VRE: Lãi tăng, nhưng câu chuyện đáng chú ý lại nằm ở… những trung tâm thương mại

Chứng khoán
#1

VRE đang có một điểm khá thú vị: lợi nhuận tăng nhưng câu chuyện đầu tư không chỉ nằm ở con số lợi nhuận.

Trong năm 2026, Vincom Retail đặt mục tiêu doanh thu 10.132 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 5.375 tỷ đồng, lần lượt tăng 16% và 15% nếu loại các khoản thu nhập bất thường của năm trước.

Điểm đáng chú ý là mảng cho thuê trung tâm thương mại vẫn đang là động lực chính.

Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện, trong khi hệ thống trung tâm thương mại mới đưa vào vận hành tiếp tục đóng góp thêm doanh thu. Điều này quan trọng vì đây là phần hoạt động mang tính ổn định và có thể lặp lại, thay vì phụ thuộc vào những khoản lợi nhuận một lần.

Nói đơn giản:

Mall có khách → tỷ lệ lấp đầy tăng → doanh thu cho thuê tăng → lợi nhuận cốt lõi cải thiện.

Đây mới là phần mình nghĩ nhà đầu tư nên theo dõi ở VRE.

Nhưng VRE cũng có một điểm cần lưu ý

Lợi nhuận năm 2025 của VRE được hưởng lợi khá lớn từ các khoản thu nhập bất thường, nên nếu nhìn đơn thuần vào tăng trưởng lợi nhuận thì có thể dễ đánh giá quá tích cực.

Một số CTCK cũng có chung quan điểm rằng lợi nhuận báo cáo năm 2026 có thể giảm so với nền cao của năm 2025, nhưng nếu chỉ xét hoạt động kinh doanh cốt lõi thì vẫn có khả năng tăng trưởng. Vietcap dự báo lợi nhuận cốt lõi năm 2026 tăng khoảng 8%.

Vậy định giá VRE đang được nhìn như thế nào?

Điểm thú vị là các bên đang có mức định giá khá khác nhau:

  • HSC: giá mục tiêu 40.600 đồng/cp
  • Vietcap: 34.200 đồng/cp.
  • VNDIRECT: khoảng 34.000 đồng/cp.
  • BSC: 40.100 đồng/cp, khuyến nghị Mua.

Như vậy, điểm chung không nằm ở việc ai đưa ra giá mục tiêu cao nhất, mà là các báo cáo đều đang nhìn vào khả năng tăng trưởng của mảng cho thuê bán lẻ và hiệu quả từ các trung tâm thương mại mới.

Còn với mình, VRE là câu chuyện cần theo dõi ở khả năng tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi, chứ không nên chỉ nhìn vào một năm lợi nhuận cao hay thấp.

Nếu tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện và hệ thống mới hoạt động hiệu quả, VRE sẽ có cơ sở để tăng trưởng bền vững hơn trong những năm tới.

Tham khảo định giá: HSC, Vietcap, VNDIRECT và BSC. Các mức giá mục tiêu trên được xây dựng tại những thời điểm và với giả định khác nhau, vì vậy không nên xem là mức giá chắc chắn của cổ phiếu.

Bài viết nhằm mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị mua/bán.

#2

Tức ói máu​:grimacing::cold_face::grimacing::cold_face::cold_face:

#3

Múc 26.6 cuối phiên lỗ luôn :cold_face::grimacing::grimacing::grimacing:tức ói máu

#4

Về 16?

#5

Tức ói máu :grimacing::cold_face::grimacing::cold_face::grimacing::cold_face::cold_face:

#6

Mẹ sư chúng mà y.tao bóp chết chúng mà y.:grimacing::cold_face::cold_face::cold_face::cold_face::grimacing::cold_face:

#7

Vincom Retail: Mảng cho thuê bán lẻ tiếp tục là trụ cột lợi nhuận, kết quả báo cáo năm 2026 giảm do hết yếu tố bất thường

Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE) được dự báo duy trì tăng trưởng ổn định ở mảng kinh doanh cốt lõi trong giai đoạn 2026-2028, dù lợi nhuận báo cáo trên sổ sách sẽ có sự phân hóa giữa hoạt động cho thuê bán lẻ và các khoản mục mang tính thời điểm.

Lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số cốt lõi năm 2026 được dự báo tăng 9% so với cùng kỳ, nhờ mảng cho thuê bán lẻ duy trì ổn định và thu nhập lãi tăng theo năm - hai cấu phần phản ánh đúng bản chất hoạt động kinh doanh chính. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số trên báo cáo tài chính năm 2026 lại giảm 13%, còn khoảng 5,6 nghìn tỷ đồng, do năm 2026 không còn khoản đóng góp từ một mảng hoạt động và khoản lợi nhuận thoái vốn đã ghi nhận trong năm 2025. Đây là điểm cần tách bạch: nền so sánh năm 2025 được nâng đỡ bởi yếu tố bất thường, khiến con số tuyệt đối năm 2026 giảm dù hoạt động cốt lõi vẫn tăng trưởng.

Xét trung hạn, tốc độ tăng trưởng kép doanh thu giai đoạn 2026-2030 được kỳ vọng đạt 19%, với mảng cho thuê bán lẻ đóng góp 66-93% doanh thu thuần tùy từng năm. Biên độ rộng này phản ánh tỷ trọng mảng bất động sản để bán sẽ tăng dần về sau, khi các dự án nhà ở và shophouse được ghi nhận doanh thu, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn thu cho thuê như hiện tại. Ở cấp độ lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng kép lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số giai đoạn này được kỳ vọng đạt 13%, cao hơn mức tăng trưởng kép 9% của thu nhập hoạt động ròng (NOI) mảng cho thuê - cho thấy phần đóng góp tăng thêm sẽ đến từ hoạt động bán bất động sản, bên cạnh nền tảng cho thuê vốn đã ổn định.

Đây là câu chuyện tăng trưởng có cơ sở nhưng chưa phải kết quả chắc chắn, bởi mức độ hiện thực hóa phụ thuộc vào tiến độ triển khai và mở bán các dự án. Nếu tiến độ này được duy trì như kỳ vọng, mảng bất động sản để bán sẽ bắt đầu đóng góp đáng kể vào lợi nhuận từ năm 2027, giúp tốc độ tăng trưởng lợi nhuận chung vượt lên trên tốc độ tăng trưởng riêng của mảng cho thuê.

Về rủi ro, ba yếu tố cần theo dõi gồm khả năng tăng trưởng lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ chậm hơn kỳ vọng, tiến độ mở bán các phần shophouse, và tiến độ triển khai các dự án theo hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với các đối tác liên quan diễn ra chậm hơn dự kiến. Do phần đóng góp lợi nhuận từ hoạt động bán bất động sản trong giai đoạn 2026-2030 gắn liền với tiến độ các dự án này, bất kỳ sự chậm trễ nào cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng lợi nhuận đã đề cập.

Nhìn chung, nền tảng cho thuê bán lẻ của Vincom Retail vẫn cho thấy sự ổn định và đáng tin cậy hơn so với các cấu phần lợi nhuận mang tính thời điểm. Câu chuyện đáng chú ý trong trung hạn nằm ở việc mảng bất động sản để bán bắt đầu đóng góp lợi nhuận từ năm 2027, còn tiến độ mở bán shophouse và các dự án hợp tác kinh doanh sẽ là chỉ báo quan trọng cần bám sát trong các quý tới.

Mọi trao đổi và tư vấn chuyên sâu hơn về cơ hội đầu tư đối với cổ phiếu VRE, quý nhà đầu tư có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio.

#8

Đánh đấm thế này tức ói máu​:grimacing::cold_face::grimacing::cold_face::cold_face::cold_face::grimacing::cold_face::grimacing::grimacing:

#9

VRE: Lợi nhuận 2026 có thể giảm, nhưng câu chuyện tăng trưởng đang đổi pha

Điểm đáng chú ý ở Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE) hiện nay không nằm ở việc lợi nhuận 2026 tăng hay giảm, mà ở chất lượng tăng trưởng phía sau con số đó. Hoạt động cho thuê trung tâm thương mại đang cải thiện khá rõ, trong khi mức giảm lợi nhuận cả năm chủ yếu chịu ảnh hưởng từ nền lợi nhuận bất thường cao của năm 2025. Quan trọng hơn, VRE đang chuẩn bị bước sang giai đoạn mở rộng quy mô tài sản và bổ sung nguồn thu lớn từ nhà phố thương mại.

Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu cho thuê của VRE đạt 4.476 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 3.215 tỷ đồng, tăng 33%. Động lực chính đến từ tỷ lệ lấp đầy cải thiện lên 88,6%, giá thuê tăng nhẹ và đóng góp của các trung tâm thương mại mới mở trong năm 2025. Đây là tín hiệu tích cực bởi hoạt động cho thuê vẫn là phần kinh doanh cốt lõi và có tính ổn định cao nhất của VRE.

Ước tính quý 3, doanh thu cho thuê có thể tiếp tục tăng khoảng 9% so với cùng kỳ, giúp lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 1.431 tỷ đồng, tăng nhẹ 4%. Tuy nhiên, nếu nhìn cả năm 2026, lợi nhuận lại có khả năng giảm khoảng 11%. Nguyên nhân quan trọng không phải hoạt động kinh doanh suy yếu mà do quý 4/2025 từng ghi nhận khoản lãi tài chính khoảng 1.891 tỷ đồng từ giao dịch Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, tạo ra mức nền rất cao và khó lặp lại.

Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào mức giảm lợi nhuận năm 2026, nhà đầu tư có thể bỏ qua sự cải thiện của phần kinh doanh cốt lõi.

Trong quý 4 và giai đoạn tiếp theo, động lực đáng chú ý nhất vẫn là mở rộng độ phủ. VRE hiện vận hành 90 trung tâm thương mại tại 31/34 tỉnh thành. Vincom Plaza Đan Phượng đã khai trương cuối tháng 8 với tỷ lệ lấp đầy 93%, trong khi khu phố thương mại J-Town tại Tuyên Quang dự kiến đi vào hoạt động trong quý 4. Xa hơn, doanh nghiệp hướng tới khoảng 110 dự án, tạo thêm dư địa tăng diện tích cho thuê và doanh thu định kỳ.

Một câu chuyện lớn hơn sẽ bắt đầu từ năm 2027. VRE đã mua khoảng 211.000 m² diện tích nhà phố thương mại tại Royal Island, Golden Avenue và Green Paradise, tương ứng khoảng 2.405 căn với tổng vốn đầu tư ước gần 18.300 tỷ đồng. Khi các dự án này bắt đầu được mở bán và bàn giao, cơ cấu doanh thu của VRE có thể thay đổi đáng kể, từ doanh nghiệp chủ yếu thu tiền thuê sang mô hình kết hợp giữa dòng tiền cho thuê ổn định và lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản.

Điểm cần thận trọng là một phần rất lớn vốn của VRE đang nằm ở các khoản đặt cọc dài hạn cho các dự án liên quan đến hệ sinh thái Vingroup. Cuối quý 2/2026, khoản này khoảng 25.400 tỷ đồng, tương đương hơn 40% tổng tài sản. Điều đó giúp VRE tiếp cận quỹ dự án lớn, nhưng đồng thời khiến hiệu quả sử dụng vốn và dòng tiền phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai của các dự án. Kế hoạch bán nhà phố thương mại cũng từng được lùi từ 2026 sang 2027, cho thấy tốc độ chuyển các khoản đầu tư này thành lợi nhuận vẫn cần được kiểm chứng.

Nhìn trong 1–2 quý tới, câu chuyện của VRE vẫn nên được đánh giá qua tốc độ tăng doanh thu cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và đóng góp của các trung tâm thương mại mới hơn là mức tăng trưởng lợi nhuận cả năm. Nếu hoạt động cốt lõi tiếp tục cải thiện và các khoản vốn lớn đang nằm tại các dự án bắt đầu được chuyển thành tài sản vận hành hoặc sản phẩm để bán, dư địa tăng trưởng của VRE sẽ rõ nét hơn đáng kể từ 2027.

Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của VRE có thể liên hệ qua thông tin trên trang tiểu sử.