A. CƠ HỘI ĐẦU TƯ ĐẾN TỪ BĐS TỈNH LẺ
I. Cơ hội đầu tư
Khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu AGG, với giá mục tiêu ngắn hạn tháng là
56.1 đồng/CP trên cơ sở AGG sẽ bàn giao 4 dự án tại TP. Hồ Chí Minh trong
năm 2021-2022. AGG cũng là DN sở hữu quỹ đất lớn tại các tỉnh như Bình Dương, Long An… giúp
duy trì được tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trung bình của DN này lên đến 30%/năm.
AGG hiện tập trung vào phân khúc bất động sản tầm trung. Nhờ các tiện ích gia tăng, thiết
kế đẹp, bàn giao nhà và sổ đỏ đúng hẹn, AGG có được giá bán tốt hơn 15% - 20% so
với đối thủ cùng phân khúc. Qua đó duy trì được biên lợi nhuận ở mức hơn 15-20%/năm.
II. Điểm nhấn đầu tư
Kết quả mở bán thuận lợi các dự án tại TP. Hồ Chí Minh đảm bảo tốc độ tăng
trưởng doanh thu và lợi nhuận cho AGG duy trì trên 30% trong 2 năm tới, bao
gồm Paranoma 1&2, Sky89, và Signial Phase 1 với hơn 90% số căn hộ được mở bán
thành công. AGG trong quá khứ đã thành công với các dự án chung cư Lacasa tại quận
7, thành phố Hồ Chí Minh.
Triển khai các dự án tại thị trường tỉnh đem lại triển vọng tăng trưởng hấp
dẫn. Dự án The Sóng tại Vũng Tàu là dự án kinh doanh bất động sản tại tỉnh đầu tiên
của AGG và đã mở bán thành công. Chỉ trong vòng 1 tháng kể từ khi mở bán, số sản
phẩm tiêu thụ đã đạt 90%, cho thấy tiềm năng hấp thụ bất động sản tại thị trường tỉnh
và khả năng thành công của thương hiệu AGG tại đây. Trong tương lai, AGG sẽ tiếp tục
triển khai các dự án mới ở Long An, Phan Thiết, Bình Dương với tổng doanh thu dự
kiến hơn 14.000 tỷ, đem lại triển vọng tăng trưởng hấp dẫn cho doanh nghiệp trong
vòng 3 năm sau khi ghi nhận hết doanh thu và lợi nhuận các dự án tại quận 7.
Công ty luôn có các đối tác nước ngoài đồng hành cùng phát triển các dự án,
giúp thủ tục pháp lý, tiến độ thi công và bàn giao nhà được đảm bảo. Tập trung vào
phân khúc trung cấp nhưng chất lượng cao cấp giúp AGG luôn có giá bán tốt hơn so
với các dự án cùng vị trí và cùng phân khúc khoảng 15 – 20%. Biên LN gộp của DN sẽ
duy trì trung bình 18%/năm trong tương lai.
III. Định giá
Mục tiêu của cổ phiếu AGG trong ngăn hạn là 56.1 đồng/cp dựa trên phương pháp RNAV tính giá trị của từng dự án bất động sản. Mức giá mục tiêu tương ứng P/E forward 5,52 lần (theo EPS 2020F khoảng 4.523 đồng). Định giá này sẽ chính xác với giả định về các dự án bất động sản triển khai về tỉnh của An Gia trong 5 năm tiếp theo đều hoàn thiện được thủ tục, mở bán thành công hơn 90% và bàn giao nhà đúng tiến độ cho khách hàng.
B.TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP
Là DN phát triển BĐS phân khúc tầm trung. Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển
Bất động sản An Gia được thành lập năm 2008, là doanh nghiệp phát triển phân khúc bất động sản vừa túi tiền và trung cấp tại TP.HCM. Các dự án công ty phát triển chủ yếu nằm ở các quận vùng ven của TP.HCM, đang được hưởng lợi từ xu hướng mở rộng đô thị của thành phố này và tầng lớp trung lưu đang bùng nổ với nhu cầu mua bất động sản trung cấp ngày càng lớn.
Cơ cấu vốn chủ sở hữu đa dạng với nhà đầu tư nước ngoài chiếm 28%. Cổ đông
lớn nhất là CTCP Quản lý và Đầu tư Trường Giang – công ty thuộc sở hữu của chủ tịch
HĐQT An Gia ông Nguyễn Bá Sáng – chiếm 36% cổ phần.
Năm 2015, An Gia hợp tác với tập đoàn Creed Group – tập đoàn bất động sản của Nhật
Bản với danh mục đầu tư trên 5 tỷ USD – để tận dụng nguồn lực từ tập đoàn này nhằm
phát triển các dự án trong tương lai. Tính đến thời điểm hiện tại, Creed Group chiếm tới
12% VCSH của AGG.
Mô hình hoạt động của An Gia chủ yếu là đầu tư dự án thông qua công ty con và công
ty liên doanh liên kết hợp tác với các đối tác bên ngoài để cùng phát triển dự án. Mô hình
này cho phép công ty tận dụng nguồn vốn của các đối tác bên ngoài để thúc đẩy nhiều
dự án trong cùng một thời điểm.
Cấu trúc đầu tư của Công ty:
Do những quy định của lĩnh vực phát triển bất động sản và pháp lý đất đai, An Gia duy trì
mô hình cấu trúc đầu tư đặc thù thông qua hệ thống các công ty mẹ (Holding Company)
và công ty dự án (Project Company). Hệ thống này sẽ là những đơn vị đứng tên để nhận
chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng phần vốn góp (của công ty sở hữu dự án).
An Gia và các nhà đầu tư tài chính (Co-developer) tài trợ cho các Công ty mẹ và Công ty
dự án thông qua việc góp vốn hoặc cung cấp khoản vay.
Với cấu trúc nêu trên, tại Công ty mẹ hiện có 2 dạng cổ phần: cổ phần phổ thông và cổ
phần ưu đãi hoàn lại. Cụ thể là: tùy theo cấu trúc đầu tư của mỗi dự án mà An Gia nắm
giữ từ 30% đến 51% số lượng cổ phần phổ thông và khoảng 20% cổ phần ưu đãi hoàn
lại, các Nhà đầu tư tài chính nắm giữ từ 49% đến 70% số lượng cổ phần phổ thông và 80% cổ phần ưu đãi hoàn lại (hoặc khoản vay chuyển đổi).
Khi Công ty dự án có dòng tiền dương (thông thường sau 02 đến 03 năm kể từ khi phát
triển dự án), Công ty dự án sẽ chia trả cổ tức cho Công ty mẹ. Lúc này Công ty mẹ sẽ
mua lại số lượng cổ phần ưu đãi (hoặc hoàn trả khoản vay chuyển đổi) của cổ đông và
giảm vốn điều lệ. Như vậy, tại thời điểm này tỷ lệ vốn góp và phân chia lợi nhuận của các bên là: An Gia (khoảng 50,1%) – Nhà đầu tư tài chính (khoảng 49,9%). Đồng thời, Công ty mẹ sẽ trở thành công ty của An Gia. Ví dụ như sau:
Cấu trúc đầu tư của An Gia có những ưu điểm nổi trội như sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư tài chính nước ngoài đồng đầu tư và
phát triển dự án, thoái vốn nhanh sau khi hoàn tất dự án. - Các nhà đầu tư tài chính cùng với An Gia (Creed, Hoosiers, Ricons, Riland …) có
thể đồng giám sát công tác thực hiện, triển khai thông qua công ty mẹ; đảm bảo
minh bạch tài chính, tách bạch dòng tiền của từng dự án với nhau và với chính
An Gia. - Các rủi ro về tài chính, rủi ro về pháp lý, hệ thống… của từng dự án được tách
biệt với An Gia. - Hiệu quả đầu tư (IRR) của An Gia tại các dự án đạt mức cao. Do An Gia góp vốn
thực tế khoảng 20% (capital contribution) nhưng hưởng tỷ lệ phân chia lợi
nhuận khoảng 50,1%.
Theo cấu trúc nêu trên, An Gia lập các pháp nhân để nhận chuyển nhượng cổ phần/phần
vốn góp (của công ty sở hữu dự án) hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc
thanh toán cho các Bên Ban được An Gia tài trợ trước cho Công ty mẹ/Công ty dự án
thông qua các khoản vay có lãi suất. Song song với đó, An Gia sẽ làm việc với các nhà
đầu tư tài chính để thống nhất chi tiết cấu trúc đầu tư, điều khoản hợp đồng cụ thể …
Sauk hi hoàn tất các thủ tục phê duyệt nội bộ, các Nhà đầu tư tài chính sẽ thực hiện góp
vốn và hoàn trả các khoản vay An Gia đã ứng trước nói trên. Cụ thể như: - Dự án VT88 (The Sóng): An Gia – Newtecons – Creed. 100% các khoản vay đã
được hoàn trả. - Dự án BC 3.1 (Dự án West Gate): An Gia – Riland – Creed. 100% các khoản vay
đã được hoàn trả ( ngày 01/10/2019). - Dự án New Tech: đã nộp hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ
đầu tư cho Sở xây dựng TPHCM và Sở đang tiến hành thẩm định hồ sơ theo quy
trình. - Dự án D7: An Gia – ACTIS – Covestcon. Đang hoàn thiện pháp lý dự án để
Thịnh Phát nhận chuyển nhượng dự án này từ Đông Á Land. - Dự án BC27: An Gia – Creed. Đang hoàn thiện pháp lý dự án, nhóm các công ty
mẹ và công ty dự án đã hoàn trả hơn 80% các khoản vay hiện số dư tiền vay
còn khoảng 53 tỷ.
https://youtu.be/1A4YHisejos
C. ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ
I. Sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu
Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua thời kỳ tăng trưởng tốt nhất từ trước cho tới nay với
một vài số liệu thống kê tổng quát như sau:
- Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2019 đạt 7,02%, với sự tăng trưởng chủ yếu tới từ
khối công nghiệp và dịch vụ. - Kim ngạch xuất khẩu đạt 263 tỷ USD, tăng 8,1% so với năm 2018, xuất siêu đạt kỷ
lục với 9,9 tỷ USD. - Dự trữ ngoại hối đạt mức 79 tỷ USD, lạm phát duy trì dưới 4%.
Việt nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh
nhất thế giới. Dự kiến tới năm 2021 có đến hơn 35 triệu dân gia nhập tầng lớp trung lưu. Tầng
lớp này với các nhu cầu mới bao gồm mua nhà, ô tô, sử dụng dịch vụ hiện đại, ứng dụng
công nghệ… sẽ là trụ cột tăng trưởng kinh tế chính của Việt Nam trong dài hạn
II. Tạo tiền đề duy trì tăng trưởng ngành bất động sản Việt Nam và xu hướng “bất
động sản vùng ven lấn lướt Sài Gòn”…
Ngành bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng đã chứng kiến một
chu kỳ tăng trưởng mới kể từ năm 2012. Nguyên nhân nằm ở sự bùng nổ của tầng lớp
trung lưu tại Việt Nam trong thời gian qua với thu nhập bình quân ngày càng được cải
thiện. Cùng lúc đó giá nhà bình quân tăng chậm hơn so với tốc độ tăng thu nhập, khiến
cho người dân có cơ sở tài chính ngày càng tốt hơn để mua nhà. Trên thực tế, có khoảng
trên 80% số căn hộ cung ứng ra thị trường là các căn hộ phân khúc từ nhà giá rẻ tới nhà
ở cấp trung, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang lên tại TP.HCM.
Trong năm 2019, không khó để nhận ra rằng thị trường bất động sản Sài Gòn chứng kiến
sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 do quá trình phê duyệt dự án và tín dụng tăng
trưởng chậm lại. Trong khi đó, nhờ sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng (các tuyến
metro) và tốc độ đô thị hóa, các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An
hay Bình Phước đang trở thành những thị trường quyết định nguồn cung lớn năm 2019-2020
cho vùng TP HCM nhờ có quỹ đất rộng và giá cả thấp. Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn
trong những năm tiếp theo.
III. Định hướng đẩy mạnh đầu tư BĐS ra các tỉnh vùng ven của AGG phù hợp với
xu hướng “bất động sản vùng ven”
Tuy là một công ty còn non trẻ so với các doanh nghiệp bất động sản khác nhưng An Gia đang thể hiện là một chủ đầu tư năng động và phát triển nhanh. Kể từ khi thành lập, công ty đã và đang phát triển khoảng 11 dự án, hơn 13.000 căn hộ được chào bán với tỷ lệ hấp thụ bình quân 80% sau 3 tháng mở bán. An Gia vốn có thế mạnh phát triển các dự án tại TP.HCM. Các dự án tại TP. Hồ Chí Minh gần đây như Paranoma 1&2, Sky89, Signial Phase 1 đều có kết quả mở bán
thuận lợi, với hơn 90% số căn hộ được mở bán thành công, qua đó đảm bảo tốc độ tăng
trưởng doanh thu và lợi nhuận duy trì trên 30% trong vòng 2 năm tới.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang mở rộng lĩnh vực phát triển bất động sản ra các tỉnh
vùng ven như Vũng Tàu, Phan Thiết, Long An,… với dự án BĐS tỉnh đầu tiên là The Sóng
– Vũng Tàu. Dự án đã bán hết 90% sản lượng chỉ trong vòng 30 ngày kể từ khi mở bán,
trở thành nguồn doanh thu trọng yếu trong 2 năm 2021 và 2022, bước đầu cho thấy tiềm
năng hấp thụ bất động sản tại thị trường tỉnh và khả năng thành công của thương hiệu
AGG ở thị trường bất động sản vùng tỉnh. Trong tương lai, AGG sẽ tiếp tục triển khai các
dự án mới ở Long An, Phan Thiết, Bình Dương, nhằm đa dạng hóa danh mục dự án của
mình cũng như tránh khỏi dư địa ngày càng nhỏ tại TP.HCM, đem lại triển vọng tăng
trưởng hấp dẫn cho doanh nghiệp trong vòng 5 năm tới.
Chúng tôi cho rằng năm 2021 sẽ là năm chuyển mình của AGG khi tỷ trọng ghi nhận
doanh thu từ dự án bất động sản tỉnh chiếm hơn 60% và duy trì tỉ trọng đáng kể trong
những năm tiếp theo.
Ngoài ra Công ty còn quỹ đất lên đến 13.000 tỷ doanh thu cho các dự án tại tỉnh Long An, Bình
Dương, Đồng Nai… và 2 dự án có tổng quy mô 10.000 tỷ doanh thu tại Bình Chánh – TP.
Hồ Chí Minh.
D. MÔ HÌNH DỰ PHÓNG VÀ ĐỊNH GIÁ
I. Dự phóng kết quả kinh doanh
Năm 2020 và 2021 doanh thu và lợi nhuận của An Gia sẽ đến từ bàn giao các dự án
tại quận 7, TP Hồ Chí Minh. Từ 2022 trở đi do việc cấp phép xây dựng chung cư mới
tại nội thành TP. Hồ Chí Minh không được thuận lợi nên doanh nghiệp sẽ tập trung
kinh doanh bất động sản tại các tỉnh có tiềm năng thị trường lớn như Bình Dương,
Phan Thiết, Long An …
Khuyến nghị MUA
Giá hiện tại 47.4 (ngày 13.12.2021)
Mục tiêu ngắn hạn 56.1, trung hạn 65
Vốn hóa thị trường 3.922 tỷ VND
P/E 8.81
EPS 5,031
P/B 1.49
Beta 0.62
Phạm SSI: 0362 762 967
