1) Quy mô & vị thế
- 88 TTTM tại 48/63 tỉnh thành; Retail GFA ~1,84 triệu m² sau khi mở thêm 5 TTTM trong 2024 (VMM Grand Park; VCP Hà Giang, Điện Biên Phủ, Bắc Giang, Đông Hà). Doanh nghiệp giữ vị trí số 1 về độ phủ TTTM tại Việt Nam.
- Kế hoạch 2025: mở VMM Ocean City (Hưng Yên), VMM Royal Island (Hải Phòng) và VCP Vinh, bổ sung ~~120.000 m² GFA. Hai đại trung tâm dự kiến khai trương trong Q3/2025 (Ocean City & Royal Island).
2) KQKD 2022–2024 (đã kiểm toán)
- 2022: Doanh thu 7.361 tỷ, LNST 2.777 tỷ.
- 2023: Doanh thu 9.791 tỷ, LNST 4.409 tỷ (kỷ lục).
- 2024: Doanh thu 8.939 tỷ, LNST 4.096 tỷ (mảng bán shophouse giảm, cho thuê vẫn tăng).
3) 1H/2025: Doanh thu giảm vì ít bàn giao, lợi nhuận tăng nhờ cho thuê
- Q1/2025: DT 2.131 tỷ (−5.5% YoY), LNST 1.177 tỷ (+8.8% YoY). Doanh thu cho thuê 2.026 tỷ (+5.1% YoY), bàn giao shophouse chỉ 48 tỷ (vs 277 tỷ cùng kỳ).
- Q2/2025: DT 2.143 tỷ, LNST 1.233 tỷ (+20.7% YoY). Động lực: lấp đầy phục hồi, đóng góp từ TTTM mới mở nửa cuối 2024.
4) Cơ cấu doanh thu: dịch chuyển “thuần cho thuê”
- Cho thuê & dịch vụ liên quan: 7.878 tỷ (2024) vs 7.796 tỷ (2023) → tăng dù thị trường thận trọng.
- Bán BĐS (shophouse): 839 tỷ (2024) vs 1.772 tỷ (2023) → giảm mạnh do hoàn tất phần lớn bàn giao 2023 (Royal Park, Quảng Trị).
5) Luận điểm đầu tư chính
- Cốt lõi khỏe – biên LN cao: Doanh thu cho thuê tăng đều, hưởng lợi từ lấp đầy phục hồi và mặt bằng mới mở/renovation; biên LNST/DT 2024 ~45.8%.
- Chu kỳ mở rộng 2025–2026: 3 TTTM mới (Ocean City, Royal Island, Vinh) + GFA tăng ~120k m² → dư địa tăng trưởng doanh thu cho thuê 2025–2026.
- Chất lượng lợi nhuận “sạch” hơn: tỷ trọng bán BĐS giảm, dòng thu thuê ổn định hơn theo chu kỳ tiêu dùng & lạm phát.
- Tài chính lành mạnh: Đòn bẩy & thanh khoản ở mức an toàn; Owners’ equity ~41.9 nghìn tỷ (2024), tổng vay ~4.5 nghìn tỷ.
6) Rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi
- Tiến độ khai trương TTTM 2025;
- Tốc độ hồi phục tiêu dùng bán lẻ;
- Chi phí năng lượng/điện ảnh hưởng NOI;
- Lãi suất & biến động chi phí tài chính.
7) Kịch bản 12–24 tháng (tham khảo)
- Cơ sở: Lấp đầy tiếp tục tăng, 3 TTTM 2025 đi vào hoạt động → doanh thu cho thuê tăng, LNST đi ngang/tăng nhẹ do nền cao.
- Tích cực: Tiêu dùng phục hồi nhanh + giá thuê cải thiện tại vị trí đắc địa → LNST tăng 2 chữ số.
- Thận trọng: Chậm mở mới/hạ tầng, tiêu dùng yếu → LNST tăng chậm, thị trường chờ 2026 (pipeline bàn giao BĐS).
Quan điểm cá nhân: VRE đang tái cân bằng sang thuần cho thuê, chất lượng lợi nhuận “sạch” hơn. Với chu kỳ mở rộng TTTM 2025–2026 và nhu cầu bán lẻ trải nghiệm tăng, mình thì nghiêng về kịch bản tăng trưởng ổn định. Vùng giá/định giá cụ thể tùy khẩu vị rủi ro mỗi người—nhưng đây là mã phù hợp cho ai là nhà đầu tư trung hạn 12–24 tháng muốn nắm một “core holding” ngành bán lẻ TTTM.
