1. Tổng quan về doanh nghiệp
Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE) có tiền thân là Công ty TNHH Vincom Retail được thành lập vào năm 2012. Công ty Cổ phần Vincom Retail là Công ty con của Tập đoàn Vingroup. Ngay từ khi thành lập, Công ty được định hướng là đơn vị phát triển và vận hành hệ thống trung tâm thương mại mang thương hiệu Vincom của Tập đoàn. Vốn điều lệ hiện tại là 23.288.184.100.000 đồng.
Công ty hoạt động trong lĩnh vực cho thuê các trung tâm thương mại bán lẻ và các dịch vụ liên quan, cũng như đầu tư phát triển và kinh doanh các loại hình bất động sản. Hiện nay, Vincom Retail sở hữu bốn dòng sản phẩm là Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom+. Với độ phủ trên toàn quốc (79 trung tâm thương mại tại 43 tỉnh thành).
Chủ tịch HĐQT: bà Thái Thị Thanh Hải
Cơ cấu cổ đông: CTCP Kinh doanh Thương mại SADO với 98% vốn điều lệ được nắm giữ bởi Tập đoàn Vingroup.
2. Đánh giá hiệu quả kinh doanh
*Cân đối kế toán
Tài sản
Lượng tiền mặt của VRE luôn chiếm tỷ trọng cao trong tài sản ngắn hạn và đang dần tăng thêm, tại quý 2/22 lượng tiền mặt tăng gấp đôi so với cùng kỳ lên gần 5 nghìn tỷ và chiếm 70% tài sản ngắn hạn.
Lượng hàng tồn kho quý 2/22 tăng gấp đôi svck và duy trì ở mức cao trong 3 quý gần đây. Khi Q1 hàng tồn kho VRE đạt hơn 554 tỷ đồng, đến Q2/22 lượng hàng tồn kho này tiếp tục duy trì trên 555 tỷ đồng.
Bất động sản đầu tư vẫn chiếm tỷ trọng cao quý 2/22 là hơn 27 nghìn tỷ chiếm 87% so với tài sản dài hạn và chiếm tận 70% tổng tài sản. Tài sản ngắn hạn giảm so với cùng kỳ chủ yếu bởi việc giảm chi phí xây dựng dở dang (2 dự án Vincom Plaza Mỹ Tho và Vincom Plaza Bạc Liêu đã hoàn thành).
Nguồn vốn
Nợ phải trả của quý 2/22 giảm còn 6.870 tỷ giảm nhẹ 8% so với cùng kỳ, thay đổi nhiều bởi 2 khoản mục vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn và dài hạn. Do trái phiếu đáo hạn trong vòng 12 tháng tăng hơn 1 nghìn tỷ và nợ thuê tài chính dài hạn và trái phiếu doanh nghiệp dài hạn giảm hơn 1 nghìn tỷ. Cùng với đó có các khoản mục như người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm, chỉ phí phải trả ngắn hạn giảm…
*Kết quả hoạt động kinh doanh
Trong quý 2/2022, VRE ghi nhận 1,850 tỷ đồng doanh thu thuần (+22% svck). Trong đó, phần lớn đến từ hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư với doanh thu 1,822 tỷđồng (+33% svck). Lợi nhuận sau thuế quý 2 cũng tăng trưởng mạnh, gấp đôi cùng kỳ năm trước, đạt 773 tỷ đồng. Tính cả 6 tháng đầu năm, VRE ghi nhận 3,219 tỷ đồng doanh thu thuần (-14% svck) do doanh thu từ việc bán bất động sản giảm mạnh (từ 548 tỷ đồng còn 93 tỷ đồng). Lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm ghi nhận 1,150 tỷ đồng, xấp xỉ cùng kỳ năm ngoái.
Doanh thu cho thuê sẽ tăng mạnh hơn trong nửa cuối năm 22 khi bán lẻ tại Việt Nam trở lại bình thường và chuyển nhượng bất động sản thường được ghi nhận trong quý 4 mà Bảo dự kiến khoảng 753 tỷ đồng doanh thu trong năm 2022.
Doanh thu chuyển nhượng BĐS giảm 91% so với cùng kỳ, xuống 8 tỷ đồng do chỉ bàn giao 2 căn so với 16 căn vào quý 2/2021. Tuy nhiên, doanh số bán hàng quý 2/2022 ghi nhận kết quả tích cực với 218 căn tại 2 dự án mới, dẫn đến doanh thu chưa ghi nhận vào cuối quý 2/2022 tăng lên 2,900 tỷ đồng và sẽ thúc đẩy lợi nhuận của mảng này trong năm tới khi các shophouse được bàn giao cho người mua.
3. Triển vọng của doanh nghiệp
• Trong giai đoạn 2024-2026, công ty đặt mục tiêu tổng diện tích mặt sàn đạt khoảng 3~3,7 triệu m2, chủ yếu đến từ đóng góp của Vincom Mega Mall. Năm nay, tính trung bình, tỷ lệ lấp đầy các TTTM vẫn ổn định ở mức 82,5% vào II, dự kiến sẽ tăng lên 82,6% trong quý III và tiếp tục tăng lên mức 85,5% trong quý IV. Nhìn chung, ban lãnh đạo dự kiến tỷ lệ cho thuê trung bình là 84% cho cả năm 2022.
• Trong năm 2023, VRE dự kiến sẽ mở thêm 2 Vincom Mega Mall tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và tại Vinhomes Grand Park; ngoài ra cũng sẽ mở thêm Vincom Plaza tại một số địa phương như Hà Giang, Điện Biên Phủ, Quảng Trị …, nâng tổng diện tích lên gần 2 triệu m2. Mục tiêu đến năm 2026, VRE sẽ sở hữu tổng diện tích sàn lên đến khoảng 4.7 triệu m2, hơn gấp đôi so với diện tích hiện tại.
• Dự phóng lượng khách đến trung tâm thương mại sẽ tăng dần đạt trung bình 13 – 14 triệu lượt/tháng trong nửa cuối năm nay và có thể quay lại mức 16 triệu lượt/tháng (tương đương với mức trước dịch) trong năm 2023.
4. Tầm nhìn của VRE
Công ty kinh doanh, quản lý và vận hành mặt bằng bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam với quy mô, tốc độ phát triển, chất lượng dịch vụ đẳng cấp có mặt tại tất cả các tỉnh thành trên cả nước và khát vọng vươn tầm quốc tế.
5. Luận điểm đầu tư
VRE đang nắm giữ vị thế dẫn đầu về thị phần, quỹ đất, thương hiệu, cũng như khả năng kết nối với hệ sinh thái của Vingroup. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam còn nhiều triển vọng khi các yếu tố vĩ mô như thu nhập bình quân, tỷ lệ đô thị hóa, cơ cấu dân số … vẫn rất thuận lợi so với các nước trong khu vực.
6. RỦI RO
Tiến độ phát triển các dự án lớn của Vinhomes (HM: VHM) có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng trung tâm thương mại của VRE cùng với sự gián đoạn chuỗi cung ứng do chính sách không COVID của Trung Quốc có thể ảnh hưởng đến việc mở các cửa hàng mới của khách thuê. Ngoài ra, lo ngại về lạm phát có thể ảnh hưởng đến thói quen mua sắm hàng hóa không thiết yếu của người dân.
7. Định giá và Khuyến nghị
Định giá VRE
PP định giá P/E: nhân chỉ số P/E của VRE với chỉ số EPS kỳ vọng.
-
Chỉ số P/E trung bình: 32,8 ; EPS của VRE 2022 kỳ vọng là 992
-
Giá hợp lý của VRE: 32.537 VNĐ/cp
PP định giá P/B: so sánh chỉ số P/B của doanh nghiệp với chỉ số P/B trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành.
-
Chỉ số P/B trung bình: 2,86 ; BV của VRE hiện tại: 13.147
-
Giá hợp lý của VRE: 37.600 VNĐ/cp
| PP định giá | Kết quả | Tỉ trọng | Giá mục tiêu |
|---|---|---|---|
| P/E | 32.537 | 50% | 35.068 |
| P/B | 37.600 | 50% |
