Mấy nay dạo quanh mấy hội nhóm, thấy anh em than khóc vì dòng Bất động sản (BĐS). Đi đâu cũng nghe câu hỏi: “Sao đất cát ngoài kia xanh thế mà cổ phiếu cứ cắm đầu?”. Tôi chơi chứng khoán hơn chục năm. Đủ lâu để từng ăn dày BĐS, cũng đủ lâu để bị BĐS vả cho tỉnh người.
Nên mấy bữa nay thấy anh em hỏi nhau miết tôi thấy… quen lắm. Anh em đừng tìm lý do đâu xa, nhìn thẳng vào thực tế thôi. Theo tôi đoạn này có 3 nguyên nhân chính:
- Thứ nhất, và cũng là lý do chính yếu nhất là LÃI SUẤT. Thời gian qua lãi suất rục rịch tăng. Cái dân đầu tư BĐS và cổ BĐS nhạy cảm nhất là lãi suất. Chỉ cần các ngân hàng rục rịch điều chỉnh tăng nhẹ là tâm lý anh em lung lay ngay. Tiền đi vay mà đắt lên thì chả ai dám tất tay cả.
- Thứ hai, Room tín dụng cuối năm nhiều ngân hàng có thông tin chạm trần. Ai đi vay ngân hàng tầm này chắc biết, nhiều bên báo hết room hoặc giải ngân nhỏ giọt. Khi dòng tiền bị nghẽn ở vòi nước ngân hàng, thì cổ phiếu BĐS - vốn sống bằng dòng vốn - lấy gì mà bay?
- Thứ ba, Gắn định danh BĐS. Cái này mới là đòn tâm lý mạnh. Việc định danh để chống đầu cơ, minh bạch tài sản khiến những ông thích gom hàng đầu cơ sở xanh mặt. Dòng tiền đầu cơ rút ra thì giá cổ phiếu giảm là chuyện đương nhiên.
Thị trường cổ phiếu thì phản ứng theo số đông. Số đông đầu cơ rút → cổ phiếu giảm là chuyện rất bình thường.
Nhưng…nhìn rộng ra đi, cơn bĩ cực sắp qua rồi! 
Nói thật, ở cái thị trường này, ông nào mở mồm khẳng định “đây là đáy rồi” thì quả là thần. Tôi không dám nói là xong rồi, nhưng tôi dám khẳng định một điều: Giai đoạn căng nhất, ngạt thở nhất đang lùi lại phía sau. Sang năm 2026, câu chuyện sẽ khác hẳn vì mấy lý do sau:
- Thứ nhất: sang đầu 2026, áp lực mang tính thời điểm sẽ giảm. Room tín dụng kỳ vọng vẫn được thông thoáng hơn. Việc tăng lãi suất huy động và siết cho vay dịp cuối năm để cân đối sổ sách của các ngân hàng sẽ tạm dừng. Áp lực thời điểm qua đi, lãi suất sẽ dễ thở hơn cho cả bên bán dự án lẫn ông đi mua nhà.
- Thứ hai: gắn định danh tuy có nhiều quan điểm đánh giá sẽ khó khăn hơn trong ngắn hạn, tuy nhiên sẽ có nhiều thuận lợi trong dài hạn. Sau khi lớp đầu cơ rút bớt, thị trường quay lại đúng bản chất: Nhà ở thật - Nhu cầu thật - Dòng tiền thật. ⇒ BĐS sống được lâu là nhờ người ở, không phải nhờ người lướt.
- Thứ ba, Nguồn cung đang cải thiện rõ rệt. Sang 2026, nguồn cung được dự báo tiếp tục tăng, nhờ việc tái khởi động các dự án bị vướng mắc pháp lý, các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 và các dự án mới được phê duyệt.
- Cuối cùng, Khung pháp lý đặc biệt đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở. Theo Nghị quyết 171, cả Hà Nội và TP.HCM đang tiến hành phê duyệt danh sách các dự án thí điểm theo từng đợt. Điển hình như:
Dự án Aqua City đã được cấp giấy phép mở bán cho khoảng 2.400 căn, và quá trình xác định tiền sử dụng đất đã được đẩy nhanh. Một số dự án của các chủ đầu tư niêm yết hiện đã thanh toán tiền sử dụng đất hoặc phí bổ sung - bao gồm The Privé của DXG, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân của KDH, Waterpoint Giai đoạn 2 của NLG, với PDR - quỹ đất mới tại Đồng Nai trúng đấu giá gần đây nghe phong phanh cũng đã nhanh chóng được chốt phương án hợp tác…
Tóm lại, tôi không nghĩ giai đoạn này là để hô hào mua bán. Nhưng cũng không phải lúc để bỏ qua cả một ngành. Thị trường luôn như vậy: lúc đông người sợ nhất, thì bắt đầu xuất hiện vài doanh nghiệp chuẩn bị bước ra khỏi vùng tối và tôi đang theo dõi kỹ một vài cổ phiếu BĐS. Bài sau, tôi sẽ nói kỹ hơn về những cổ tôi đang nghía và vì sao chúng lại đáng theo dõi trong bối cảnh này. 
