Mặt bằng lãi suất năm 2026 đang neo ở vùng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Dù tín dụng không bị “đóng cửa”, nhưng chi phí vốn tăng mạnh đang tạo áp lực tài chính cực lớn lên cả doanh nghiệp địa ốc lẫn người mua nhà.
Nhìn lại những con số thực tế:
- Người mua nhà: Từ mức ưu đãi 6 - 8%/năm (giai đoạn 2024 - đầu 2025), hiện tại lãi suất vay mua nhà tại nhóm ngân hàng lớn đã chạm mức 9,6 - 10%/năm (hết ưu đãi sẽ thả nổi). Tại các NHTM cổ phần, con số này phổ biến từ 11,5 - 14%/năm.
- Doanh nghiệp BĐS: Chi phí vốn vay dự án có thể lên tới 14 - 16%/năm tùy mức độ rủi ro.
Cuộc “thanh lọc” tự nhiên của thị trường: PGS,TS. Nguyễn Văn Phương (Đại học Kinh tế - ĐHQGHN) nhận định: Lãi suất tăng phản ánh áp lực thanh khoản và kiểm soát rủi ro của hệ thống tài chính. Đây là đòn bẩy thanh lọc tự nhiên. Những dự án “bán lúa non”, thiếu hiệu quả, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc chỉ dựa trên kỳ vọng đầu cơ sẽ gặp khó khăn lớn. Ngược lại, dự án có nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và dòng tiền khỏe sẽ có cơ hội bứt phá.
Giải pháp nào cho giai đoạn này? Tái cấu trúc cấu trúc dòng vốn! Theo TS. Nguyễn Văn Lộc (Đại học Phenikaa), bài toán hiện tại không phải là tìm cách đưa lãi suất về mức thấp như trước, mà là thiết kế lại dòng vốn hợp lý:
Phân loại rõ nhóm tín dụng: Không áp dụng đồng loạt. Cần ưu tiên các chương trình hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian vay/ân hạn nợ cho phân khúc Nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp. 
Quản lý rủi ro đầu cơ: Thắt chặt điều kiện tín dụng và áp dụng lãi suất cao đối với các khoản vay mang tính đầu cơ, rủi ro cao. 
Đồng bộ hóa chính sách: Kiểm soát dòng vốn phải đi đôi với việc tháo gỡ nút thắt pháp lý, quy hoạch. Nếu không, thị trường sẽ “kẹt cứng” – dự án mới không thể chạy mà giá nhà vẫn neo cao vì chi phí đầu vào quá lớn.
Góc thảo luận: Giữa bối cảnh chi phí vốn đắt đỏ như hiện nay, theo anh/chị đâu là phân khúc an toàn và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư dài hạn?