NHNN từng nói khi VIN đăng kí “cống hiến” làm ĐSCT: ko đủ tiêu chuẩn vì tăng trưởng dựa trên nợ vay
Tại thời điểm này thì có 3 cái dấu vàng năm 28-29-30
Nhưng rồi theo thời gian thì lại chuyển thành dấu đỏ chót nhé
Lãi suất cao + dư nợ vay cộng dồn + hàng ko bán được cho người sử dụng cuối cùng => gay go to
Thì đảo nợ, tái cấp vốn đẩy thời hạn phải trả ra sau thôi 
2 Likes
bài viết của bác có đủ câu trả lời rồi mà, có cả 2 đó, nhưng vấn đề giảm ở đâu giảm như thế nào và tái cấu trúc để mở ra chu kỳ mới giá thế nào kiến tạo thế nào thì ai biết? mà đã không biết thì hành động thế nào cho đúng?
2 Likes
Thật ra tôi nghĩ chu kỳ mới sẽ ko còn rực rỡ như 20 năm vừa rồi, bds ko thiếu chỉ là người ta cố tình tạo khan hiếm => đẩy giá thôi 
Sau 1-3 năm tới sẽ có giảm giá thì một lớp người với tư duy của chu kỳ cũ sẽ quay lại mua nhưng sẽ mắc kẹt với nó luôn, con số tín dụng hiện tại đủ nút hết thặng dư của đám đông trong 5 năm tới => bds chỉ là kênh đâu tư ko đòi hỏi tri thức => nên đòi hỏi lợi nhuận cao là ko thỏa đáng => chu kỳ vừa rồi nó chỉ nương theo chính sách muốn thu ngân sách từ bds để thay đổi hạ tầng 
làm lợi nhuận tăng nhanh quá nhanh, riêng thị trường Đà Nẵng tôi thấy 8 năm tăng từ 8-10 lần => ko một năng suất lao động xh nào chịu nhiệt đc => chỉ có vay nợ mới đối ứng kịp mức tăng đó. Tôi nghĩ nó giảm 30-50% vẫn bình thường, bds tỉnh lẻ có khi giảm 70%, ko cản đc xu hướng thời đại đâu.
2 Likes
Đã có những dấu hiệu phá cách trong lối sống của genZ rồi cụ Trùm
Lứa đầu của genZ giờ cũng đã chạm “tam thập nhi lập” rồi
Tôi nghĩ những quan điểm truyền thống về nhà cửa đất cát sẽ thay đổi rất nhanh
Câu chìa khoá là “ko ai chịu đổi 30 năm lao động cật lực để đổi lấy 1 chỗ ở” nhé
1 Likes
Xu hướng thời đại là gì?
- Dịch chuyển dân cư từ vùng quê ra đô thị => sẽ có những vùng quê ko còn dân cư
- Bds sẽ ngày càng nhiều nhưng người trẻ ngày càng ít do già hóa dân số => mức chi tiêu xã hội sẽ suy giảm
- Cực tăng trưởng bds đã hết dư địa khi nhìn sâu vào cấu trúc vốn => tất cả các bên đều bắt đầu chơi đòn bẫy, tiền thịt đã hết => tới giai đoạn đếm lời lỗ trên giấy => gây mất an toàn hệ thống
- Hơn 30 năm lao động ko ăn tiêu mới sở hữu bds ko phải là con số hợp lý khi cả đời người cũng chỉ lao động ngang mức 30-35 năm , làm cho ý nghĩa cuộc sống mất hoàn toàn.
- Lợi nhuận từ cho thuê bds quá thấp nhiều khi vô lý đến mức ngạc nhiên , bds 10 tỷ cho thuê 10-15 tr
- Và nếu để ở thì bỏ số tiền 3 -8 tỷ chỉ mua cái chung cư bé bé 50 năm (ko khác gi tra tiền thue 1 lần ) thì tôi thấy ko xứng đáng những công sức lao động mình bỏ ra. Và cơ bản vì sao đoạn vừa rồi vẫn có người mua những bds ngáo giá => đơn giản vì những người này là những nhà đầu tư kiếm đc rất nhiều tiền và trong cơn say máu. Giờ giật mình thì tỉnh mộng thôi
họ chính là những thành phận tạo ra cơn sốt đất => đến lúc trả lại thôi, vay mượn thì giờ phải có người trả giá => xã hội từ chối trả giá thì chính những người đó phải tự trả lại thôi 
3 Likes
Hqc đến lúc nhà ở xh vừa túi tiền
Đừng để đám đông thúc đẩy sự fomo, lợi thế lần đầu tiên tôi thấy nằm ở bên mua, hãy trả giá đúng cho công năng sử dụng, bởi vì nó sẽ khó tăng giá nên ko cần phải trả giá cho chi phí cơ hội.
Tôi có bds những tôi vẫn nghĩ nên giảm để nền kinh tế đi vào thực chất hơn => tạo công ăn việc làm => tạo ra thặng dư thật đó mới là 1 xã hội thịnh vượng thật sự => ko phải đi vay nợ tương lai để ăn rồi bắt thế hệ trẻ trả chi phí genz ko chịu đâu, là tôi, tôi cũng ko chịu , ai nợ người đó trả 
1 Likes
Nhưng người kẹt trong thị trường bds thì cũng chính là những người kiếm đc khá trong nhưng năm vừa qua, nên để người ta trả lại sự phồn vinh giả tạo bớt đi, hóa đơn giờ mới đc ship tới. Ko giảm 50% quyết ko thay đổi nhận định
1 Likes
Nhật Bản, TQ và gần nhất là Thái Lan (2026) đang nằm trong vòng xoáy bds giảm giá đều là những nc có tích lũy tư bản thâm sâu mà người ta còn ko cứu nổi thị trường , VN ko có đường thoát. Một nền kinh tế trống rỗng chỉ dựa vào chơi với tiền để làm giàu thì ko thể giải đc bài toán khối nợ bds hiện nay, còn số tín dụng bds chỉ chiếm 1/4 thật sự ko chính xác, tôi nghĩ phải đến hơn 50% trong 20tr tỷ đó đang nằm ở lĩnh vực bds giờ lấy hết tiền gửi dân cư 11tr tỷ lấp vào đông nợ đó thì coi như tiền biến mất, xã hội này ko giàu như ta tưởng, quá nhiều người đang nợ, có 10 tỷ vay mua cái nhà tới 56 tỷ thật sự đòn bẫy nặng nhưng lại bỏ vao thị trường thanh khoản thấp thì chịu rồi
Tất cả chỉ có kết cục như Nhật Bản, tQ hay Thái Lan thôi, ko khác đc 
3 Likes
Những người nằm trong hệ thống đẩy giá bds gồm ndt , bds, cdt lâu nay quen với tiền nhiêu rồi => giờ vẫn chưa chấp nhận sự thật khốc liệt => vẫn kêu gọi gồng qua mua đông này 
đúng là tầm nhìn qua kém => giải quyết quả bom nợ đó mà nhanh vài tháng thì làm gì có quốc gia nào dính khủng hoảng => khả năng VN sẽ rơi vào kịch bản giảm giá dài hạn tầm 5-10 năm chứ ko rơi đột ngột như TQ 10 năm nữa mới hấp thụ hết lượng thặng dư ảo thì đầu tư bds làm gì nữa ? Đó là kịch bản tốt còn chơi kiểu sát phạt như TQ thì thảm ko thể thảm hơn
Đừng gồng nhé tuyệt đối có cơ hội thì nên thoát
2 Likes
Phân tích của bác rất có logic
1 Likes
cụ Trùm trẻ tuổi mà phân tích ác nhỉ 
thế cụ nghĩ bank sau này sẽ như thế nào? giờ trên sàn lạm phát bank rồi, và vòng xoáy bds cũng sẽ vào chu kỳ sw đao 1 vòng quay bánh vẽ tài sản ảo sắp kết thúc chuyển dịch sang vòng quay tài sản thật
Bank đã có khoảng lãi những năm vừa rồi làm bộ đệm, và tỷ lệ bao phủ nợ xấu đang ổn => nếu phát sinh nợ xấu mới thì lợi nhuận trong vài năm tới sẽ bị trích lập dự phòng dù có thời kỳ ntn thì ndt vẫn ko đc chia cổ tức tiền mặt => cú sốc này có vẻ đã đc tính toán trước. Vì thế tôi thấy bank ko hấp dẫn trong vài năm tới là vậy => dù sao giá bds có giảm 50% sau chu kỳ tăng cả chục lần thì bank vẫn nắm đằng chuôi.
Tài sản ngon thì chính hệ thống bank, hay người nội bộ hấp thụ luôn, cái nào khó nhằn thì đấu giá rẻ ra bên ngoài, khó quá thì bán lại cho nhà nước. Vì bank định giá tài sản và cho vay chỉ từ 50% đối với những tài sản đã ngáo => ko ảnh hưởng nhiều lắm
Có thể bank nó là trùm cuối của cuộc chuyển giao tài sản này nên nó ko vướng gì đâu => có quá nhiều công cụ để xử lý thiệt hại sẽ đẩy phần lớn về phía nhà đầu tư.
3 Likes
Thực ra, trong môi trường kinh doanh ở Việt Nam, có nhiều cách để doanh nghiệp đẩy rủi ro sang phía ngân hàng. Ví dụ, một doanh nghiệp lập dự án với tổng mức đầu tư 1.500 tỷ đồng để đi vay, nhưng khi triển khai thực tế chỉ cần làm khoảng 1.000 tỷ, phần 500 tỷ còn lại có thể bị rút ra hoặc thất thoát theo nhiều cách khác nhau.
Chính vì vậy, ngân hàng không thể chỉ dựa hoàn toàn vào phương án kinh doanh hay dự toán của doanh nghiệp. Những con số trên giấy có thể thay đổi, nhưng tài sản thế chấp, đặc biệt là bất động sản, lại là thứ dễ xác định và định giá hơn.
Đó là lý do ngân hàng thường rất thích nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm. Dù giá bất động sản có giảm sau một chu kỳ tăng nóng, nó vẫn là một tài sản hữu hình, có giá trị và có thể xử lý để thu hồi nợ. Với ngân hàng, rủi ro lớn nhất khi giá giảm có lẽ không hẳn là tài sản biến mất, mà chủ yếu là vấn đề thanh khoản: không thể bán ngay hoặc cần nhiều thời gian để xử lý.
Nhưng đây cũng là lĩnh vực mà ngân hàng có khá nhiều công cụ để xử lý và kéo dài thời gian. Vì vậy, nếu có tài sản bất động sản thế chấp với mức định giá và tỷ lệ cho vay đủ an toàn, thì kể cả khi thị trường giảm giá mạnh, ngân hàng vẫn có một lớp bảo vệ phía sau khoản vay.
1 Likes
Bds VN ko giải quyết được vấn đề thanh khoản thì khả năng sẽ vỡ toang => giờ ko có cách nào để giải quyết ngoài việc hạ giá để cung cầu gặp nhau. Trong tổng cầu thì có thể chia ra nhiều phân lớp :
- Lớp thứ nhất là đầu cơ nhanh, sử dụng đòn bẫy lớn. Phân lớp này sẽ bị biến mất nếu thị trường ko có dấu hiệu tăng trong ngắn hạn. Thi trường hiện tại thì phân lớp này đang chiếm 70-80% lượng vay nợ và đang tìm cách thoát ra. Khi thoát đc thì phân lớp này nhắc tới bds sợ tới già
- Lớp thứ 2 là lớp đầu tư muốn bảo vệ giá trị đồng tiền => lớp này sẽ có nhu cầu nhưng vì tầm nhìn dài nên sẽ ít sử dụng đòn bẫy.
- Lớp thứ 3 là lớp nhu cầu thật => lớp này cũng ko có quá nhiều tiền => ở mức dưới 3 tỷ thì mới thật sự mới đáp ứng đc đám đông.
=> Chu kỳ này sẽ là chu kỳ thoái lui của tín dụng bds nên giá sẽ phải giảm khá mới thoát đc tình cảnh này. Càng gồng càng chết thôi, thanh khoản ko có thì chỉ chết, trong quá trình đi xuống mà mua sớm quá cũng bị quả bom nợ cuốn luôn xuống hố bắt dao rơi
Tất cả là cái nhìn chủ quan của tôi, còn thị trường vận động ntn thì chịu nhé
1 Likes
Càng gồng thì chi phí vốn càng đắt => mỗi năm thanh khoản kém thì giá vốn tăng thêm 15% , ko thể tiếp tục đẩy chi phí này vào giá vốn và bán cho người khác đc => vì đã quá cao. Bởi tôi mới nói ai thoát đc trong năm 2026 này còn may mắn chán chê rồi.
Đên lúc chủ đầu tư tranh nhau chiết khấu nữa thì hết bán luôn Thời gian ko cho phép để hi vọng, ko có ai cứu đâu, tự mình cứu mình trc đã, đến khi ngươi ta có những động thái cứu thì mình đã hóa tro rồi ko có gì khác ở bất kỳ thị trường đầu cơ nào, ck thì tốc độ chu kỳ nhanh nên mình quan sát đc, bds sẽ là chiếc xe lu xuống dốc, chậm nhưng ko cản đc và ndt bị buộc vào chiếc xe lu đó cho tới khi nó dừng
1 Likes
Năm nay tôi 38 tuổi rồi mà trẻ gì nữa cụ
1 Likes
Thị trường ck kịch bản sắp tới sẽ là thời gian im lìm như giai đoạn 2011-2014 sau khủng hoảng bds 2011 => tiền trở nên khan hiếm, doanh nghiệp làm ăn khó khăn => ko có nhiều câu chuyện để kể.
Mỗi câu chuyện đầu tư công để giữ nhịp cho nền kt tôi ko rõ bọn dtc trên sàn có đc hưởng gì ko?
Biết đâu KSB đang ở đáy siêu chu kỳ đầu tư công, tất cả chỉ là cược và nếu may mắn thì tôi một lần nữa xin phép thị trường cho tôi giàu trc ( đùa thôi )
1 Likes
2011-2013 là giai đoạn nhiều siêu cổ nhất, nhưng năm đó xử lý gap mất thời gian vì 2013 khi có vamc khoanh nợ mới là lúc tiền đc bơm ra để hỗ trợ thanh khoản. Lúc nó vấn đề nằm ở nội bộ việt nam, còn FED thời điểm đó đã hạ lãi suất về 0 rồi có thể nói là ngoại tốt nội xấu, còn giờ khác Nội chúng ta đang cân bằng và sẽ cân bằng nhanh hơn vì có kinh nghiệm xử lý sự cố từ xưa, nhưng ngoại thì lại đang neo và có xu hướng muốn tăng lãi suất. Nói chung lúc khó khăn nhất chính là lúc nhiều cơ hội đầu tư tốt nhất.