1. Quy mô & cung – cầu thị trường
- Đến Quý I/2025, Việt Nam có khoảng 420 KCN quy hoạch, trong đó gần 300 KCN đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt ~80–89% (Bắc 80%, Nam 89%).
- Tổng diện tích đất công nghiệp hiện khoảng 180.000 ha, thu hút hơn 65% tổng FDI xuyên suốt cả nước.
2. Giá thuê đất & nhà xưởng tăng đều
- Giá thuê đất công nghiệp miền Bắc: trung bình 137–145 USD/m², tăng 4–5%/năm; miền Nam: khoảng 175–200 USD/m², tăng ~1–2% [Vietnam Briefing+2ktgindustrial.com+2].
- Thị trường kho xưởng xây sẵn (RBF/RBW) có tỷ lệ lấp đầy cao: miền Bắc ~88%, miền Nam ~89%; giá thuê trung bình 4,7–5,0 USD/m²/tháng.
3. Dòng vốn FDI & hạ tầng thúc đẩy tăng trưởng
- Năm 2025, FDI vẫn là động lực chính: nhiều tập đoàn công nghệ (điện tử, AI, R&D…) tiếp tục đa dạng chuỗi sản xuất tại Việt Nam.
- Các địa phương trọng điểm như Đồng Nai thu hút hơn 1,4 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm nhờ mở rộng KCN và cải cách thủ tục hành chính; dự án cao tốc Bắc–Nam, sân bay Long Thành hoàn thành tạo kết nối mạnh
4. Cơ hội đầu tư nổi bật
- Rất nhiều KCN lớn đang mở rộng hoặc quy hoạch mới: như Hắc Dịch (450 ha), Phước Bình 2 (287 ha), Nam Tân Uyên (345 ha), Bình Giang (245 ha)… tạo nguồn cung mới cao cấp.
- Các tỉnh “vàng” gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh – hiện dẫn đầu cả về diện tích và suất đầu tư (ước hơn 21 tỷ USD giai đoạn 2025–2030 tại TP.HCM và vùng lân cận).
Tổng kết & kiến nghị đầu tư
- Nhu cầu thuê đất thuê nhà xưởng vẫn mạnh, tỷ lệ lấp đầy cao, giá cả đang tăng đều → thị trường đang trong giai đoạn “khan hiếm có kiểm soát”.
- Hạ tầng và chính sách thu hút dòng vốn công nghệ cao đang được đẩy mạnh, mở ra triển vọng dài hạn cho các KCN hiện đại.
-
Đây là thời điểm phù hợp để đầu tư vào:
- Cổ phiếu BĐS khu công nghiệp có quỹ đất lớn, hợp đồng thuê dài hạn, dòng tiền ổn định.
- Quỹ đất công nghiệp (REITs) hoặc các cổ phiếu logistics, dịch vụ kho xưởng.
- Các địa phương chủ lực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… có tốc độ hút vốn nhanh.
Khu công nghiệp là tâm điểm đầu tư hạ tầng – sản xuất – logistics trong năm 2025 — cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư hiểu về địa chính, FDI và chuỗi cung ứng.