1. Điểm sáng từ mảng kinh doanh BĐS trong quý 2 và sự phục hồi từ mảng kinh doanh cho thuê TTTM
VRE đã công bố kết quả kinh doanh Q2/2024, trong đó doanh thu thuần đạt 2,48 nghìn tỷ đồng (+14,1% svck và 9,9% so với quý trước) và LNST đạt 1,02 nghìn tỷ đồng (+2,1% svck và -5,6% so với quý trước).
Mảng cho thuê trung tâm thương mại đóng góp 78,3% tổng doanh thu trong Q2/2024 và tăng trưởng 0,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,2% so với doanh thu Q2/2023, đạt 1,94 nghìn tỷ đồng trong Q2/2024. Tỷ lệ lấp đầy bắt đầu phục hồi trong Q2/2024, đạt mức trung bình là 83,9% sau 3 quý liên tiếp suy giảm.
Vincom Megamall Grand Park, tọa lạc tại Quận 9, TP.HCM, đã chạy thử vào ngày 01/06/2024 và khai trương chính thức vào ngày 27/07/2024. TTTM này có tổng diện tích sàn là 45.255 m2 và tỷ lệ lấp đầy cao là 94%. Ngoài ra, vào tháng 06/2024, VRE đã khai trương 2 TTTM mới tại tỉnh Điện Biên (tổng diện tích sàn cho thuê là 11.900 m2) và tỉnh Hà Giang (tổng diện tích sàn cho thuê là 9.800 m2), nâng tổng diện tích sàn cho thuê trong Q2/2024 lên hơn 1,81 triệu m2 từ 1,75 triệu m2 trong Q1/2024 (+3,8% so với quý trước). Khi khai trương, Vincom Plaza Điện Biên Phủ và Vincom Plaza Hà Giang có tỷ lệ lấp đầy lần lượt là 86% và 95%. Cả 3 TTTM đều bắt đầu hoạt động vào tháng 06/2024 nên doanh thu đóng góp vào hiệu suất chung trong Q2/2024 là rất nhỏ.
Đối với doanh số bán bất động sản trong Q2/2024, VRE tiếp tục bàn giao 104 căn shophouse tại dự án Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, ghi nhận 467 tỷ đồng doanh thu (+137% svck và + 68,7% so với quý trước). Trong khi đó VRE chỉ bàn giao 23 căn shophouse trong Q2/2023 và 45 căn shophouse trong Q1/2024.
Trong Q2/2024, biên lợi nhuận gộp (GPM) giảm đáng kể xuống còn 48,8% từ mức 55,7% trong Q1/2024 chủ yếu là do sự sụt giảm ở cả 2 mảng chính.
Mảng cho thuê TTTM ghi nhận biên lợi nhuận gộp giảm xuống 53,9% trong Q2/2024, thấp hơn 6,1% so với Q1/2024 (59,9%) và thấp hơn 4% so với Q2/2023 (57,8%). Theo chia sẻ của ban lãnh đạo, sự sụt giảm này là do chi phí thuê đất hàng năm cao hơn khi không được Chính phủ hỗ trợ như trong Q2/2023 và chi phí điện tăng so với quý trước vào những tháng nắng nóng gồm tháng 5 và tháng 6/2024. Trong năm 2023, Chính phủ đã quyết định giảm 30% tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp và cá nhân thuê đất để hỗ trợ nền kinh tế và được áp dụng cho cả năm 2023. Chính sách này đã hết hiệu lực vào đầu năm 2024. Do đó, chi phí sử dụng đất cho các TTTM lớn của VRE đã quay trở lại mức bình thường.
Biên lợi nhuận gộp mảng bán bất động sản đã giảm xuống mức 33,5% trong Q2/2024, so vớimức 45% trong Q2/2023 và 35,3% trong Q1/2024, do sự khác biệt trong các dự án được bàn giao.
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, VRE đã công bố doanh thu thuần đạt 4,73 nghìn tỷ đồng (+15% svck; tương đương 49,8% kế hoạch năm 2024) và LNST đạt 2,1 nghìn tỷ đồng (+3,9% svck; tương đương 47,6% kế hoạch năm 2024).
Tính đến cuối Q2/2024, tổng nợ vẫn ổn định ở mức 3,98 nghìn tỷ đồng, trong đó 1,82 nghìn tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 2,15 nghìn tỷ đồng là nợ dài hạn. Tuy nhiên, VRE đã đặt cọc 3,04 nghìn tỷ đồng trong Q2/2024 cho Vingroup và Vinhomes để mua các lô đất thương mại phục vụ cho mục đích phát triển bán bất động sản trong tương lai, chuẩn bị cho hàng tồn kho shophouse mới sau năm 2024. Thông tin về các lô đất này không được công bố, do đó khó xác định được doanh thu cho năm 2025 từ mảng bất động sản. Tính đến cuối Q2/2024, khoản đặt cọc được ghi nhận là tài sản ngắn hạn và do đó, khả năng VRE có thể hoàn tất các giao dịch trong 12 tháng tới. Do đó, số dư tiền mặt giảm từ 3,94 nghìn tỷ đồng tại cuối Q1/2024 xuống còn 1,12 nghìn tỷ đồng tại cuối Q2/2024. Mặc dù vậy, hệ số khả năng thanh toán lãi vay (EBIT/chi phí lãi vay) vẫn ở mức cao là 10,2 lần, cho thấy khả năng trả lãi vay tốt của VRE.
2. Triển vọng đầu tư
Trong tháng 6/2024, VRE đã khai trương 3 TTTM mới với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 67.000 m2. Ngày 27/7/2024, VRE cũng đã khai trương Vincom Plaza Bắc Giang tại tỉnh Bắc Giang, giúp tăng thêm gần 13.400m2 vào tổng diện tích sàn cho thuê. Ngoài ra, VRE có kế hoạch khai trương 1 TTTM khác tại tỉnh Quảng Trị với tổng diện tích sàn cho thuê là 14.265 m2 vào tháng 9/2024. Kế hoạch mở rộng này dự kiến sẽ tăng diện tích bán lẻ của VRE từ gần 1,75 triệu m2 lên hơn 1,84 triệu m2 vào cuối năm 2024.
Tuy nhiên, VRE đã lùi kế hoạch khai trương Vincom Megamall Ocean Park 2 với diện tích sàn cho thuê là 76.679m2 từ Q4/2024 sang năm sau. Quyết định này được đưa ra để chờ nhiều cư dân hơn chuyển đến các dự án Ocean Park 2 & 3, dự kiến sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn đến TTTM VMM Ocean Park 2.
Trong nửa cuối năm 2024, doanh thu bán bất động sản có thể giảm 69% so với nửa đầu năm 2024, đạt gần 230 tỷ đồng do phần lớn doanh số bán bất động sản chưa ghi nhận đã được ghi nhận vào nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, với 4 TTTM mới đi vào hoạt động hoàn toàn trong nửa cuối năm 2024 cùng với 1 TTTM mới khác sẽ đi vào hoạt động vào tháng 9/2024, doanh thu mảng cho thuê TTTM dự kiến sẽ tăng trưởng 8% so với nửa đầu năm 2024 và đạt 4,18 nghìn tỷ đồng.
