1. VỀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁN LẺ
- Thế giới
Dữ liệu từ Real Capital Analytics cho thấy doanh số bán hàng toàn cầu của bất động sản bán lẻ giảm 35% vào năm 2020 so với mức giảm 29% của các lĩnh vực khác.
Tại Mỹ và Canada, tỷ lệ giao dịch đầu tư trong lĩnh vực này đã giảm từ gần 20% trong năm 2015 xuống dưới 10% trong quý đầu tiên của năm 2021, theo dữ liệu của CBRE. Hơn nữa, sự điều chỉnh định giá của các bất động sản bán lẻ, bắt đầu trước khi đại dịch bùng phát, đã gia tăng trong năm qua, đặc biệt là ở Anh.
Ngược lại, tại châu Á, sự điều chỉnh về định giá ít rõ rệt hơn. Châu Á đang thúc đẩy tăng trưởng doanh số bán lẻ toàn cầu, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm từ 2014-2019 cao hơn bốn lần so với phần còn lại của thế giới, theo một báo cáo được công bố bởi công ty tư vấn quản lý Bain & Company vào tháng 8 năm ngoái.
Vào khoảng tháng 06/2021, công ty quản lý tài sản Canada, Brookfield, đã thành công trong một thương vụ bán lẻ lớn nhất Trung Quốc kể từ khi đại dịch bùng phát bằng việc mua lại một danh mục các trung tâm thương mại với mức giá 1,4 tỷ USD.
Trong một thương vụ nổi bật khác vào tháng 6, Link Reit có trụ sở tại Hồng Kông, quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất châu Á, đã mua trung tâm thương mại thứ hai ở Quảng Châu với giá 501 triệu USD, tận dụng chuyên môn quản lý tài sản của mình tại các đô thị để tái định vị nơi đây thành một điểm đến giải trí cho các gia đình giàu có.
Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của CBRE tại Hồng Kông cho biết: đại dịch đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tăng cường danh mục đầu tư trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ. Đó là một trong những lĩnh vực mà châu Á, khu vực đi đầu trong chuyển đổi kỹ thuật số và trải nghiệm bán lẻ, có lợi thế rõ ràng.
- Việt Nam
Theo Cục Thống Kê Tp.HCM, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại Tp.HCM đạt 4 tỷ USD, giảm -64% theo quý và -71% theo năm trong Q3/2021. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung bình tương đối ổn định theo quý và theo năm đạt 49 USD/m2/tháng.
Tại Hà Nội, doanh thu bán lẻ tại Hà Nội cũng giảm trong nửa đầu năm, riêng trong tháng 6 giảm 9% so với năm trước. Theo thống kê của Savills, nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội tăng trưởng trung bình 5%/năm trong 5 năm qua. Do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,6 triệu m2 vào quý 2/2021, ổn định theo quý và tăng 2% theo năm. Trung tâm mua sắm vẫn duy trì nguồn cung cao nhất ở mức 914.000m2.
- Cơ hội
– Nhu cầu mở rộng mạng lưới
Theo khảo sát của YoGov xuất bản vào tháng 6/2021 đánh giá sự chuyển biến của hành vi khách hàng trong đợt dịch Covid-19 cho thấy 65% khách hàng có tần suất mua sắm trực tiếp thường xuyên từ vài lần/ ngày, 1 lần/ ngày, vài lần/ tuần, 1 lần/ tuần cho đến vài lần / tháng.
Một ví dụ cho sự phục hồi hiện nay có thể kể đến là Anh Quốc - nơi đã trải qua 15 tháng phong toả và các lệnh giãn cách mới chỉ được nới lỏng bắt đầu từ tháng 4 năm nay, thị trường bán lẻ tại đây đã có những bước hồi phục khả quan, nhờ sự gia tăng nhu cầu mua sắm cũng như sự phổ biến của việc tiêm chủng tại quốc gia này. Chỉ số mua sắm vào tháng 7 tại Anh đã tăng 7 điểm, tiến gần hơn với số điểm trước dịch.
Dữ liệu của Savills cho thấy vào năm ngoái, khối lượng giao dịch siêu thị toàn cầu cao hơn 40% so với mức trung bình của 5 năm trước đó. Tại châu Á - Thái Bình Dương, khối lượng giao dịch bán lẻ được ghi nhận giảm vào năm ngoái. Tuy nhiên, dấu hiệu hồi phục của khu vực này được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ, nhờ vào kinh tế đang phát triển, sự tăng trưởng trong số lượng các hộ gia đình giàu có, số lượng dân số trẻ và sự thích ứng nhanh chóng với mô hình bán lẻ đa kênh.
“Các nhãn hàng đang hoạt động tại Hà Nội dự định chờ tới khi tình hình dịch được cải thiện và việc triển khai vắc xin để tiếp tục kế hoạch mở rộng mặt bằng. Tuy nhiên, vẫn có một số nhãn hàng mới, chưa xuất hiện tại Hà Nội, đang tận dụng thời điểm giá thuê bắt đầu giảm nhiệt, để tìm kiếm những vị trí đắc địa hơn cho cửa hàng đầu tiên của họ” – Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương Mại, Savills Hà Nội cho biết.
– Các nhãn hàng mới
Đối với nhóm khách thuê mới, trong ngắn hạn, các thương hiệu nước ngoài thâm nhập vào thị trường bằng hình thức phân phối trực tiếp có thể sẽ trì hoãn do những hạn chế trong vấn đề đóng cửa biên giới. Các thương hiệu sẽ thâm nhập thị trường thông qua các đối tác phân phối trong nước. Bất chấp dịch bệnh, Marc Jacobs, Tiffany & Co, Dyson, Under Armour, Champion, Sociolla đã vào thị trường từ 2020. Đồng thời các thương hiệu nước ngoài mới như Sephora và % Arabica dự kiến sẽ vào thị trường trong 2022. Các hãng khác như Bath & Body Works, Prima Donna, Sports Direct cũng được kì vọng sẽ vào thị trường.
– Các mô hình mới: giải trí, F&B, eSport, gym…
“Bán lẻ tại Việt Nam cũng đang đón nhận mô hình phát triển mới tương tự với các nước trên thế giới, đó là sự bùng nổ của các loại hình giải trí, F&B và e-Sport tại các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại trong tương lai sẽ rất khác so với 5 - 10 năm trước”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết. Bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện có không ít các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam.
– Giá mặt bằng thấp:
Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam tương đối thấp so với các thị trường khác trong khu vực châu Á như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc), hoặc Tokyo giúp thu hút các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam – ông Matthew Powell nhận định.
– Thu hút đầu tư nước ngoài
Savills Hà Nội cho biết thêm: phân khúc bất động sản bán lẻ Việt Nam vẫn thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài. Minh chứng là trong số 66 dự án được cấp mới tại Hà Nội vào quý 1/2021, có 5 dự án trung tâm mua sắm và siêu thị, đóng góp 13,48 triệu USD, tương đương 27% vốn FDI đăng ký mới tại Hà Nội. Cả 5 dự án đều được phát triển bởi những nhà đầu tư lớn, theo đuổi hoạt động đầu tư dài hạn tại Việt Nam đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc.
- Thách thức
– Giá thuê trung bình giảm
Theo Tổng cục Thống kê TP.HCM Q3/2021, tính mặt bằng chung thì giá thuê các trung tâm thương mại giảm nhẹ khoảng 2-3%.
Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của 1 bất động sản thương mại giảm đáng kể, thể hiện sự e ngại của thị trường và cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn.
Chuyên gia Savills dự báo, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại trong 6 tháng cuối năm dự kiến sẽ không có sự thay đổi lớn, bởi tại các trung tâm thương mại, đã có một số ngành hàng được vận hành với chiến lược giữ giá thuê trung bình ở mức nhất định.
– Nguồn cung trong nước giảm
Tình hình Covid từ năm ngoái cho đến 6 tháng đầu năm nay đã khiến nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc khai trương các trung tâm thương mại mới. Thực tế thị trường đã không đón nhận thêm nguồn cung mặt bằng trung tâm thương mại mới. Tại TPHCM, vào năm 2020 thị trường dự đoán có khoảng 170,000 m2 diện tích thương mại sẽ được ra mắt vào năm 2021. Tuy nhiên cập nhật đến giữa năm 2021, dự kiến sẽ không có dự án nào thật sự tiềm năng đi vào vận hành vào cuối năm nay. Các dự án đều trì hoãn tiến độ thi công hoặc trì hoãn ngày khai trương thêm vài năm mặc dù đã hoàn thành xây dựng.
Tuy vậy, sự kéo dài của dịch đã làm giảm số lượng khách đến, các trung tâm bán lẻ cũng đồng thời sửa chữa và cải tạo khu vực kinh doanh, dẫn tới sự gia tăng diện tích trống.
– Các TTTM nước ngoài: Lotte Mall, Aeon Mall, Emart…
Dự báo, đến năm 2023, thị trường sẽ đón thêm nguồn cung mới và đa phần là những trung tâm thương mại được đầu tư bài bản, với sự xuất hiện của các nhà đầu tư lớn đến từ Hàn Quốc như Lotte, CJ hay Emart.
– Áp lực từ thương mại điện tử (TMĐT)
Tại hầu hết các thị trường, đặc biệt tại những thị trường có thời gian đóng cửa vì dịch quá lâu, phần lớn chi tiêu bán lẻ đã chuyển sang phương thức mua sắm trực tuyến. Số liệu thống kê cho thấy, tổng doanh số bán lẻ toàn cầu từ thương mại điện tử đạt 18% trong năm 2020, tăng cao so với mức 13.6% vào năm 2019. theo dữ liệu từ CoStar, đã có khoảng 12.200 cửa hàng đóng cửa tại Mỹ vào năm 2020. Tuy nhiên, tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh bán lẻ tại cửa hàng của quốc gia này vẫn chiếm 84% tổng doanh thu bán lẻ ngay cả trong thời kỳ đại dịch.
Ở Việt Nam, theo Sách trắng Thương mại điện tử 2021, doanh thu thương mại điện điện tử B2C cũng liên tục tăng mạnh trong 5 năm qua. Cụ thể, nếu như năm 2016, con số này mới chỉ đạt 5 tỷ USD thì đến năm 2019, mức doanh thu đã tăng gấp đôi, đạt hơn 10 tỷ USD và năm 2020 là 11,8 tỷ USD, với mức tăng trưởng 18% so với năm trước. Ước tính, số lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến trong năm 2020 khoảng 49,3 triệu người với giá trị mua sắm mỗi người trung bình khoảng 240 USD.
Tuy nhiên, vai trò của trung tâm thương mại tại Việt Nam vẫn khá quan trọng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng vẫn là rất lớn. Bán lẻ sẽ không chỉ dừng lại ở việc mua bán hàng hoá mà còn là cung cấp dịch vụ cho khách hàng, đơn cử như những trải nghiệm về ẩm thực, giải trí hoặc thư giãn. Khách hàng sẽ mua sắm trực tuyến nhưng song song với đó họ vẫn sẽ tới các trung tâm thương mại một khi các lệnh giãn cách được gỡ bỏ.”
2. VRE – CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM RETAIL
– Thành lập: 11/4/2012
– Năm niêm yết: 2017 (HoSE)
– Mã chứng khoán: VRE
– Vốn điều lệ: 19.010.787.330.000 đồng
– Đến nay, Vincom Retail luôn giữ vững vị thế số 1 tại thị trường Việt Nam về mạng lưới và độ phủ, với 80 TTTM tại 43 tỉnh thành được phát triển theo bốn mô hình sản phẩm: Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom+.
- Tài chính
Tổng tài sản không có biến động lớn trong 5 năm trở lại đây, duy trì đi ngang. Tuy nhiên BĐS đầu tư có xu hướng tăng dần. Trong năm 2020-2021, có thể do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, các dự án dở dang bị trì hoãn và chậm tiến độ, khiến giá trị của khoản mục giảm dần.
Vốn chủ sở hữu tăng dần qua các năm, tại thời điểm 30/09/2021 VRE có VCSH đạt 30.5 nghìn tỷ. Nợ phải trả và Nợ vay giảm mạnh so với thời điểm đầu năm, trong đó, công ty đã trả các khoản vay dài hạn (giá trị 2500 tỷ đồng) trong năm nay. Cơ cấu NPT/TTS và Nợ vay/VCSH giảm dần qua các năm và duy trì ở mức thấp và an toàn.
Doanh thu có sự chững lại từ năm 2020 do ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong 9 tháng đầu năm 2021, doanh thu và LNST của VRE chỉ đạt được bằng khoảng một nửa so với năm trước. Tỷ suất ROE ROA duy trì ổn định. Biên Lợi nhuận gộp khá cao ở mức 43%, và luôn duy trì ổn định trên 40% trong các năm gần đây.
- Đánh giá cá nhân:
Doanh thu của Vincom Retail chủ yếu từ hoạt động cho thuê mặt bằng các TTTM, khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trong và ngoài nước, các mặt hàng của những doanh nghiệp này thường là các mặt hàng không thiết yếu. Dịch Covid-19 bùng phát đã tác động nặng nề đến ngành BĐS bán lẻ nói chung cũng như hoạt động của VRE nói riêng. Những cơ hội và thức thức của ngành BĐS bán lẻ nói chung đồng thời cũng là những thuận lợi và khó khăn của VRE. Sau ảnh hưởng của đợt dịch lần thứ 4, quý 4 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ ngành này khi nền kinh tế mở cửa trở lại, người dân có dịp “bung lụa” sau thời gian giãn cách kéo dài với các hoạt động mua sắm, ăn uống, vui chơi giải trí…
Với lợi thế từ thương hiệu là nhà phát triển BĐS bán lẻ số 1 Việt Nam, VRE dễ dàng tận dụng ưu điểm này để thu hút thêm khách hàng tiềm năng, đặc biệt là các nhãn hàng lớn. Thu nhập trung bình người dân Việt Nam ngày càng cao, sự tăng mạnh của tầng lớp trung lưu sẽ mở rộng thêm tệp khách hàng đến các TTTM. Đẩy mạnh triển khai các hoạt động dịch vụ mới, đa dạng (trò chơi giải trí, eSport…) thu hút thêm nhiều khách hàng mới trên mọi lứa tuổi và mức thu nhập. Vincom Retail hiện chỉ mới có mặt tại 43/63 tỉnh/thành phố trên cả nước, vẫn còn nhiều dư địa để mở rộng thêm mặt bằng kinh doanh. Cùng với việc tăng diện tích cho thuê, mở rộng mạng lưới, công ty cũng cần tạo ra những không gian dịch vụ thu hút khách hàng, không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách thuê mà còn phục vụ các hoạt động dành cho giới trẻ thuộc Gen Z. Điều này không những làm tăng giá trị sử dụng của sản phẩm (các TTTM) giúp tăng giá cho thuê mà còn tăng thêm sức cạnh tranh với các TTTM nước ngoài (Lotte, Aeon Mall…).
Nguồn tham khảo: Savills Việt Nam, CBRE
