BĐS KCN thường Q3 dòng tiền về mạnh nên lợi nhuận thường tốt hơn đó bác
1 Likes
Con này k ptkt đc đương nhiên là sẽ đánh theo cơ bản, mà đánh theo cơ bản câu chuyện của nó thì bác cầm này nhằm nhò gì
nói gì vậy, không hiểu. Hồi cũng nghe hô cơ bản đó, có tăng nổi đâu, lâu nay ai cũng toàn hô cơ bản mà
Mình thấy cơ bản cổ phiếu hay nhóm ngành muốn tăng thì phải có kỳ vọng đủ lớn để thu hút dòng tiền, nếu là doanh nghiệp riêng lẻ thì cũng phải có câu chuyện nào đó khiến NĐT kỳ vọng thì cổ phiếu mới tăng được. KBC mình thấy bức tranh sáng tối đan xen + bối cảnh ngành hiện tại cũng bớt hấp dẫn hơn nên hơi khó để tăng, một yếu tố nữa để đánh giá KBC đó là mặc dù vẫn được đánh giá là rẻ và tiềm năng nhưng mà lãnh đạo có thực sự muốn hiện thực hóa cái tiềm năng đó hay ko nữa :)))
3 Likes
AD có gợi ý cổ phiếu BĐS KCN nào cho đoạn tới không
1 Likes
Nối tiếp phần trước về ngành bất động sản KCN trong thời kỳ mới, phần này đưa ra một số cổ phiếu BĐS KCN có tiềm năng tăng trưởng tốt. Bài viết này không khuyến khích chuyện mua bán cổ phiếu mà tập trung vào phân tích những luận điểm đầu tư để hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư phù hợp nếu bạn đang quan tâm về ngành bất động sản khu công nghiệp.
BCM - Vị thế đứng đầu "thủ phủ công nghiệp"
Becamex IDC là một công ty phát triển lĩnh vực bất động sản hàng đầu tại Bình Dương với việc sở hữu 848ha đất thương phẩm khu công nghiệp (KCN) và 1.000ha bất động sản dân cư tập trung tại tỉnh Bình Dương đến cuối 2023. Quỹ đất công nghiệp của BCM đứng đầu Bình Dương (30% thị phần cấp tỉnh) và lớn thứ ba tại Việt Nam với 3,6% thị phần toàn quốc.
(Nguồn: BCM, VPBS Research)
Tỉnh Bình Dương luôn nằm trong top những địa phương thu hút FDI lớn nhất cả nước. Quá trình tăng trưởng của BCM gắn liền với sự phát triển công nghiệp của tỉnh Bình Dương khi diện tích lấp đầy của hầu hết các khu công nghiệp đều cao và giá thuê cũng giao động trên mức giá thuê trung bình của BĐS KCN phía Nam. Điều này đồng nghĩa với việc tiềm năng tăng trưởng trong giai đoạn mới sẽ gặp nhiều thách thức khi bài toán quan trọng của mọi doanh nghiệp BĐS KCN là quỹ đất và dự án gối đầu luôn là dấu chấm hỏi lớn. Tuy vậy, vẫn có những catalyst quan trọng của BCM mà nhà đầu tư cần quan tâm:
- Đầu tiên là với việc nắm giữ cổ phần 2 con ác chủ bài là VSIP (Công ty phát triển BĐS KCN đứng đầu Việt Nam) và BW Industrial (Công ty phát triển nhà kho/nhà xưởng xây sẵn hàng đầu VN). Kỳ vọng lợi nhuận của các công ty liên kết BĐS KCN, BĐS nhà ở phục hồi kèm theo sự tăng trưởng tiếp tục của FDI sẽ là động lực thúc đẩy lợi nhuận của BCM phục hồi trong cuối 2024 và 2025. Được biết, VSIP dẫn đầu thị trường với 15 KCN được thành lập với tổng diện tích hơn 7.500ha và thu hút ~880 khách thuê từ 30 quốc gia với tổng vốn đăng ký ~18,7 tỷ USD. Năm 2022, công ty bắt đầu phát triển KCN mới là VSIP 3 Bình Dương có tổng diện tích 1.000ha, thu hút dự án FDI lớn nhất năm 2022 là LEGO với vốn đăng ký 1,3 tỷ USD. Trong tháng 8/2023, VSIP tổ chức lễ động thổ 3 KCN (VSIP Bắc Ninh 2, VSIP Nghệ An 2 và VSIP Cần Thơ – GĐ1) và nhận giấy phép đầu tư cho 2 KCN (VSIP Thái Bình và VSIP Hà Tĩnh).
Cấu trúc bộ máy của Becamex (Nguồn: BCM, VPBS Research)
-
Thứ hai là trước đây BCM thường bán các lô đất bên trong Thành phố mới Bình Dương cho các chủ đầu tư thứ cấp thì hiện nay công ty có chủ trưởng không bán cho nhà đầu tư thứ cấp nữa mà tự phát triển phần diện tích còn lại. Điều này sẽ giúp cho BCM có thể chủ động và kiểm soát tốt hơn về chi phí và cải thiện được biên lợi nhuận.
-
Thứ ba, BCM đang có chiến lược mở rộng sang các tỉnh lân cận và các địa phương tiềm năng khác khi dư địa tăng trưởng ở Bình Dương đang thu hẹp lại. Với năng lực quản lý và vị thế lớn trong ngành, BCM có thể cạnh tranh lành mạnh với các đối thủ khác trong cả BĐS KCN và BĐS nhà ở trong giai đoạn mới. Với tầm nhìn dài hạn về phát triển bền vững, Becamex IDC cũng đầu tư vào giáo dục và y tế như một phần của hệ sinh thái bên cạnh phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS công nghiệp và nhà ở.
-
Thứ ba KCN Cây trường - động lực tăng trưởng chính của BĐS KCN của BCM trong 2025. KCN Cây Trường là dự án mới, dự kiến bắt đầu cho thuê từ năm 2023 và sẽ là dự án trọng điểm trong những năm tới. KCN này nằm cạnh các KCN Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng, có diện tích thương phẩm là 490ha và tổng vốn đầu tư gần 5.500 tỷ đồng và nhắm đến khách thuê từ nhiều ngành khác nhau. Dự án này sẽ mở ra giai đoạn tăng trưởng mới cho mảng BĐS KCN của BCM trong giai đoạn sắp đến.
- Thứ tư là câu chuyện nhà nước thoái vốn khi đang nắm giữ khoảng 95.44% cổ phần của BCM, do đó lượng cổ phiếu trôi nổi trên thị trường là rất thấp. Nhà nước đang có kế hoạch thoái vốn khoảng 30% tại BCM, với việc sở hữu quỹ đất lớn và có nhiều lợi tại khu vực tỉnh Bình Dương thì BCM rất dễ lọt vào tầm ngắm của các NĐT nước ngoài, điều này giúp cho mức giá thoái vốn sẽ cao hơn dự kiến, từ đó tác động tích cực đến giá cổ phiếu.
- Cuối cùng là việc BCM nằm trong VN-30 nên có nhiều khả năng được khối ngoại và quỹ quan tâm nếu TTCK Việt Nam nâng hạng thành công, dòng vốn ngoại đặc biệt ưu thích những doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng lớn và nằm trong rổ VN30.
Giá mục tiêu: 80.000đ
Rủi ro:
(1) Rủi ro suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút;
(2) Rủi ro giải phóng mặt bằng khiến dự án bị chậm tiến độ;
(3) Chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao hơn dự kiến;
(4) Rủi ro chính sách vĩ mô của Việt Nam, rào cản thương mại, hiệp định khu vực, toàn cầu mà Việt Nam tham gia;
4 Likes
Upside thấp quá, nhiều con khâc ngon hơn
Case hay quá bạn. BCM có thể đang hơi cao ở thời điểm này, nhưng đáng để theo dõi trong mấy năm tới.
1 Likes
vậy là đường về bờ của em còn xa
Bác đu giá bao nhiêu mà xa thế
IJC - Hào quang định giá rẻ
Mô hình kinh doanh hiện nay IJC đang tập trung vào 2 mảng chính:
-
Hoạt động thu phí giao thông đường bộ tạo nên nguồn thu ổn định cho IJC;
-
Lĩnh vực bất động sản chủ yếu hoạt động tại khu vực Thành phố mới Bình Dương.
Với việc thị trường bất động sản ở Bình Dương gần đây được kỳ vọng sẽ sớm được hồi phục nhờ vào nhu cầu nhà ở tăng lên trong giai đoạn tới khi tốc độ gia tăng dân số tại Bình Dương đang rất nhanh và nhu cầu làm việc & sinh sống tại địa phương này tăng mạnh kéo theo nhu cầu cơ sở hạ tầng và tiện ích tại khu vực này ngày càng được hoàn thiện hứa hẹn sẽ là động lực quan trọng để IJC tăng trưởng trong giai đoạn tới. Đáng chu ý với quỹ đất 50 ha đất tại nhiều vị trí đắc địa tại Bình Dương như thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Mới Bình Dương, Tân Uyên, Bến Cát và các dự án bất động sản của Công ty tập trung chủ yếu tại Thành phố mới Bình Dương. Bên cạnh đó, IJC cũng đang thực hiện kinh doanh các lĩnh vực khác như thương mại dịch vụ và kinh doanh nhà hàng khách sạn.
Những catalyst nổi bật của IJC:
Đầu tiên khi so sánh với nhiều doanh nghiệp BĐS KCN khác thì IJC đang có mức định giá hấp dẫn khi P/B của IJC đang ở mức 1,08 lần. So với mức định giá P/B chung của ngành thì mức P/B này đang khá rẻ. Với cơ cấu tài chính lành mạnh với tỷ lệ Nợ/Nguồn vốn hợp lý (~37%), dòng tiền ròng từ vận hành BOT & kinh doanh nhà hàng, khách sạn mỗi năm đạt 250-300 tỷ VND - chiếm 30% tổng nợ vay) khiến doanh nghiệp không gặp áp lực về mặt tài chính. IJC là số ít công ty BĐS có tỉ lệ nợ vay thấp và duy trì được dòng tiền kinh doanh dương trong giai đoạn 2022-2023 (giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS trong những năm gần đây).
Thứ hai, chiến lược xoay trục trọng tâm đầu tư BĐS lên Bình Phước của IJC khi dư địa tăng trưởng nguồn cung KCN tại Bình Dương không còn nhiều (chiến lược của doanh nghiệp là triển khai KDC, KĐT xoay quanh KCN) sẽ mở ra nhiều dư địa tăng trưởng cho IJC. Kỳ vọng khi tham gia vào CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex Bình Phước, ngoài ghi nhận doanh thu từ xây dựng hạ tầng tại đây, IJC sẽ có lợi thế về chuyển nhượng sỉ quỹ đất tại KCN-KĐT Becamex Bình Phước để tự triển khai KĐT.
Với sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng tại Bình Dương và được đứng trên vai người khổng lồ Becamex sẽ giúp mảng bất động sản dân dụng và thu phí BOT của IJC có nhiều triển vọng hơn. Bên cạnh đó, việc đầu tư vào Becamex Bình Phước (BDS khu công nghiệp & dân dụng) sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho IJC. IJC đóng vai trò là đơn vị chủ lực của tập đoàn Becamex IDC trong việc triển khai các dự án BĐS, hạ tầng với quỹ đất sẵn sàng triển khai lên đến 50 ha vị trí xung quanh các KCN và thành phố mới Bình Dương.
Thứ ba đó là hoạt động thu phí giao thông đem về dòng tiền ổn định cho IJC. Thu nhập đều đặn từ các hoạt động thu phí giúp IJC bảo đảm được từ dòng tiền tài chính ổn định trong bối cảnh thị trường BDS đang có sự thanh lọc và khả năng chi trả cổ tức cho các cổ đông hằng năm.
Công ty quản lý và khai thác thu phí tại dự án BOT Đại lộ Bình Dương (QL13): Dự án có vốn đầu tư 683 tỷ được triển khai từ 2002 với thời gian thu phí kéo dài đến năm 2037.Hiệu quả khai thác dự án tính đến hiện tại rất tốt với lưu lượng xe đạt khoảng 18 triệu lượt/năm. Tốc độ tăng lưu lượng xe nhìn chung ở mức bão hòa với trung bình khoảng 2-3%/năm. Năm 2021, do ảnh hưởng từ dịch Covid 19, doanh thu phí bị sụt giảm còn 190 tỷ. Năm 2022, công ty kỳ vọng hoạt động thu phí sẽ quay trở lại mức bình thường. Theo đó, hoạt động thu phí mang lại cho Công ty là 260-270 tỷ doanh thu với lợi nhuận gộp biên trung bình các năm khoảng 80%.
Mảng kinh doanh bất động sản của IJC tập trung 2 phân khúc chính là cao cấp với các dự án ở TPM.Bình Dương; sản phẩm bình dân được phát triển ở quỹ đất liền kề khu công nghiệp của Becamex như Hòa Lợi, Tân Bình, Bến Cát… Hiện tại, quỹ đất sạch của IJC theo ước tính của chúng tôi khoảng 45- 50ha, trong đó, tập trung ở TPM.Bình Dương, Hòa Lợi và Khu vực Bàu Bàng.
(Nguồn: BVSC)
Thứ tư là việc phát hành thêm giúp IJC có thêm nguồn lực đầu tư, nắm bắt thời cơ cho giai đoạn mới. Năm 2024, IJC phát hành cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 2:1, với kỳ vọng thu về hơn 1,200 tỷ VND. Số vốn gọi được dự kiến sẽ được IJC dành riêng để đầu tư vào việc phát triển các dự án hạ tầng giao thông đầu tư vào Becamex Bình Phước. Chiến lược đầu tư này được dự báo sẽ tăng doanh thu của IJC từ ngành hạ tầng. Hơn nữa, dòng tiền từ việc phát hành này sẽ giúp công ty tiếp tục giảm nợ vay, từ đó nâng cao khả năng sinh lợi.
Tóm lại, định giá rẻ của IJC chính là điểm nhấn thu hút của doanh nghiệp này khi vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ dư địa quỹ đất còn và phát triển mở rộng sang Bình Phước khi tỉnh Bình Dương đang dần hết dư địa. Cấu trúc tài chính lành mạnh là điểm nhấn tiếp theo của IJC khi doanh nghiệp có khả năng phát triển các dự án trong thời gian kế tiếp.
Tuy nhiên, vẫn tồn tại một vài vấn đề như việc danh mục quỹ đất tốt nhưng năng lực triển khai của doanh nghiệp vẫn còn hạn chế. Thị trường BĐS còn phục hồi chậm là yếu tố tiếp theo ảnh hưởng đến các mảng kinh doanh của IJC. Các khoản phải thu kéo dài kèm theo đó là công ty chưa chủ động trong việc phát triển quỹ đất mới sẽ là ẩn số để đánh giá giai đoạn tăng trưởng kế tiếp của IJC.
5 Likes
Cám ơn b
1 Likes
IJC thì ngon khỏi phải bàn rồi, ths ad
2 Likes
BDS KCN mấy nay cũng chưa lên tiếng bác nhỉ
2 Likes
Dòng midcap nói chung đang chịu chung cảnh đó bác ^^ VN30 kéo đủ rồi thì tiền sang midcap lại
1 Likes
đang ngắm nghía lại IJC nè bác
1 Likes
Cầm anh KBC ngồi chờ mòn mỏi sóng KCN
2 Likes
trước mình cũng ôm con này từ giá 28 lên 31 bán mà nó chua quá nên thôi đổi dòng
1 Likes
Dòng này con nào ngon các bác chỉ em với ạ
2 Likes