Lời của người viết
VCG, một doanh nghiệp xoay quanh những Drama đầy rắc rối. Trước khi viết topic này, Hòa đã suy nghĩ rất kỹ. Việc đưa ra những góc nhìn khách quan nhất để mọi người đánh giá cơ hội và rủi ro ở VCG. Bài viết sẽ có gắng cô đặc nhất những gì diễn ra quanh VCG, mọi người theo dõi nhé.
PHẦN I: GÃ TÍ HON THÂU TÓM KẺ KHỔNG LỒ
a/ Trước sự kiện An Quý Hưng
Nếu ai có theo dõi doanh nghiệp VCG, chúng ta đều biết VCG là một doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà nước, là một nhà thầu uy tín trong top và là một tay bất động sản khá chất lượng với quỹ đất vô cùng tiềm năng với 2 dự án có thể nói là nổi bật là Splendora ở phía Tây Thủ Đô và Cát Bà Amatia.
Để nói về doanh nghiệp VCG thời điểm đó, chúng ta có thể diễn tả như sau
"Chỉ dừng ở mức tiềm năng"
Đó chính xác là những gì mà một cổ đông VCG đã nói với Hòa từ giai đoạn thời ấy khi gặp và trò chuyện. Là một doanh nghiệp sở hữu rất nhiều thú vị, nhưng dưới bàn tay không đủ tầm, VCG gần như không có sự đột phá nào và không tận dụng được bất cứ điều gì tiềm năng mà nhiều người nhìn vào thời điểm đó.
??? Một trong những hình ảnh rõ nét nhất đó là sự việc dưới đây ???
đầu tháng 10-2018, UBND TP Hải Phòng đã có quyết định thu hồi gần 156ha đất tại dự án Cát Bà Amatina theo quy định tại Khoản 1 điều 65 Luật đất đai. Sau khi thu hồi, UBND TP Hải Phòng giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường quản lý diện tích đất nói trên.
Về case của Dự án Cát bà này, Hòa sẽ nói rõ hơn ở phía sau nhé, mọi người đọc ở dưới nhé.
b/ Cú thâu tóm ngỡ ngàng
An Phú Hưng
Doanh nghiệp An Phú Hưng, được thành lập năm 2001 có vốn điều lệ 500 tỷ đồng do ông Đông nắm 70% vốn và vợ (Đỗ Thị Thanh) nắm 30% vốn.
Công ty An Quý Hưng của ông Nguyễn Xuân Đông tham gia vào rất nhiều cuộc đấu giá các doanh nghiệp có nguồn gốc nhà nước, và đều có đặc điểm chung là sở hữu “đất vàng”.
Mối quan hệ từ trước những gì diễn ra
-
An Quý Hưng đã đóng góp không nhỏ cho sự khởi sắc của Vimeco. Nhiều dự án tưởng chừng đã “chìm xuồng” của Vimeco đã được vực dậy thành công nhờ sự xuất hiện của An Quý Hưng.Song do tỷ lệ nắm giữ cổ phần tại Vimeco không đủ chi phối so với công ty mẹ là Vinaconex, nên An Quý Hưng đã bất lực trong quá trình giám sát, kiểm soát tình hình kinh doanh của Vimeco.
-
Chính vì thế, không lâu sau đó, An Quý Hưng đã bán toàn bộ hơn 3 triệu cổ phần nắm giữ tại Vimeco vào cuối năm 2016, chính thức chấm dứt hợp tác giữa 2 bên.
Thâu tóm
Vào giai đoạn năm 2018, An Quý Hưng bất ngờ làm 1 case thâu tóm "Gã Tí Hon thâu tóm Tên Khủng Lồ với việc mua toàn bộ lượng vốn của nhà nước đang sở hữu như trong hình ở dưới đây:
Những câu hỏi xung quanh sự kiện THÂU TÓM
1/ Đó là một sự kiện bất ngờ vì làm sao An Quý Hưng lại có thể làm được điều đó. Hơn 7000 tỷ mà An Quý Hưng đã huy động được từ đâu ra ?
2/ Tại sao bác Thanh, người từng rất nổi tiếng với Ecopark lại xuất hiện ở phần đại diện nhóm cổ đông An Quý Hưng lúc đó ?
3/ Có vấn đề tẩu tán tài sản diễn ra hay không ?
4/ Tại sao dự án ở khu vực Cát Bà lại được trả vào tháng 11-2018, UBND TP Hải Phòng lại ban hành quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi đất trước đó ? Thời điểm này nếu nhìn lại thì rất gần vào thời điểm nhà nước thoái vốn.
Bóc tách vấn đề
Để giải đáp các vấn đề này, Hòa phải chia sẻ thẳng thắn rằng chúng ta lẫn Hòa k đủ toàn bộ thông tin để đánh giá vì giá trị quyền lợi giữa các bên trong sự việc này là khá phức tạp. Không có một ý kiến nào thực sự là chuẩn 100% nếu bạn không phải là người trong cuộc. Điều này cũng dẫn tới việc mọi người quan ngại gần đây khi giá cổ phiếu đang không tốt: Mình có ăn được cổ phiếu này hay không, hay chỉ là con tốt trong một trò chơi lợi ích các bên ?
Câu hỏi đầu tiên (1): Chúng ta có thể nhìn lại:
-
Quy mô cuả An Quý Hưng lúc đó khá nhỏ so với Vinaconex. Vốn hoá của Vinaconex lên tới 12.000 tỷ đồng. Tổng tài sản tính đến cuối 2018 cũng vượt 20.000 tỷ.Trong khi đó, theo hồ sơ thẩm định đấu giá được công bố, đầu năm 2018, An Quý Hưng chỉ có tài sản ngắn hạn gần 550 tỷ đồng, dài hạn 450 tỷ đồng và tổng cộng nguồn vốn gần 1.000 tỷ đồng.
-
Tổng tài sản của An Quý Hưng trong 1 năm đã tăng đột biến, từ mức 1.000 tỷ đầu năm 2018 đã tăng lên gần 12.700 tỷ đồng, trong đó nợ đầu năm là hơn 534 tỷ đồng nhưng nợ cuối năm là hơn 12.000 tỷ đồng. Như vậy, hầu hết những tài sản mà An Quý Hưng có đều là tài sản vay, huy động vốn. Và theo thông tin thì đó là nguồn nợ từ bên thứ 3, và con số đó cũng tương ứng với số tiền An Quý Hưng dùng thâu tóm VCG. Như vậy, đã có sự đứng sau hậu thuẫn cho deal này.
Câu hỏi số (2): Chúng ta biết gì về những người ở An Quý Hưng
Chủ tịch Thanh: Ông Thanh sinh ngày 30/12/1946 tại Ninh Giang, Hải Dương. Ông được thị trường địa ốc biết đến khi làm CEO tại Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) - chủ đầu tư dự án Khu đô thị Ecopark. ông Thanh giữ cương vị lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp tên tuổi như Chủ tịch Vinaconex, Chủ tịch Cotana, Phó chủ tịch Apec Group. Từng là giảng viên Đại học Xây dựng.
Vào thời kỳ năm 2005 – 2006, khi các căn biệt thự, nhà phố tại khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội chỉ bán được mới giá 16 – 17 triệu đồng/m2, trong đó đã bao gồm cả chi phí xây dựng nhà ở, thì công ty của ông Thanh đã bán được dự án với giá cao hơn gấp 3 lần, từ 42 triệu – 55 triệu đồng/m2. Mọi người có thể đọc thêm ở link: Cách làm bất động sản khác biệt của ông Đào Ngọc Thanh | TheLEADER.
Chỉ với 14 tỷ đồng đầu tư ban đầu, Cotana đã thu lãi ít nhất 440 tỷ đồng khi thoái vốn trong giai đoạn 2017-2020. Lô cổ phiếu cuối cùng thậm chí đã được bán gấp 50 lần giá vốn.
= >> Như vậy việc An Quý Hưng có người đứng ra và có sự có mặt của Chủ tịch Thanh không phải chuyện tình cờ. Với uy tín và tên tuổi cũng như người từng làm nghề giáo, chúng ta có thể thấy được một sự khác biệt lớn.
TUY NHIÊN HÒA KHÔNG NGỒI ĐÂY ĐỂ PR CHO AI CẢ, vì vậy, hãy coi đây chỉ là thông tin để làm cơ sở xác định mức độ tín nhiệm của vị chủ tịch này dưới cảm nhận của từng người nhé !
Câu hỏi số (3): Vấn đề này không chỉ riêng Hòa mà cả những người trong cuộc cũng đã nói tới sau case An Quý Hưng diễn ra. Đã có một sự xung đột xảy ra khá phức tạp giữa các bên lớn. Tuy nhiên hiện tại, chúng ta thấy VCG vẫn chưa có dấu hiệu gì diễn ra nên tình huống này chúng ta sẽ phải để thời gian theo dõi.
Câu hỏi số 4: Có lẽ không phải tình cờ nhỉ. Nếu mọi thứ diễn ra tình cờ vậy thì câu chuyện chẳng có gì để bàn. Và đây cũng là lý do VCG sẽ có tiềm năng ở diễn biến sắp tới.
PHẦN 2: NỘI CHIẾN VÀ SỰ KIỆN TÀI SẢN LỚN
a/Khởi đầu
Như đã biết, An Quý Hưng đã thâu tóm được VCG, nhưng liệu câu chuyện đã dừng lại.
Công ty TNHH An Quý Hưng nắm giữ 57,71% vốn điều lệ (mua toàn bộ lô cổ phần SCIC bán với giá 28.900 đồng/cổ phần, tương đương 7.367 tỷ đồng, cao hơn gần 2.000 tỷ đồng so với giá khởi điểm); Công ty TNHH Bất động sản Cường Vũ nắm giữ 21,28% vốn điều lệ (sau khi mua trọn lô của Viettel bằng giá khởi điểm 21.300 đồng/cổ phần, tương đương 2.000 tỷ đồng); Công ty TNHH Đầu tư Star Invest sở hữu 7,57% vốn điều lệ (mua thỏa thuận Vinaconex trên sàn chứng khoán ngày 24-12-2018, với mức mức giá 25.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị khoảng 836 tỷ đồng).
Hình ảnh minh họa
b/Bùng nổ xung đột
Xung đột quanh Splendora
Câu chuyện bắt đầu ở một trong 2 dự án Hòa có đề cập ở trên là Splendora. Ban đầu do liên doanh giữa Vinaconex và Posco E&C, mỗi bên nắm giữ 50%. Đầu năm 2018, Posco E&C (Hàn Quốc) đã chuyển nhượng 50% phần vốn góp với giá hơn 680 tỷ đồng cho Công ty CP Địa ốc Phú Long.
Để nói sơ về dự án này: Splendora là dự án khu đô thị rất tiềm năng khi toàn bộ quỹ đất dự án đều là “đất sạch” đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng, hoàn thành điều chỉnh quy hoạch 1/500, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước… diện tích đất lên tới 264 ha. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành giai đoạn một vào năm 2013, do không thống nhất được nhiều nội dung giữa 2 đối tác, đồng thời thị trường gặp bất lợi nên dự án đã bị đình trệ gần 5 năm và mới khởi công lại một tiểu khu hồi cuối năm 2017.
Về chi tiết xung đột lý do tại sao thì Hòa sẽ không đưa thêm ý kiến vì đó là phần xung đột liên quan tới đánh giá triển khai dự án ra sao là hợp lý.
Tuy nhiên chúng ta có thể nhìn nhận ra vấn đề:
Dự án của VCG có 2 dự án trọng điểm Splendora và Cát Bà Amitia, nhưng lại không giải quyết được để “biến vàng thành trang sức đắt tiền hơn”. Như vậy bắt buộc phải có hướng đi, và có vẻ ban lãnh đạo hiện tại chấp nhận đẩy nguồn lực tối ưu cho việc làm dự án Cát bà và thoái vốn ở dự án Splendora. Hòa không có đánh giá việc làm này là đúng hay không, tuy nhiên đó là quyết định dứt khoát, và xử lý xong vấn đề tồn đọng, thứ mà VCG trước đây không thể giải quyết được. VCG đã trải qua giai đoạn quá lâu trong việc gì trệ phát triển dự án tiềm năng của mình, nên có thể quyết định này sẽ giúp VCG có lối thoát hợp lý cho các dự án tiềm năng của mình. Và chúng ta chí ít sẽ 1 dự án tiềm năng của VCG được triển khai.
Hạ màn
Việc xử lý như trên chắc chắn sẽ gây xung đột. Không quá ngạt nhiên khi tại ĐHCĐ, Cường Vũ và Star Invest đã có những khiếu nại vì theo Hòa nhìn nhận, 2 cổ đông trên quan tâm tới dự án Splendora hơn. Và điều gì đến cũng sẽ đến, khi không còn giá trị trong mục đích của mình đề ra, họ thoái vốn VCG.
về dự án Splendora: Phần vốn trước đó thuộc sở hữu của Vinaconex (50%) được chuyển giao cho Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Pacific Star . 50% vốn còn lại tiếp tục do địa ốc Phú Long nắm giữ.
PHẦN 3: HÀNH TRÌNH TIẾP THEO CỦA VCG
Có vẻ sau một giai đoạn biến động liên tục, cuối cùng VCG đã có thể tập trung cho mình những gì cần phát triển. Bây giờ, cùng xem VCG có thể có gì để đầu tư và những gì cần lưu ý:
Tiềm năng
A.Dự án Cát Bà Amatina
Dự án này đã có từ thời 2009, tổng mức đầu tư trước đây khoảng 1 tỷ đô
Dự án bắt đầu triển khai từ năm 2009, sau đó tung một số sản phẩm ra thị trường từ 2009 - 2010. Khi đó, chủ đầu tư từng công bố 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue đã có chủ. Tuy nhiên, việc đầu tư thiếu tập trung, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cộng với đúng lúc thị trường bất động sản bị đóng băng đã khiến dự án rơi vào cảnh điêu đứng và ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Vinaconex ITC (VCR)
Vị trí
Theo thông tin mới nhất:
99/172 căn nhà phố thương mại tại khu Tùng Khu đã gần hoàn thiện và sẽ có thể bàn giao quý 1/2021. Giá dự kiến từ 45-50 triệu đồng/m2. Đó là tín hiệu tốt cho thấy dự án đã bắt đầu có triển khai.
Nguyễn Đức Thọ - phó chủ tịch UBND TP Hải Phòng - yêu cầu chủ đầu tư tập trung nhân lực và vật lực để thực hiện đầu tư xây dựng ngay các công trình nằm trong khu vực không điều chỉnh quy hoạch. Đảm bảo đúng tiến độ thực hiện dự án, hoàn thành giai đoạn 1 trong năm 2023 và hoàn thành toàn bộ dự án trong năm 2025.
B. Dự án văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Green Diamond 93 Láng Hạ
Đang hoàn thiện và chuẩn bị mở bán
Những dự án khác hiện có thể triển khai
Vinaconex cũng đang đẩy nhanh tiến độ thi công hàng loạt các dự án bất động sản, song song với đẩy mạnh tìm kiếm, phát triển các dự án mới như khu đô thị Kim Văn Kim Lũ Hà Nội, dự án khu dân cư đô thị tại Km3 - Km4, Móng Cái – Quảng Ninh. Vv…
Tuy vậy, vì số chưa chạy, Hòa sẽ không đề cập thêm để chúng ta có sự tập trung nhất định vào những dự án chạy trước. Chúng ta có khoảng 5000ha thêm để theo dõi
Về đầu tư công
Các hợp đồng xây lắp mà Tổng công ty ký được lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng. Trong đó có nhiều dự án đầu tư công trọng điểm quốc gia như các gói thầu lớn của dự án cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2017 – 2021: Phan Thiết - Dầu Giây; Phan Thiết Vĩnh Hảo; Mai Sơn - QL45; Nghi Sơn - QL45; dự án đầu tư xây dựng Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 –Hà Nội, một số gói thầu của các dự án xây dựng sân bay Long Thành, Phú Bài, Đà Nẵng…
Sự thể hiện lên báo cáo tài chính quý 4/2021i
Tiền mặt đã bắt đầu có dấu hiệu tăng. Đi theo sau đó là:
Tiến độ xây dựng được đẩy lên cao khi các khoản mục xây dựng đang cao gấp đôi so với đầu năm.
Ngoài ra sở hữu của VCG tại VCR đã bắt đầu có sự thay đổi khi ta thấy khoản mục đầu tư góp vốn vào VCR bắt đầu có thay đổi khoảng 2000 tỷ. Tại dự án đó nếu check bên BCTC của VCR sẽ thấy thêm khoản nợ vay STB 2000 tỷ để phục vụ vấn đề triển khai Dự án Cát Bà.
phần này sẽ nhiều người thắc mắc, Hòa sẽ giải đáp ở dưới.
Sự chuyển biến trong các mục tài sản tạo ra doanh thu và lợi nhuận đang cho thấy VCG đang có biến chuyển.
Và tiền từ dự án Cát bà đang bắt đầu xuất hiện.
TẠI SAO LẠI CÓ VỤ PACIFIC HOLDINGS
Nhiều người sẽ thắc mắc và không hiểu tại sao lại có sự chuyển nhượng này. Nhưng nếu để ý và đọc từ đầu chúng ta sẽ thấy ở An Quý Hưng chỉ có 2 người sở hữu chính là Ông Đông và Vợ. Vậy Anh Thanh sẽ được gì, câu chuyện được giải quyết khi An Quý Hưng chuyển phần sở hữu VCG cho Pacific Holdings.
Về bản chất, không có sự thay đổi quyền lực hay sở hữu tại VCG. Sẽ có thay đổi quyền lợi khi VCG có tạo ra Lợi nhuận. Lúc này, bác Thanh đã có sở hữu và có lợi ích từ VCG. Cụ thể:
CTCP Đầu tư Pacific Holdings là doanh nghiệp mới thành lập tháng 11/2021 vừa qua, có địa chỉ tại 2B Phạm Văn Đồng, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội. Ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị của Vinaconex và ông Nguyễn Xuân Đông là các cổ đông sáng lập của Pacific Holdings.
=>>> Như vậy, việc VCR lại được VCG nâng tỷ lệ sở hữu lên 51% để bắt đầu có hưởng lợi từ Cát Bà Amatina, việc chủ tịch và các bên liên quan đều đã được set up về cơ cấu sở hữu để có được lợi ích khi DN tạo ra LN và dòng tiền đã bắt đầu có sự xuất hiện tại VCG không hề là một sự khó hiểu.
LỜI KẾT
Chúng ta là cổ đông, đứng trước một trong những biến chuyển của doanh nghiệp Hòa nghĩ biến động giá là điều gây ra chúng ta lo sợ. Bản thân Hòa cũng là người tạo ra topic, Hòa hy vọng đây sẽ là bài viết giúp mọi người nắm cổ phiếu sẽ ra được bức tranh tổng qua nhất về doanh nghiệp. Từ đó kiểm soát và quyêt định đầu tư hợp lý cho riêng bản thân. Hòa sẽ đứng trung lập cho khách quan nhất nhé.
