VRE - tương lai tươi sáng sau khi tách khỏi hệ sinh thái Vingroup ?
1. Game thoái vốn 39.000 tỷ.
Hiện nay Vingroup đang nắm giữ 60% cổ phần tại VRE, trong đó Vingroup sở hữu trực tiếp 18.8% và sở hữu gián tiếp 41.5% thông qua CTCP Sado.
Ngày 18/03/2024, Vingroup chính thức công bố thông tin sẽ thoái vốn khỏi VRE. Bản chất của việc thoái vốn khỏi VRE đó là Vingroup sẽ bán đi công ty TNHH SDI (SDI là công ty sở hữu 99% cổ phần tại SADO và SADO lại sở hữu 41.5% cổ phần tại VRE. Ngoài ra, SDI còn có một phần lợi tích cổ đông tại 2 đại dự án tương lai của Vinhomes là Vũ Yên và Hạ Long Xanh). Tổng giá trị của thương vụ bán vốn này là 39.000 tỷ, trong đó 30.000 tỷ là số tiền mà đối tác trả cho giá trị 41.5% cổ phần của VRE, tương ứng với mức giá thoái vốn cổ phiếu VRE là 32.000 đồng, 9.000 tỷ còn lại là số tiền để mua lợi tích cổ đông tại dự án Vũ Yên và Hạ Long Xanh.
2. Sau thoái vốn cổ đông VRE liệu có được hưởng lợi?
Trong 2023, doanh thu và lợi nhuận của VRE ở mức cao nhất từ khi thành doanh nghiệp được thành lập.
Tuy rằng lợi nhuận ở mức cao nhất lịch sử, nhưng giá cổ phiếu vẫn đang giao dịch quanh vùng đáy, và thậm chí còn đang cách đỉnh 83%. Nguyên nhân của vấn đề này là vì lợi nhuận hằng năm của VRE đều ở một mức rất cao, nhưng doanh nghiệp lại không trả 1 đồng cổ tức nào cho cổ đông, điều này tạo ra nghi ngờ về vấn đề luân chuyển dòng tiền từ VRE sang các công ty khác trong tập đoàn Vingroup, từ đó làm giảm độ hấp dẫn của giá cổ phiếu VRE.
Từ thời điểm Vinfast khánh thành nhà máy sản xuất ô tô thì xu hướng của giá cổ phiếu VRE là đi xuống. Hằng năm Vinfast vẫn ghi nhận các khoản thua lỗ rất lớn, và việc phải gồng gánh cho Vinfast đã làm giá cổ phiếu của họ nhà Vingroup trong vài năm trở lại đây kém hấp dẫn trong mắt NĐT. Kỳ vọng rằng, khi Vingroup thoái vốn và không còn nắm quyền kiểm soát VRE thì doanh nghiệp này sẽ trả cổ tức trở lại, từ đó đảm bảo hài hòa lợi ích của tất cả các cổ đông. Khi doanh nghiệp minh bạch hơn và không còn sự xung đột lợi ích với các cổ đông thiểu số thì giá cổ phiếu sẽ dần dần tăng lên các vùng định giá hợp lý.
3. Tiếp tục mở rộng quy mô trong 2024 và trong tương lai.
Trong năm 2024, VRE dự kiến sẽ mở thêm 2 Vincom Mage Mall và 4 Vincom Plaza.
Với việc liên tục mở rộng đầu tư thêm các trung tâm thương mại mới thì diện tích mặt sàn của VRE trong năm 2024 sẽ tăng thêm khoảng 171.309 m2, từ đó nâng tổng diện tích mặt sản từ 1.75 triệu m2 lên thành 1.92 m2.
Mặc dù VIC đang trong quá trình thoái vốn khỏi VRE, nhưng sau khi thoái vốn thì VIC vẫn nắm trực tiếp khoảng 18.8% cổ phần tại VRE, và VRE vẫn là đối tác rất quan trọng để VIC hoàn thiện hệ sinh thái khu đô thị, cho nên dù không còn nắm quyền kểm soát nữa thì VRE vẫn có lợi thế gần như tuyệt đối tại các khu đô thị của VHM/VIC.
Trong tương lai thì VIC/VHM vẫn đang tiếp tục triển khai thêm các đại dự án BĐS, tại mỗi dự án thì đều có sự suất hiện các trung tâm thương mại của VRE, điều này sẽ tạo ra dư địa tăng trưởng trưởng lớn cho doanh nghiệp.
4. Định giá cổ phiếu.
Mặc dù lợi nhuận đã vượt định lịch sử, nhưng định giá của VRE ở mức thấp hơn so với trung trung trong quá khứ của doanh nghiệp. Hiện nay, P/E của VRE đang thấp hơn 40% so với mức trung bình trong quá khứ, P/B thì thấp hơn khoảng 25%.
TQC invest định giá mức hợp lý của cổ phiếu VRE sẽ rơi vào khoảng 36.000 - 44.000 (VNĐ), tương ứng với đó tiềm năng tăng giá khoảng 37 - 67%.
5. Khuyến nghị.
Mức giá thoái vốn của Vingroup đối với cổ phiếu VRE là 32, mức giá này cao hơn giá hiện tại của cổ phiếu VRE khoảng 20%. NĐT có thể mua gom cổ phiếu VRE tại vùng từ 26 - 28. Target ngắn hạn khoảng 32, trung hạn là 37.
