1) NTC – chúng tôi ước tính LNST đạt 545 tỷ đồng (tăng 135% svck), do KCN NTU 3 sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2024 với diện tích cho thuê dự kiến là 30 ha; và (2) IDC - Chúng tôi ước tính LNTT đạt 2,4 nghìn tỷ đồng (tăng 43% svck) nhờ ghi nhận doanh thu từ các MOU và hợp đồng cho thuê ký từ nửa cuối năm 2023 tại KCN Hựu Thạnh với diện tích đạt 35 ha (tăng 35% svck) và khoản 376 tỷ đồng lợi nhuận bất thường từ tiến độ chuyển nhượng lô đất thương mại tại khu đô thị mở rộng Phường 6, TP Tân An, Long An cho Aeon Việt Nam;

• Định giá. P/E và P/B của các chủ đầu tư KCN lần lượt là 14,8x và 2,75x trong năm 2023 – đây là mức cao nhất kể từ năm 2019. Chúng tôi nhận thấy những thông tin về dòng vốn FDI và giá thuê KCN tăng đã được phản ánh lên giá cổ phiếu trong năm 2023. Trong năm 2024, chúng tôi cho rằng thông tin về dòng vốn FDI, dòng tiền tích cực và thông tin phê duyệt các dự án mới sẽ tiếp tục hỗ trợ giá cổ phiếu KCN niêm yết.

• Rủi ro: Một số rủi ro bao gồm: (1) Dòng vốn FDI có thể chững lại do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới, đặc biệt ở lĩnh vực sản xuất chiếm trên 65% tổng vốn FDI; (2) tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đã đạt trên 85%. Nếu tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất còn lại tại các khu công nghiệp hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn; và (3) việc chính phủ phê duyệt các khu công nghiệp mới có thể bị trì hoãn.

Cổ phiếu ưa thích: Tổng công ty IDICO – CTCP (IDC: HNX)

• Giá mục tiêu 1 năm: 57.800 đồng/cp

• Luận điểm đầu tư: Diện tích đất còn lại có thể cho thuê đạt 630 ha . IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 631 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp KCN ở mức trên 42% cho đến năm 2026.

Mở tài khoản Ưu đãi, Hỗ trợ giao dịch, tư vấn bám sát
Liên hệ: 097.522.8813