Hôm nay râm ran cái tin “Không được vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, giới bất động sản lo lắng”. Mình thấy báo giật tít hơi ác và diễn giải chưa chính xác. Thật ra, nếu phân tích kỹ tên văn bản và phạm vi điều chỉnh thì TT 22/2023/TT-NHNN có nội dung về TỶ LỆ AN TOÀN VỐN.
=> Do đó cái phần định nghĩa ‘khoản cho vay thế chấp nhà’ là để cho mục đích chính làm căn cứ xác định hệ số rủi ro/tỷ lệ an toàn vốn cho từng khoản vay/TSĐB. Nội dung kỹ thuật tính toán tỷ lệ an toàn vốn theo loại hình cho vay.
- TT22 chỉ tập trung vào thế chấp tài sản, không nêu rõ mục đích cho vay cụ thể.
=> Cho vay với mục đích vay vốn và nhận thế chấp tài sản nào thì thực hiện theo quy định riêng của từng TCTD, phù hợp quy định pháp luật.
Và thêm nữa, tính chất các khoản vay khác nhau sẽ có hệ số khác nhau, ví dụ: vay thế chấp “nhà”, vay thanh toán tiền mua nhà ở theo hợp đồng mua bán NOHTTTL, thế chấp bằng “Quyền tài sản phát sinh từ HDMB”, vay thế chấp bằng “bất động sản”. Chưa đủ đk hoàn thành bàn giao thì là khoản vay KDBĐS (hệ số rủi ro khác), đủ điều kiện bàn giao thì tính là khoản vay thế chấp nhà (hệ số rủi ro thấp hơn).
Theo anh luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, phân định khoản cho vay thế chấp nhà (TS đã hình thành), bản chất ko hạn chế cho vay mua NOHTTTL (là quyền tài sản).
TT 41/2016/TT-NHNN và TT 22/2023/TT-NHNN không quy định mất hiệu lực của TT 26 về thế chấp NOHTTTL.
Cho nên tóm lại là vẫn ĐƯỢC vay và thế chấp NOHTTTL theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN chuyên biệt về thế chấp tài sản là NOHTTTL; và Luật nhà ở hiện tại 2014 và LNO mới 2023 thì cũng đã có quy định cụ thể về việc cho phép thế chấp NOHTTTL (Điều 147 LNO 2014; Điều 183 LNO 2023).
Nội dung sửa đổi của Thông tư 22/2023/TT-NHNN chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không điều chỉnh với việc cho vay mua nhà hình thành trong tương lai (vẫn thực hiện theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN) nha các bác!