1. Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm
Thống kê sơ bộ từ một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý II/2022 cho thấy, tất cả đều có lãi. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận có sự phân hóa rõ rệt giữa nhóm doanh nghiệp còn diện tích thương phẩm lớn và nhóm doanh nghiệp đã lấp đầy. Trong đó, nhiều doanh nghiệp lãi lớn nhờ mảng KCN.
Có thể thấy đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp được hỗ trợ rất lớn từ kết quả kinh doanh thuận lợi trong sáu tháng đầu năm nay cũng như tiềm năng tăng trưởng còn rất lớn trong thời gian tới.
2. Triển vọng nửa cuối 2022
Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục
Có nhiều điều kiện thuận lợi cùng hội tụ, ngành bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Với lợi thế cạnh tranh là chi phí sản xuất (nhân công, thuê đất, điện, nước,…) thấp hơn các quốc gia trong khu vực, Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc + 1” của các tập đoàn đa quốc gia.
Chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam trong khi nguồn cung hạn chế mặc dù thủ tục pháp lý được giảm bớt.
Bên cạnh đó là các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam như ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.
Cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới sẽ tạo điều kiện thuận lợi kết nối các KCN
Nhận xét về tình hình giải ngân đầu tư công kế hoạch 2022, Bộ Tài chính cho biết, nếu so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, tỷ lệ ước giải ngân 7 tháng năm 2022 đạt 34,47%. Cơ sở hạ tầng hoàn thiện sẽ được thúc đẩy phát triển trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .
Giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023.
Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) trong một báo cáo gần đây nhận định: hai phân khúc chính của bất động sản khu công nghiệp sẽ được khai thác mạnh là cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn. Theo VDSC, mặt bằng giá cho thuê đất kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, không chỉ bởi nhu cầu vẫn đang tăng mà còn do nguồn cung có phần hạn chế. Theo đó, các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất lớn, sạch, đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.
Đồng quan điểm, bộ phận phân tích Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) đưa ra kỳ vọng lợi nhuận sau thuế ngành bất động sản khu công nghiệp trong nửa cuối năm 2022 sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ.
Điều này nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa cùng với việc giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực. Do đó, theo báo cáo của CTCK SSI kỳ vọng, trong nửa cuối năm 2022, lợi nhuận sau thuế (LNST) của một số doanh nghiệp trong ngành này sẽ tăng trưởng so với cùng kỳ.
3. Thách thức
(i) Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, chi phí đền bù lớn dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn và biên lợi nhuận của các doanh nghiệp.
(ii) Các khu công nghiệp cần đưa yếu tố liên quan đến ESG (môi trường, xã hội và quản trị) vào KCN của họ để tuân thủ quy tắc và đáp ứng các yêu cầu của các nhà đầu tư chất lượng cao
Sau cuộc họp COP26, các công ty đa quốc gia đã nỗ lực hơn trong việc tìm kiếm các yếu tố xanh cho sản xuất theo mục tiêu đảm bảo net-zero toàn cầu vào giữa thế kỷ. Các chủ đầu tư KCN nên nắm bắt điều này và đưa các yếu tố ESG vào các KCN của họ để tuân thủ quy tắc và đáp ứng các yêu cầu của các nhà đầu tư chất lượng cao.
Việc đầu tư này có thể tốn kém trong ngắn hạn bởi vốn đầu tư cao hơn nhưng tạo ra lợi ích lâu dài như thu hút nhiều nhà đầu tư chất lượng cao, xây dựng thương hiệu công ty, tiết kiệm chi phí điện năng, v.v.